Жк рф непосредственное управление

Содержание

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2021 году: изменения, плюсы и минусы, порядок перехода

Жк рф непосредственное управление

Согласно Жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы создавать комфортные и безопасные условия для проживания граждан, решать вопросы использования общего имущества, обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций.

Этим обычно занимаются специальные организации. Но ЖК РФ предусмотрено также непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, значение которого отражено в названии – владельцы квартир самостоятельно управляют своим домом.

Разберем, чем хорош такой способ и есть ли у него недостатки.

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

  1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
  2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
  3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций (ст. 164 ЖК РФ).

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

Изменения в этом вопросе к 2021 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

К общему имуществу МКД относятся:

  1. Земельный участок под МКД.
  2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
  3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

  • Обслуживание общих помещений.
  • Текущие ремонты помещений МКД.
  • Уход за придомовой территорией.
  • Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

Порядок перехода:

  1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
  2. День собрания, ание. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
  3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
  • Организации, которая ранее занималась управлением домом;
  • В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

Как заключаются договора с обслуживающими организациями

Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.

Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

ПлюсыМинусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств.При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки.Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте.Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.
Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей.Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество?Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет.Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.

Подведем итоги

При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Сами себе хозяева: плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Жк рф непосредственное управление

В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир вправе лично избирать форму управления многоквартирным домом (МКД).

Они могут заключить договор с УК, создать ТСЖ либо осуществлять непосредственное администрирование.

 Жильцам полезно знать, что собой представляет непосредственное управление многоквартирным домом в 2019г изменения в законодательных актах, произошедшие за последнее время.

Что это значит?

Непосредственный способ управления многоквартирным домом – это принятие важных решений и совершение ряда действий в отношении общедомового имущества его жильцами, без привлечения УК или создания ТСЖ.

Договоры с поставщиками услуг заключаются собственниками МКД самостоятельно либо через третье лицо, представляющее их интересы. Такая система эффективна исключительно при активной позиции жильцов.

https://www.youtube.com/watch?v=-vXrnIN36Sk

Жильцам приходится не только самостоятельно подписывать договора с ресурсообеспечивающими компаниями, но и проводить благоустройство придомовой территории, создавать игровые площадки для детей, устанавливать скамейки возле дома и т.п. Все это делается за личные средства владельцев квартир.

Существует одно ограничение на использование непосредственной формы управления: она доступна лишь при условии, что в МКД не больше 30 квартир.

Последние изменения в Жилищном кодексе РФ и других правовых документах

Регулируется непосредственное управление (НУ) МКД Жилищным кодексом. Данный нормативный документ был веден в действие Федеральным законом №188 от 29.12.2004 года. В статье №164 ЖК РФ сказано, что основой заключения договоров при таком варианте управления является решение жильцов.

При осуществлении НУ следует учитывать положения таких нормативных и правовых актов:

В содержание нормативно-правовых документов, регламентирующих порядок проведения непосредственного управления домом, регулярно вносятся коррективы. Определенные изменения произошли и за последнее время.

Непосредственное управление МКД в новых правовых условиях стало осуществляться намного проще:

  • принятие решения на собрании проводится большинством . Свое согласие должно выразить больше половины жильцов. Раньше требовалось не меньше 2/3 . Это вызывало определенные сложности;
  • собственнику жилья теперь необязательно лично являться на общедомовое собрание. Можно отправить вместо себя представителя, оформив доверенность в простом письменном виде;
  • по решению владельцев квартир МКД можно открыть банковский депозит для размещения на нем денег для проведения капитального ремонта. Такой счет легко контролировать. Проценты от вклада защищают финансовые средства от инфляции.

Все это позволяет управлять домом намного эффективнее, повысить комфортность проживания в нем.

Плюсы и минусы

НУ МКД имеет свои особенности. Нужно знать все минусы и плюсы, чтобы понять, стоит ли выбирать такую форму управления общедомовым имуществом либо лучше заключить договор с УК, создать товарищество собственников жилья.

