Залог прав аренды земельного участка

Содержание

Согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду / Госуслуги Москвы

Залог прав аренды земельного участка

Досудебный(внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Департаментаи его должностных лиц. 

1. Заявитель имеетправо подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или)действие (бездействие) Департамента и его должностных лиц при предоставлениигосударственной услуги.

2. Подача ирассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1Федерального закона от 27 июля 2010 г.

№ 210-ФЗ «Об организации предоставлениягосударственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи ирассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуггорода Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг вгороде Москве», Административным регламентом предоставления услуги.

3. Заявители могутобратиться с жалобами в случаях:

3.1. Нарушениясрока регистрации запроса и иных документов, необходимых для предоставлениягосударственных услуг.

3.2. Требования отзаявителя:

3.2.1. Документов,представление которых заявителем для предоставления государственной услуги непредусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и городаМосквы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственногоинформационного взаимодействия.

3.2.2. Обращенияза предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвыперечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными дляпредоставления государственных услуг.

3.2.3. Внесенияплаты за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативнымиправовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.2.4.

Документовили информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались припервоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставлениягосударственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, заисключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федеральногозакона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ “Об организации предоставлениягосударственных и муниципальных услуг”.

3.3. Нарушениясрока предоставления государственной услуги.

3.4. Отказазаявителю:

3.4.1. В приеме документов,представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, пооснованиям, не предусмотренным нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации и города Москвы.

3.4.2. Впредоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотреннымнормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.4.3. Висправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставлениягосударственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срокатаких исправлений.

3.5. Иныхнарушений порядка предоставления государственной услуги, установленногонормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

4.  Жалобы нарешения (действия, бездействие) должностных лиц, государственных гражданскихслужащих Департамента и рассматриваются руководителем Департамента илиуполномоченным заместителем руководителя Департамента.

Жалобы на решенияи (или) действия (бездействие) руководителя Департамента, в том числе нарешения, принятые им или его уполномоченным заместителем по поступившим вдосудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органомисполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП “Опредоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве”.

5. Жалобы могутбыть поданы в органы, уполномоченные на их рассмотрение, в письменной форме набумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:

5.1. При личномобращении заявителя (представителя заявителя).

5.2. Почтовымотправлением.

5.3. Сиспользованием Портала.

5.4. Сиспользованием официального сайта Департамента в информационно-телекоммуникационнойсети Интернет.

6. Жалоба должнасодержать:

6.1. Наименованиеуполномоченного на рассмотрение жалобы органа либо должность и (или) фамилию,имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которомунаправляется жалоба.

6.2. Наименованиеоргана исполнительной власти города Москвы, либо должность и (или) фамилию,имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного илимуниципального служащего, работника, решения и действия (бездействие) которыхобжалуются.

6.3.

Фамилию, имя,отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя – физическоголица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуальногопредпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя -юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса)электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен бытьнаправлен ответ заявителю.

6.4. Дату подачи ирегистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственнойуслуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и егорегистрации).

6.5. Сведения орешениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.

6.6. Доводы, наосновании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями(бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии),подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

6.7. Требованиязаявителя.

6.8. Переченьприлагаемых к жалобе документов (при наличии).

6.9. Датусоставления жалобы.

7. Жалоба должнабыть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы приличном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представитьдокумент, удостоверяющий личность.

Полномочияпредставителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью,оформленной в соответствии с законодательством.

Полномочия лица,действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иныхнормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаютсядокументами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительнымидокументами организации.

Статус иполномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами,предусмотренными федеральными законами.

8. Поступившаяжалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днемпоступления.

9. Максимальныйсрок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срокрассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаяхобжалования заявителем:

9.1. Отказа вприеме документов.

9.2. Отказа висправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результатепредоставления государственной услуги.

9.3. Нарушениясрока исправлений опечаток и ошибок.

10. По результатамрассмотрения жалобы принимается решение об ее удовлетворении (полностью или вчасти) либо об отказе в удовлетворении.

