Сроки незавершенного строительства

Содержание

Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства

Сроки незавершенного строительства

Для многих людей получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства — проблема. Не всегда понятно, в какие органы обращаться, и что из документов собирать для прохождения процедуры. В отношении объектов незавершенного строительства (ОНС) эта проблема более чем актуальна.

На фоне финансовых трудностей приходится «замораживать» строительство жилого дома и ожидать лучших времен. Но оставлять здание в недостроенном состоянии невыгодно из-за необходимости платить налог. Если на достройку нет денег, объект всегда можно реализовать по договору купли-продажи с последующей регистрацией в Россреестре.

сложность — оформить права на объект.

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы  таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС).

Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент.

Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга).

До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

  • Оформить заявление по определенному образцу.
  • Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
  • Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст.

131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением. Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы.

Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

  • Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
  • Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

  • После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
  • После завершения действия соглашения строительного подряда.
  • Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
  • Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
  • После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
  • После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

  • Провести техническую инвентаризацию недостроя.
  • Оформить разрешение на его возведение.
  • Внести ОНС в кадастровый реестр.
  • Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

  Государственный строительный надзор: регламент и порядок

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации.

Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно.

Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены).

Так они уходят от необходимости  платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой.

Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

  • Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
  • Разрешение на возведение объекта.
  • Бумаги по проекту.
  • Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
  • Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
  • Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

  • Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
  • ГПЗУ.
  • Схема планировочной организации участка.

Исключения

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

  • Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
  • Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
  • Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Возможные проблемы

При оформлении объектов ОНС часто возникают проблемы, связанные с незнанием требований законодательства и несоблюдения упомянутого в статье алгоритма действий. Чтобы избежать проблем в вопросах, касающихся недостроев, стоит учесть ряд нюансов:

  • При оформлении права собственности на любой объект (в том числе недострой) стоит ориентироваться на требования ГК РФ (статьи 218). В ней указано, что строительная компания должна передать бумаги, подтверждающие отсутствие претензий на объект со стороны 3-их лиц.
  • Инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, не получают права на объект в случае его «замораживания». Причина в том, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а само здание не является объектом соглашения об инвестировании.
  • Достраивание ОНС может производить несколько людей. Основное требование заключается в том, чтобы участники строительства оформили договор. В соглашении должно быть прописано, что итогом сотрудничества должно быть завершение строительства, а сам объект после окончания работ получает статус объекта с долевым владением. Размер доли каждой стороны указывается в договоре.
  • Права инвестора, который дает деньги на достройку ОНС, должны учитываться в соглашении. Только при таком условии возможно самостоятельное выполнение работ. Если объект после завершения передается инвесторам, это должно оформляться на официальном уровне.
  • Право владения на ОНС предоставляется лишь после проверки здания и контроля главных параметров. Изучаются участники строительства, нюансы возведения сооружения, дата начала работ и получения разрешения на их выполнение.
  • Если деньги в строительство вкладывает только один человек, а исполнителем выступает подрядная организация, такое лицо получает право на получение всего здания.
  • Касательно оформления разрешения на строительство возможны разные ситуации. Ранее местные органы власти выдавали право собственности на надел и разрешение одновременно.

Стоит учесть, что ОНС может использоваться при проведении сделок (продажи, дарения и прочих), если выполнены несколько условий.

Во-первых, в процессе возведения учитывались действующие законы, а на руках у владельца имеется разрешение на строительство. Во-вторых, ОНС является предметом соглашения строительного подряда.

В-третьих, права на объект получены с соблюдением норм законодательства, а на руках у владельца были необходимые бумаги.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-stroitelstvo-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Сроки незавершенного строительства

   Что такое объекту незавершенного строительства, как зарегистрировать право собственности на ОНС и ответы на другие вопросы Вы узнаете, прочитав материал до конца.

Что такое объект незавершенного строительства?

   На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.

   Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.

   Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.

   Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.

   Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект.

На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье.

Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.

После сдачи документов будет выдан один из трех документов:

  1. Документ о регистрации права собственности на регистрируемый объект;
  2. Документ о приостановке регистрации права собственности;
  3. Решение об отказе в регистрации права на объект недвижимости.