Преимущества НУ МКД:

  • оплата коммунальных услуг перечисляется напрямую поставщику ресурсов;
  • открытая бухгалтерия. Собственники квартир МКД видят все расходы и доходы. Это минимизирует вероятность воровства на местах;
  • можно отказаться от некоторых коммунальных услуг;
  • решение о распределении собранных денег принимается самостоятельно жильцами;
  • не нужно уплачивать взносы на содержание ТСЖ либо УК;
  • поставщик услуг действует в рамках заключенного договора;
  • оперативное принятие решений;
  • обязательно оплачивать лишь основные услуги. В случае появления задолженности по ним, вопрос решается в судебном порядке. Дополнительные услуги собственники жилья оплачивать не обязаны. Расчет проводится в добровольном порядке. Принудить произвести оплату суд не может;
  • должники лично несут ответственность за неуплату коммунальных услуг. Для них прекращается поставка ресурсов. Долг взыскивается через суд.

Недостатки НУ многоквартирным домом:

  • безвозмездность оказания услуг по управлению МКД. Уполномоченное лицо выполняет свои функции бесплатно. При этом ему приходится решать много задач, что создает ряд хлопот, отнимает немало свободного времени;
  • невозможность участия в госпрограммах. Субсидирование обычно проводится через Товарищество собственников жилья либо Управляющую компанию при наличии расчетного счета;
  • ремонт оборудования и помещения осуществляется самостоятельно;
  • иногда возникают конфликтные ситуации по поводу распоряжения собранными деньгами;
  • наличие дополнительных трат, связанных с заключением и продлением договоров с фирмами-поставщиками коммунальных услуг;
  • необходимость самостоятельного решения организационных вопросов.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Как перейти на непосредственную форму управления МКД?

Если у собственников квартир МКД возникла идея управления домом без посредников, то им нужно знать, как это сделать правильно. Стоит придерживаться определенного алгоритма действий.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура, состоящая из ряда таких этапов:

  • организация инициативной группы. Решение ею важных задач;
  • проведение общедомового собрания;
  • выбор обслуживающих организаций.

Формирование инициативной группы

Чтобы произошла смена системы управления МКД, нужны инициаторы. Поэтому на первом этапе собираются единомышленники перехода на новые условия функционирования дома. Желательно, чтобы были представители от каждого подъезда.

Первая задача сформированной инициативной группы заключается в создании списка собственников жилого помещения, информировании их о запланированных изменениях. Важно показать владельцам квартир все преимущества новой формы управления.

Необходимо привлечь на свою сторону как можно больше жильцов. Следующей задачей инициативной группы является проведение первого общедомового собрания. Для этого решается, когда и где будет организована встреча жильцов МКД.

Всем владельцам квартир отправляются письма-приглашения на собрание. В них указывается информация о месте, дате встречи, приводится перечень рассматриваемых вопросов.

Проведение общего собрания собственников жилья

Собрание собственников жилья проводится с целью принятия решения о переходе на непосредственное управление домом. Голосование может быть традиционным либо заочным. В первом случае заранее подбирается место и помещение для организации встречи. Это может быть рядом расположенная школа, клуб.

Разрешается проводить общедомовое собрание и во дворе. Решение принимается на месте. Неактивные люди и арендаторы обычно безразличны к новшествам, поэтому ведут себя безынициативно. Если таких жителей большинство, то целесообразно выбирать заочную форму ания.

В этом случае владельцы квартир излагают свое мнение письменно в опросном листе либо бюллетене и передают его по указанному адресу.

Как правило, на собрании рассматривается три главных вопроса:

  1. принятие решения об изменении формы управления многоквартирным домом на НУ;
  2. выбор лица, который будет отвечать за представление интересов всех жителей МКД в обслуживающих компаниях. Может быть сформирован совет или комитет;
  3. выбор обслуживающих фирм и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающих организаций

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи №164 Жилищного кодекса России, договора на газо-, водо-, электроснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым владельцем квартиры. Если жильцы передали соответствующие полномочия одному лицу, то он вправе самостоятельно от их имени оформлять соглашения с ресурсообеспечивающими компаниями.