11. Решение должносодержать:

11.1. Наименованиеоргана исполнительной власти, рассмотревшего жалобу, должность, фамилию, имя,отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.

11.2. Реквизитырешения (номер, дату, место принятия).

11.3. Фамилию,имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя -физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя -юридического лица.

11.4. Фамилию,имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителязаявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.

11.5. Способподачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.

11.6. Предметжалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).

11.7.Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, ихподтверждающие.

11.8. Правовыеоснования для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применениюнормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

11.9. Принятое пожалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ееудовлетворении).

11.10. Меры поустранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворенияжалобы).

11.11.

Информациюо действиях, осуществляемых органом исполнительной власти города Москвы,органом местного самоуправления, подведомственной органу исполнительной властии органу местного самоуправления организацией, предоставляющими государственнуюуслугу, многофункциональным центром предоставления государственных услуг вцелях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказаниигосударственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства иинформацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю вцелях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).

11.12.Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа вудовлетворении жалобы).

11.13. Порядокобжалования решения.

11.14. Подпись уполномоченногодолжностного лица.

12. Решениеоформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.

13. К числууказываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числеотносятся:

13.1. Отмена ранеепринятых решений (полностью или в части).

13.2. Обеспечениеприема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (приуклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).

13.3. Обеспечениеоформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги(при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственнойуслуги).

13.4. Исправлениеопечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результатепредоставления государственной услуги.

13.5. Возвратзаявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативнымиправовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14. Орган,уполномоченный на рассмотрение жалобы, отказывает в ее удовлетворении вслучаях:

14.1. Признанияобжалуемых решений и действий (бездействия) законными, не нарушающими прав исвобод заявителя.

14.2. Подачижалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленномнормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14.3. Отсутствия узаявителя права на получение государственной услуги.

14.4. Наличия:

14.4.1.Вступившего в законную силу решения суда по жалобе заявителя с тождественнымипредметом и основаниями.

14.4.2. Решения пожалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того жезаявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалованияранее принятых решений в вышестоящий орган).

14.5. Жалоба непозволяет установить те решения и действия (бездействие) органов исполнительнойвласти города Москвы, подведомственных им организаций, которые обжалуются (неопределен предмет обжалования).

15. Жалобаподлежит оставлению без ответа по существу в случаях:

15.1. Наличия вжалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью иимуществу должностных лиц, а также членов их семей.

15.2. Если текстжалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты неподдаются прочтению.

15.3. Если вжалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовыйадрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.

15.4. Припоступлении в орган уполномоченный на рассмотрение жалобы, ходатайствазаявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения пожалобе.

16. Решения обудовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю(представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем ихпринятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе.

По желанию заявителярешение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (вформе электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченногодолжностного лица).

В таком же порядке заявителю (представителю заявителя)направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электроннойпочты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.

17.

В случаеоставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю)направляется в срок не позднее 5 дней со дня регистрации жалобы письменноемотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когдав жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа, илиони не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленномдля направления решения по жалобе.

18. Жалоба,поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.

4Административного регламента предоставления услуги, направляется в срок непозднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации в орган, уполномоченныйна рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (егопредставителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобене указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они неподдаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном длянаправления решения по жалобе.

19. Подача жалобыв досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителязаявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.

20. Информированиезаявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений идействий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги,должно осуществляться путем:

20.1. Размещениясоответствующей информации на Портале.

20.2.Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, приличном приеме.

21.

В случаеустановления в ходе рассмотрения жалобы признаков состава административныхправонарушений или уголовных преступлений соответствующие материалы должны бытьнаправлены в органы, уполномоченные возбуждать производство по делам обадминистративных правонарушениях и по уголовным делам, в течение двух рабочихдней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочегодня, следующего за днем истечения установленного законодательством срокарассмотрения жалобы).

Источник: https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000142481/

Можно ли отдать в залог арендуемый земельный участок без согласия арендодателя? на сайте Недвио

Залог прав аренды земельного участка

Многие арендаторы земельных участков сталкиваются с проблемой залога права аренды участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку при передаче арендных прав в залог, с них требуют обязательного предварительного согласия арендодателя.