   Если регистрация приостановлена — внимательно прочитайте уведомление о приостановке, там регистрирующий орган обычно четко и однозначно прописывает причину данного решения: исправить ее легко — нужно просто выполнить требования, изложенные в Уведомлении, если такое возможно.

   Если в регистрации объекта отказано, то нужно понять причин отказа и понять, насколько перспективно узаконение объекта незавершенного строительства через суд. Если есть такая перспектива — ее нужно реализовывать и требовать регистрации объекта в судебном порядке.

   Важно знать, что право собственности на объект, который является самовольной постройкой, регистрации не подлежит. Для продажи объекта незавершенного строительства нужно помнить, что договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение такой формы влечет недействительность Договора. Сделка по купле-продажи такого объекта подлежит государственной регистрации.

  Порядок регистрации объекта незавершенного строительства – процесс весьма серьезный и ответственный, требующий время и понимание процесса. Вот почему выгодно обратиться к нам, наш юрист по сделкам с недвижимостью знает не только как зарегистрировать свое право, но и как правильно составить договор на его распоряжение в будущем.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

   Регистрация объекта незавершенного строительства ИЖС или иного назначения (регистрация права собственности на объект незавершенного строительства) производится в соответствии со сведениями следующей документации (перечень документов). Из перечня видно, что перечень документов регистрации объекта незавершенного строительства весьма обширный:

  1. Заявление, предполагающее некую долю в праве собственности;
  2. Подтверждение того, что была произведена плата за пошлину государству;
  3. Идентифицирующий документ (например, паспорт);
  4. Подтверждение права собственности заявителя. Подтверждение факта, что исполнительные органы разрешают создать принципиально новый объект по той или иной территории. Важно отметить, что данный вид документации имеет место не всегда. Исключениями являются такие строения, как гараж, используемый для деятельности, не приносящей прибыль, или же объекты на территории, предназначенной для ведения сельского хозяйства или садоводства.
  5. Учредительная документация правообладателя юридического лица;
  6. Подтверждение того, что строение не принадлежит третьим лицам;
  7. В некоторых случаях проектно-сметная документация;
  8. Характеристика непосредственно объекта, согласно информации технического паспорта;
  9. Иные документы в случае необходимости.

ВНИМАНИЕ: если Вы приняли решение о переводе жилого помещения в нежилое, то наш юрист по недвижимости поможет Вам и в этой процедуре.  

      Важно отметить, что лица, развивающие свою деятельность в долевом строительстве (вкладывающие инвестиции), должны независимым образом прийти за помощью в соответствующий орган (к застройщику это также относится). Только при данном факторе право собственности на незавершенный объект сможет быть зарегистрировано. Для этого обязательно прохождение этапов процесса и предоставление перечисленных выше документов.

   Встречаются ситуации, когда застройщик создал рассматриваемый объект на исключительно собственные средства. В таком случае он должен показать справку о независимом финансировании соответствующим органам, в противном случае заявка рассмотрению подлежать не будет.

Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге

   Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.

   В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса.

Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов.

Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал .

Читайте еще о работе нашего юриста по недвижимости:

С нами оформление перепланировки нежилого помещения в срок

Проведем полное сопровождение сделки профессионально

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры” А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

Источник: https://katsaylidi.ru/article/registratsiya-obekta-nezavershennogo-stroitelstva

Что такое незавершенка и что с ней можно сделать

Сроки незавершенного строительства

  На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью.

Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки.

Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение.

При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.

), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке.

Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.Читать также:
где и как получить разрешение на строительство дома

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

  • в госкадастре;
  • в госреестре.

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Важно
Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН, то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

  По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Важно
Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство.

Продажа незавершённого строительства

  Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости, составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) смотрите здесь.

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

  Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.