Для заключения прямого договора требуется такой пакет документов:

  • протокол решения общего собрания жильцов о переходе на непосредственную форму управления МКД, о выборе лица, ответственного за взаимодействие с обслуживающими компаниями;
  • технический паспорт жилого здания;
  • нотариально заверенные доверенности;
  • заявление на заключение прямого договора, адресованное руководителю компании, которая будет обслуживать дом.

Заключение договоров с ресурсообеспечивающими компаниями, подрядчиками, обслуживание общедомовой территории требует определенных знаний и опыта ведения административной деятельности.

Образец договора на обслуживание МКД

При составлении договоров на обслуживание многоквартирного дома лучше пользоваться примером. Это упросит процедуру оформления документа и минимизирует вероятность допущения грубых ошибок.

Образец договора можно скачать здесь.

Перспективы самоуправления

Форму непосредственного управления многоквартирным домом в России нельзя назвать перспективной. МКД, имеющих до 30 квартир, становится все меньше. Это объясняется тем, что это преимущественно старые постройки, которые приходится сносить из-за их ветхого состояния, непригодности для проживания.

Новые дома обычно возводят более высокие, состоящие из гораздо большего числа квартир. Поэтому особого развития данного способа управления МКД ожидать не стоит. Переход на НУ позволяет жильцам чувствовать себя более защищенными и свободными от вмешательства УК и чиновников.

При этом необходимо понимать, что качество жизни в многоквартирном доме с такой формой управления напрямую зависит от действий выбранного представителя, комитета. Поэтому важно, чтобы жильцы МКД знали положения ЖК РФ и прочих нормативных актов, принимали обдуманные и правильные решения.

Таким образом, жильцы МКД, состоящего из 30 или меньшего количества квартир, имеют право выбрать непосредственную форму управления домом. Подобная система имеет свои положительные и отрицательные моменты. Выбирать ее стоит лишь в том случае, если жильцы инициативные, настроены на самостоятельное принятие важных решений. Требуется наличие грамотного представителя.

Перспективы развития непосредственной формы управления МКД достаточно малы. Это обусловлено тем, что число домов с количеством квартир до 30 постепенно уменьшается. В МКД с большим количеством жилых помещений пока выбор системы непосредственного управления не представляется возможным.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/zhkh/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-izmeneniya.html

Управление многоквартирными домами (Жилищный кодекс)

Жк рф непосредственное управление

Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

2.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Источник: https://www.novostroy.ru/house_management/tsj/upravlenie_mnogokvartirnyimi_domami_jilischnyiy_kodeks/

Способы управления МКД – МосТСЖ

Жк рф непосредственное управление

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (действующая редакция)

Жк рф непосредственное управление

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 164 ЖК РФ

1.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 – 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. – Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

2.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.

1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Постоянная ссылка на документ URL документа [скопировать] HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать] BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать] в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

  • Решение Верховного суда: Определение N ВАС-8193/09, Высший арбитражный суд, надзор Ссылка заявителя на наличие между обществом и собственниками помещений прямых договоров была предметом оценки судов. Суды со ссылкой на статьи 155, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации указали, что возможность заключения собственниками жилья в многоквартирном доме прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией возможна в случае выбора жильцами непосредственного способа управления…
  • Решение Верховного суда: Определение N 301-КГ15-2082, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Удовлетворяя требования Администрации, суды трех инстанций руководствуясь положениями статей 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2 и 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75; частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, исходили из того, что антимонопольным органом не доказана совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия Администрации ограничивающими конкуренцию…
  • Решение Верховного суда: Определение N 301-КГ15-2083, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Удовлетворяя требования Администрации, суды трех инстанций руководствуясь положениями статей 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 3 и 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75; частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, исходили из того, что антимонопольным органом не доказана совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия Администрации ограничивающими конкуренцию…

Источник: https://www.zakonrf.info/jk/164/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.