Однако, согласно законам РФ, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в залог НЕ требует предварительного согласия арендодателя. Тоже самое касается залога права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

И банки, и налоговые службы, при принятии решения о возмещении НДС, и Росреестр (правда не сразу, и не без проблем), тоже соглашаются с тем, что при передаче в залог арендных прав на участок сельскохозяйственного назначения, согласия арендодателя не требуется, если договор аренды заключен сроком более чем на пять лет.

И на то есть правовые основания. Давайте рассмотрим более предметно этот вопрос.

Залог арендного участка. Какие законы регулируют вопрос?

Начнем с того, что земельные отношения, в том числе отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются ГК РФ, если иное не предусмотрено земельным законодательством – ст. 3 Земельного кодекса РФ.

Как известно Земельный кодекс регулирует не только отношения между участниками рынка, но и арендные отношения. Следовательно, вступая в арендные отношения, объектом которых выступают земельные участки, необходимо руководствоваться Земельным кодексом.

В частности, при решении вопроса о наличии права передавать арендные права в залог, обращаемся к ст. 22 ЗК, а если речь идет о государственных или муниципальных земельных участках, то к п. 9 названной статьи.

Не будем здесь более вдаваться в детали вопроса, тем более, как уже было сказано выше, данная норма права принимается всеми участниками отношений по залогу права аренды муниципальных земель, в том числе и фискальными органами (налоговая служба), а также Росреестром.

Более сложным является вопрос залога права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности.

Проблемы с залогом участков в общей долевой собственности

Итак, как же быть, если вы являетесь арендатором земельного участка по договору аренды, пытаетесь передать в залог права аренды, но встречаете усердное сопротивление.

Заставьте возражателей внимательно читать закон – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Почему именно этот закон? Да потому что весь камень преткновения именно в этом законе, а если быть точным, то в абзаце 1 п. 1.1 части 1 статьи 62:

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, с согласия собственника земельного участка.

Что кредиторы, которым вы предлагаете в качестве обеспечительной меры арендные права, что Росреестр (при принятии решения о государственной регистрации залога права аренды), ссылаясь на вышеуказанный абзац ФЗ, требуют предоставлять письменное согласие участников общей долевой собственности на передачу арендных прав в залог. Но законно ли это?

Нам кажется, что нет! Обратите внимание, что в законе об ипотеке предметно сказано не только об отношениях сторон, но и о другом — крайне важном моменте. Речь идет о согласии собственниКА, а не собственникОВ. Ведь в абзаце втором того же пункта, законодатель пишет об этом открытым текстом.

Залог права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, причем со спецификой владения земельным участком – на праве общей долевой собственности, регулируется п. 8 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которого:

«…в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав на земельный участок в залог, согласие участников долевой собственности на этот участок не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное».

Почему так сложно добиться согласия всех собственников?

Давайте представим ситуацию, что необходимость получения согласия всех собственников земельного участка на передачу арендных прав в залог — обоснованное требование.

Рассмотрим способы получения согласия собственников земельного участка на передачу арендные прав в залог исключительно с теоретической точки зрения:

1. Письменное согласие, подписанное всеми собственниками, либо их представителями

Хорошо если земельный участок относительно небольшой, а число собственников земельных долей исчисляется несколькими десятками. Однако, на практике, когда речь заходит о сельхозземлях, площадь таких земельных участков нередко исчисляется тысячами, а число собственников сотнями. И собрать подписи всех, не потратив на это несколько месяцев, просто нереально.

Вторая проблема: полагаем, ни для кого не секрет, что внушительный процент собственников земельного участка — это люди ну очень, очень преклонного возраста. И к тому моменту, когда дело доходит до залога арендных прав, часть собственников могут «отойти в мир иной». И далеко не всегда наследники умерших собственников успевают вступить в наследство, а некоторые и вовсе не торопятся с этим.

И что получается? Собрать реально все до одной подписи под письменным согласием собственников участка невозможно. Что же касается представителей собственников, действующих на основании доверенностей, то действие доверенности прекращается в связи со смертью доверителя – гражданина выдавшего доверенность.