К сведению
Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/nezavershennoe-stroitelstvo.html

Особенности правового режима объектов незавершенного строительства

Сроки незавершенного строительства

К сожалению, начатоестроительство не всегда удается завершить. Проблемы, которые приводят кнеобходимости остановить возведение дома, могут быть разными – правовые,финансовые, организационные и т.д., а иногда долевое строительство вообще можетбыть изначально финансовой пирамидой и махинациями.

Но дольщикам, которыевложились в квартиры, причины приостановки строительства не так важны – имнамного важнее понимать, как можно выйти из сложившейся ситуации, в какомстатусе находится недостроенное здание и можно ли на него оформить правасобственности. Обо всём этом мы поговорим в данной статье.

Горячкин Роман, старший юрист юридической фирмы «Паритет»

Объект незавершенного строительства какобъект недвижимого имущества

Прежде всего необходимопонимать, что собой представляет объект незавершенного строительства сюридической точки зрения. Если обратиться к законодательству, то можно найтитакое определение: объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание, возведениекоторого не закончено в установленном порядке, но при этом его можноидентифицировать как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Другимисловами, дом строить начали, потратили какие-то средства, но закончить и ввестиего в эксплуатацию не удалось. При этом степень готовности объектанезавершенного строительства может быть разной – от фундамента до почти готовогоздания, где не завершены только некоторые незначительные этапы строительства.Если в здании не возведен даже фундамент, недвижимым имуществом оно признанобыть не может.

Еслипроанализировать судебные решения относительно объектов незавершенногостроительства, можно выделить еще несколько их особенностей как объектовнедвижимости:

  • объектневозможно переместить без существенной потери его качеств – к ОНС могутотноситься только капитальные постройки, которые привязаны к конкретномуземельному участку, имеют фундамент и не могут быть легко перемещены на новоеместо. Таким образом, временные постройки не могут быть отнесены к объектамнезавершенного строительства;
  • процессстроительства приостановлен или заморожен – чтобы объект незавершенногостроительства был признан таковым, необходимо, чтобы было официальное решение овременной или постоянной остановке строительства. Без такого решения объектбудет считаться строящимся;
  • индивидуальнаяопределенность объекта – незавершённое здание должно быть точно определено,чтобы его можно было однозначно идентифицировать и, соответственно, выделить изгруппы аналогичных построек как самостоятельный объект.

Право собственности на объектнезавершенного строительства

Даже если здание недостроено в установленном порядке, законодательство не запрещает оформить его всобственность, но сама процедура имеет ряд нюансов. Как известно, правособственности на недвижимое имущество (дома, другие постройки) возникает послевведения здания в эксплуатацию.

А поскольку ОНС не может быть введен вэксплуатацию без достройки априори, процесс регистрации права собственностибудет отличаться.

Еще не так давно добиться признания права собственности нанедостроенные объекты можно было исключительно через суд, однако сегоднясудиться уже не обязательно: если есть документы на право владения земельнымучастком под ОНС, а также кадастровый паспорт объекта, недвижимость можнозарегистрировать через Росреестр.

Следует отметить, что признание правасобственности никак не влияет использование объекта по назначению: жилой дом неможет быть введен в эксплуатацию, если не завершены все регламентные работы.Другими словами, владельцы квартиры смогут оформить ее в собственность, но житьв ней смогут только завершения строительства и введения всего дома вэксплуатацию.

Вещные и обязательственныеправоотношения, возникающие в отношении объектов незавершенного строительства

После признания права собственностина объект незавершенного строительства у владельцев возникают практически те жевещные права, что и у собственников другой недвижимости. Владелец имеет правопродать, передать в дар, сдавать в аренду данную недвижимость и проводитьдругие сделки.

При этом использовать объект недвижимости по назначению (дляпроживания, ведения коммерческой деятельности и т.д.) запрещено до тех пор,пока недвижимость не будет достроена и введена в эксплуатацию.

Что касаетсяобязательственных прав, то они возникают у инвесторов при заключении договора приобретенияневидимости, которая будет возведена в будущем и сохраняются до моментапередачи объекта инвестору или оформления права собственности на ОНС.

Напротяжении этого периода инвесторы имеют право требовать от застройщикавыполнить свои обязательства и закончить строительство.

Главная

Источник: https://ardexpert.ru/article/18509

Объект незавершаемого строительства

Сроки незавершенного строительства

Практика применения градостроительного законодательства не так часто становится предметом исследования на страницах популярных юридических изданий.

Однако, именно в этой сфере нередко встречаются споры, которые выходят за рамки узких специальных интересов и позволяют задуматься о пределах реализации собственниками своих правомочий, а также о последствиях судебных актов, которые затрагивают не только интересы спорящих стороны, но и интересы неопределенного круга лиц.

Одним из таких примеров является дело А13-9392/2016, единодушно рассмотренное судами всех инстанций.

Обстоятельства дела. На основании разрешения на строительство застройщик приступил к возведению объекта капитального строительства (жилой дом) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

На момент начала строительства проектные характеристики возводимого дома были таковы, что не требовали осуществления государственного строительного надзора.

В дальнейшем, построив три этажа и перейдя к возведению чердачного пространства, застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, и принял решение о его реконструкции в дом переменной этажности, проектные характеристики которого требовали ведения государственного строительного надзора.

Оформив всю разрешительную документацию на реконструкцию (проектную документацию, экспертизу проекта, разрешение на реконструкцию), Застройщик направил уведомление в уполномоченный на ведение строительного надзора орган государственной власти, который провел проверку возводимого объекта и заявил о невозможности осуществления надзорной функции потому, что не осуществлял надзор за уже возведенной частью.

При этом, гос.орган делал несколько лукавое уточнение, что реконструкция возможна только после ввода изначально запроектированного объекта (в данном случае 3-этажного дома) в эксплуатацию. Гос.

орган нисколько не смущало то обстоятельство, что даже если бы изначальный объект был достроен и введен в эксплуатацию, это было бы сделано без строительного надзора, а орган, вводивший объект в эксплуатацию, не подменяет собой орган строительного надзора.

Следует отметить, что в деле имелось обстоятельство, значительно его усложнившее: в акте проверки объекта строительства орган стройнадзора указал, что на момент проверки на объекте застройщик приступил к возведению четвертого этажа.

Конечно, данное обстоятельство не было причиной отказа в осуществлении строительного надзора: гос.орган последовательно заявлял о своем нежелании вести надзор только и исключительно потому, что им надзор не осуществлялся с нулевого цикла. Однако, именно оно сыграло роковую роль в судьбе процесса.

Позиции судов.

  Суд первой инстанции указал, что изменение застройщиком в процессе строительства своего решения относительно этажности объекта капитального строительства является риском застройщика и свидетельствует о нарушении им требований Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, суд указал, что указание в акте органа строительного надзора на наличие у возводимого объекта элементов четвертого этажа свидетельствует об умысле застройщика изначально возвести поднадзорный объект без надзора со стороны уполномоченного органа.

 Апелляционная и кассационная инстанции поддержали эти выводы. При этом ни один суд не указал:

– какие именно нормы законодательства были нарушены, ограничившись туманной фразой о том, что такие нарушения «усматриваются»,

– что же это за риск такой – “изменение этажности здания” – предпринимательский или какой-то иной.

– почему в основу решения могут быть положены обстоятельства, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции (в частности, о значении для обстоятельств дела наличия или отсутствия элементов четвертого этажа) и чем подтверждается наличие такого умысла у застройщика.

Судья ВС РФ Чучунова Н.С. поддержала решения нижестоящих судов (Определение № 307-КГ17-8528 от  19.07.2017 г) и отказала в передаче дела на рассмотрение тройки судей.

Такой подход к разрешению спора, представляется крайне необоснованным и вызывает следующие вопросы.

     1. Градостроительный кодекс РФ признает объекты незавершенного строительства разновидностью объектов капитального строительства.

         2. Градостроительный кодекс РФ не ставит саму возможность реконструкции объектов капитального строительства ни в зависимость от степени готовности объекта, ни в зависимость от вида объекта капитального строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/3/18/obekt_nezavershaemogo_stroitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.