2. Одобрение сделки по передаче арендных прав арендатора в залог

Здесь тоже кроется масса подводных камней.

Во-первых, возникает вопрос, с какой стати собственники земельного участка должны одобрять сделку в отношении не принадлежащего им права? Ведь мы ведем речь о залоге права аренды, а право аренды принадлежит арендатору. Более того, в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указанно, что согласия в этом случае не требуется!

Во-вторых, если это одобрение сделки (а согласие — не что иное, как одобрение), то необходимо провести общее собрание собственников земельных долей. И вновь мы столкнемся с проблемой коллективного одобрения.

Дело в том, что перечень вопросов, по которым общее собирание собственников земельных долей вправе принимать решение, имеет закрытый характер, что является своего рода запретом для общего собрания обсуждать вопросы, НЕ отнесенные законом к их компетенции.

И в этом случае залог участка с/х назначения снова становится невозможным, и ситуация снова заходит в тупик.

В качестве заключения

Подводя итог очередной статьи, посвященной проблемным вопросам в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, мы хотим сказать вам – не стоит верить всему тому, что вам говорят вокруг. Читайте законы самостоятельно, перечитывайте их вновь и вновь, и вы будете удивлены, обнаружив для себя масштабы того, о чем стараются умолчать.

Наверняка вы подумали, легко взять вот так и написать: согласие не требуется! Банки то требуют, Росреестр отказывает в регистрации. Поверьте нашему опыту, с банком можно и нужно договариваться. В этой организации работают такие же люди, как и мы с вами. Встречайтесь, ведите переговоры, представляйте доводы, обосновывайте их с правовой и практической точки зрения.

Что же касается Росреестра, то их позиции рушатся в Арбитражных судах! Да, не всегда и не «без боя», но проблему решить можно. Если вы предоставите в суд обоснованные доказательства, и дадите трактовку нормы права, и она будет логичной, то суд, скорее удовлетворит ваши требования (если требования сформулированы грамотно и в соответствии с законом), чем откажет.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/mozhno-li-otdat-v-zalog-arenduemyj-uchastok/

Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Залог прав аренды земельного участка

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю.

Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Предложение от Сбербанка

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?

Залог прав аренды земельного участка

Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога.

Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга.

В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.

Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.

Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.

ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.

Можно ли его передать?

Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.

Что это дает и зачем применять?

Рассмотрим ситуации, на основании которых может возникнуть необходимость передать в залог право аренды:

  • Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
  • В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
  • При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.

Условия передачи

Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.

К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.

Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.

Важно! Согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещена передача в залог прав аренды землевладения, которое принадлежит государству является муниципальной собственностью. Исключением из данного закона являются наделы земли, предназначенные для строительства жилья.

Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.

Земля, несущая функцию обеспечения без недвижимости, расположенной на ней, также не может быть передана в качестве залога. Земля, которая была изъята из оборота, более не может быть передана в залог .

Все строения, возведенные на земле, должны быть оформлены в соответствии с законом. Если здания построены незаконно или оформлены ненадлежащим образом, банк не примет землю в качестве обеспечения.

Оформление залога на арендное право не требует создания и подписания нового договора между сторонами. Необходим будет оформить согласие владельца земли в письменной форме на передачу имущественных прав в залог. Подробнее о согласии собственника в следующем разделе.

Арендатор должен в разумные сроки предупредить собственника – арендодателя о том, что он собирается оформить право аренды в залог, иными словами – заключить ипотечный договор.

Согласно статье 22 Земельного кодекса заемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомление о сделке в письменной форме. Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).

Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

В случае, если арендная плата внесена не в полном объеме, либо на участке расположены незаконные постройки, условия договора нарушались и т.д., собственник имеет право отказаться.

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:

  1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
  2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
  3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли. Если условия кредитования подходят арендатору, и сам заемщик соответствует банковским требованиям, то заключается соглашение и оформляется в письменном виде.
  4. Регистрация в соответствующих органах. Согласно Земельному кодексу, любая ипотека должна быть зарегистрирована в органах Регпалаты. До того, как соглашение будет зарегистрировано, оно не имеет юридической силы.

Куда обращаться?

Для оформления залога права аренды, необходимо обратиться в органы Регпалаты (Росреестра) и в банк.

Какие документы необходимы?

Чтобы подписать соглашение о залоге права аренды, нужны следующие документы:

  • паспорт гражданина;
  • договор аренды.

Для того, чтобы банк рассмотрел Ваше заявление, необходимо подать:

  1. свой паспорт;
  2. справку по форме 2-НДФЛ либо подтвердить доходы другим способом (декларация, выписка по счету и т.д.);
  3. трудовая книжка и ее копия (либо налоговая декларация для ИП);
  4. другой документ,подтверждающий личность (например, СНИЛС, ИНН, военный билет и пр.).

Чтобы зарегистрировать заключенный договор в Росреестре, нужны следующие документы:

  1. соглашение с банком;
  2. заявление сторон (совместное);
  3. закладная.

Заключение договора

Соглашение о залоге ЗУ оформляется письменно, участия нотариуса не требуется.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

  1. данные сторон;
  2. название и точный адрес ЗУ;
  3. оценка стоимости;
  4. данные о выполнении залогового обязательства (срок залога не может превышать срока аренды);
  5. условия, при которых на ЗУ накладывается взыскание;
  6. нужно приложить либо сделать отсылку на правоустанавливающий документ и договор аренды ЗУ;
  7. прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  8. ответственность сторон;
  9. прочие нюансы.

Скачать образец бланка договора залога прав аренды земельного участка

Обязательна ли регистрация соглашения?

Статья 19 102- ФЗ гласит, что соглашение должно быть зарегистрировано согласно 102-ФЗ и 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Это важно! Регистрация залога происходит при совместном заявлении участников договора.

Ипотека признается действующей только с момента регистрации. Таким образом, все права согласно договора реализуются и прекращаются с момента внесения/вычеркивания из Единого государственного реестра недвижимости.

Нюансы и подводные камни

Как и любой другой вид гражданского-правовых отношений, передача в залог имеет свои плюсы, минусы и другие нюансы. Перечислим основные.

К плюсам можно отнести следующие пункты:

  1. Ипотечное кредитование становится возможным тех категорий арендаторов, у которых нет личной собственности, которую банк согласится принять в качестве залога.
  2. Не нужно искать финансовые средства для покупки землевладения извне.
  3. Если появится финансовая возможность, арендатор может предложить выкуп земли, арендованной под недвижимость (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом и как оформить участок, читайте тут).
  4. В настоящий момент, судебная практика практически всегда на стороне заемщика.
  5. Все больше банков поддерживают подобные соглашения.

Но есть и отрицательные стороны. Например:

  1. Займы такого рода обычно одобряются на срок, регламентируемый периодом действия арендного соглашения. Например, если ваш договор с арендодателем подписан на 2 года, то за эти годы нужно погасить долг. В этом основное отличие от обычной ипотеки, при которой срок погашения может достигать 30 лет.
  2. Сумма финансовой поддержки банка обычно не превышает 60-70 % от общей суммы платы за аренду ЗУ.
  3. Дополнительные затрат ложатся на плечи арендатора-заемщика. Например, для заключения соглашения о залоге возможно придется вызывать оценщика, чтобы он провел анализ ликвидности ЗУ.
  4. Соответствующие банковские продукты предоставляются не всеми банками. Таким образом, арендатору предоставляется достаточно скудный выбор программ. Этому есть объяснение банкам нужны более надежные залоговые объекты (дома, квартиры, участки, находящиеся в собственности).
  5. Из-за того, что банк рискует, выдавая займ под арендованную землю, процент по кредиту тоже повышается.
  6. Получение согласия владельца земельного участка необходимо практически во всех случаях.
  7. Условиями арендного договора может быть наложен запрет на передачу прав аренды для залога.

Сделаем выводы из вышенаписанного. Конечно, Земельным кодексом предусматривается право сдачи в залог и некоторые банки согласны принять подобный предмет залога, но арендатору следует учитывать, что такое обеспечение в банковской сфере не считают достаточно надежным и ликвидным.

Следовательно, арендатору придется поискать банк, согласный принять подобное обеспечение и заранее быть готовым к невысокому проценту одобрения заявок, но повышенной процентной ставке. Залогодатель, в отличие от банка, не несет особых рисков.

Также, рекомендуется получить согласие от владельца земельного надела, чтобы не возникло проблем в органах Регистрационной палаты – без согласия собственника, договор могут признать недействительным.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/zalog-prava

Залог права аренды земельного участка муниципальной собственности

Залог прав аренды земельного участка

Развитие ипотечного кредитования в России породило создание новых программ для привлечения клиентов. Одной из таких программ является залог права аренды земельного участка.

Подобные возможности появились в связи с высоким уровнем конкуренции среди банковских организаций. Залог права аренды муниципальной земли дает в дальнейшем право на строительство жилого дома и использования участка по своему усмотрению. При необходимости кредитный лимит, предоставленный банком можно увеличить. Расскажем подробнее об этой программе.

Что такое залог права аренды земельного участка

Чаще всего возникает недоумение, почему залог права аренды называют ипотекой. В классическом понимании ипотечного кредитования предполагается передача определенного недвижимого имущества (квартиры, дома, участка и т.д.) в качестве обеспечения займа собственником.

Такой залог является для банка гарантией погашения взятых на себя обязательств по кредиту. Если по каким-то причинам должник не сможет выплачивать кредит, то банк вправе продать объект залога, а вырученные деньги использовать для оплаты долга.

Существующие нормы земельного законодательства допускают передачу в залог не только земельных наделов, но также прав и обязанностей, предусмотренных в рамках договора аренды. Право аренды – это полноценный объект гражданских правоотношений. Помимо залогового объекта, оно может быть, к примеру, вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданское законодательство также позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права, к которым относится в том числе право аренды. Однако есть одно важное условие. Право аренды может стать предметом залога только при согласии собственника, а срок ипотеки не будет превышать период действия договора аренды.

Иными словами, залог права аренды земельного участка – это ипотечный договор, который подразумевает, что имущественные права станут гарантом возврата денежных средств залогодержателю.

Когда можно передать право аренды земли в залог

Итак, в рамках земельного, гражданского законодательства, а также ФЗ № 102 «Об ипотеке» право аренды может являться предметом залога. Это допустимо, если не противоречит условиям договора, желанию собственника и действующим нормативно-правовым актам.

Заложить право аренды может потребоваться в следующих ситуациях:

  • необходимость получения ипотеки на покупку жилья – часто используется для приобретения квартиры в строящемся доме, затем уже квартира становится предметом залога;
  • желание построить дом на арендованном земельном участке – после завершения строительства в ипотеку передается возведенное жилье;
  • необходимость в получении крупного займа на любые цели в случае требования предоставить обеспечение.

Право аренды выступает самостоятельным предметом залога не часто. Как правило, необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость, возведенную на арендованной территории. В таком случае оформление ипотеки на дом запрещено отдельно от земельного участка, на котором он построен.

Особенности передачи права аренды в залог

Ответственность по договору аренды, несмотря на передачу прав в залог, продолжит нести изначальный арендатор. Права и обязанности не могут быть перенаправлены залогодержателю или любому другому лицу.

К залоговому объекту применяются общие правила законодательства об ипотечном кредитовании. Если заемщик по каким-либо причинам перестанет выполнять взятые кредитные обязательства, банк вправе наложить взыскание на залоговый объект и реализовать его. В случае с арендой продажа произойдет в рамках договора переуступки прав.

Собственником арендованной земли может выступать организация, частное лицо, государство или муниципалитет. Однако нормами ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещается передача в залог прав аренды земли, принадлежащей государственным органам или муниципалитету. Исключение – если участок предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения.

Если надел, к примеру, выделялся для эксплуатации в коммерческих целях, выступать предметом залога он не может. Ипотека будет запрещена и в том случае, если участок будет выступать обеспечением самостоятельно без недвижимости, расположенной на нем. Нельзя передать в залог также земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Передача в ипотеку возможна только при условии, что все постройки на участке законны и оформлены по требованиям российских нормативно-правовых норм. В противном случае банк откажет в выдаче займа с таким обеспечением.

Оформление ипотеки на имущественные права не является основанием для аннулирования договора аренды и не требует оформления нового соглашения между сторонами. Все остается по-прежнему. Единственное, потребуется дополнительно составить в письменной форме согласие собственника на передачу имущественных прав в залог.

Если говорить о долевом праве аренды, то тут на практике ситуация неоднозначна. Чаще всего сложности возникают относительно порядка пользования своей доли каждым из арендаторов. Судебная практика имеет в арсенале немало случаев, когда сделки по передаче в ипотеку части участка становились недействительными.

Преимущества и недостатки залога права аренды

Как и любое юридически значимое действие, залог арендных прав на земельный участок имеет плюсы и минусы.

К преимуществам можно отнести:

  1. Ипотечный кредит становится доступен для заемщиков, у которых в собственности нет никакого другого ликвидного обеспечения для залога.
  2. Отсутствие необходимости поиска дополнительных средств для покупки участка земли.
  3. В дальнейшем возможен выкуп арендованной земли под недвижимостью в собственность.
  4. Судебная практика сложилась в пользу заемщика.
  5. Банки не препятствуют подобным сделкам.

Однако есть и минусы. К ним относят:

  1. Подобные займы выдаются на короткий срок, ограниченный периодом действия договора аренды. Если он действует три года, то именно в этот период необходимо погасить задолженность. При классической ипотеке срок займа может достигать 25-30 лет.
  2. Сумма кредитования не велика. Она ограничивается примерно 70 % от общего объема арендной платы.
  3. Довольно часто заемщикам приходится нести дополнительные затраты. К примеру, может потребоваться выезд оценщика на участок для анализа ликвидности надела.
  4. Программы есть не во всех банках. Это значит, что заемщик весьма ограничен в выборе продукта и кредитной организации. Банки предпочитают более ликвидные объекты в качестве залога.
  5. Высокий риск для банка и, как следствие, повышенный процент по кредиту.
  6. Необходимость получения согласия от собственника земли.
  7. Договор аренды может предусматривать прямой запрет на передачу прав в качестве залога.

Рассмотрим подробнее процесс оформления займов такого вида.

Получение согласия собственника

Если владельцем земельного участка является частное лицо или организация, то получение письменного согласия обязательно. Когда собственник – муниципалитет или государство, согласие не обязательно. В этом случае достаточно направить уведомление. Это правило действует, если срок аренды превышает пять лет.

Уведомление о залоге направляется по почте. Для этого используется заказное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.

Обратите внимание, что если срок арендных отношений по договору меньше пяти лет, то получить согласие необходимо в том числе у муниципальных или государственных органов.

В некоторых случаях собственник может отказать в разрешении на оформление ипотеки с таким обеспечением. К примеру, если арендатор показал себя недобросовестным и имеет задолженность по арендной плате или на участке есть незаконные строения.

Договором аренды может быть предусмотрен иной порядок получения согласия от собственника. Если этот пункт прописан, то следует действовать в соответствии с положениями соглашения.

Заключение договора с банком

Прежде чем оформить договор, банк осуществит предварительную оценку ликвидности прав аренды на земельный участок. Кроме того, будет оцениваться платежеспособность потенциального заемщика.

Если условия предоставления и обеспечения займа устраивают обе стороны, то заключается ипотечный договор. Он имеет простую письменную форму, то есть не требует нотариального заверения. Банк запросит предоставление договора аренды, согласия собственника и подтверждения факта использования участка по целевому назначению.

Ипотечный договор подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре. Если проигнорировать это требование, договор будет считаться недействительным и не имеет юридической силы.

Обычно банки предлагают свою форму договора. Он содержит права и обязанности сторон, их реквизиты, подробное описание предмета залога и другие важные нюансы. Перед подписанием документа рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Иными словами, залог права аренды земельного участка муниципальной собственности – это разновидность ипотеки. Имущественные правомочия в этом случае становятся обеспечением полученного кредита.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/zalog-prava-arendy-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.