Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

Содержание

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры отличаются друг от друга. Рассмотрим, как они соотносятся между собой, и какие сферы применения у каждой из них.

На чем основывается расчет стоимости квартиры

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой квартира может быть отчуждена на рынке недвижимости. Фактически это цена сделки купли-продажи.

Рыночная оценка зависит от следующих факторов: экономическая и политическая ситуация в стране, удаленность от центра города, наличие инфраструктуры, состояние многоквартирного дома, подъезда, материал стен здания, внутренняя отделка квартиры, дата последнего ремонта, планировка, изношенность инженерных систем, состояние полов, окон, сантехники и т. п.

Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения. По ней рассчитывают ежегодный налог на имущество. Она является массовой, при ее определении не изучается детальное состояние каждой квартиры.

Факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость жилья: материал стен здания, год постройки здания, целевое назначение помещения и др. Дизайнерский ремонт, обилие техники, закрытая парковка и прочие индивидуальные особенности жилья никак не влияют на кадастровую оценку.

В основе кадастровой стоимости лежит сравнительный подход. При ее определении тоже учитывается состояние рынка недвижимости. Рынок жилья насыщен информацией о квартирах, имеющих идентичные характеристики. Благодаря наличию исходных данных для расчетов кадастровая стоимость квартиры не сильно отличается от ее рыночной цены.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Нижеприведенные таблицы помогут разобраться, как соотносятся рассматриваемые виды стоимостей между собой.

Таблица 1 – Соотношение массовой и рыночной оценки квартиры:

КадастроваяРыночная
ЗаказчикОрганы власти субъекта РФСобственник имущества
ИсполнительФедеральные бюджетные учреждения (ФБУ)Оценщик, член СРО по оценочной деятельности, работает в частных компаниях
Подход к определениюМассовый, расчет производится по усредненным показателямИндивидуальный, все факторы влияют на стоимость
Метод определенияСравнительныйЗатратный, сравнительный и доходный
Как часто меняетсяПересчитывается один раз в 3-5 лет, и 1 раз в 2-3 года для городов федерального значенияЗависит от рынка недвижимости, может изменяться в течение года

Таблица 2 – Сферы применения кадастровой и рыночной стоимости квартиры:

КадастроваяРыночная
Нотариальные сделкиНотариус пользуется обоими видами стоимостей. Взимание платы происходит в соответствии с основами законодательства о нотариате
Аренда частной квартирыНе используетсяРасчеты между собственником и арендатором производятся по рыночной стоимости
Продажа квартирыНе используетсяВ договоре указывается рыночная стоимость
Возврат налога за покупку жильяНе используетсяПроисходит от цены, указанной в договоре на приобретение квартиры, то есть от рыночной стоимости
Ежегодный налог на имуществоВысчитывается от кадастровой стоимостиНе участвует в расчетах
В банк для оформления ипотекиНе используетсяПринимает отчет о рыночной стоимости квартиры

На сегодняшний день активно применяются две стоимости, каждая для своих целей.  Небольшая разница между ними не скажется на размерах налогов и сборов.

Как узнать стоимость квартиры

Как получить кадастровые данные о стоимости квартиры:

  1. Запросить выписку из ЕГРН через МФЦ. Результаты будут готовиться 5 дней. Выписку можно предъявить по требованию: банку, нотариусу, для пересчета кадастровой стоимости. Подробнее о том, как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, читайте в нашей статье >>.
  2. Мгновенный способ: воспользоваться общедоступными сведениями о недвижимом имуществе с помощью портала Росреестра. Для этого нужно открыть раздел справочной информации, осуществить поиск квартиры по номеру или по адресу. Среди уникальных характеристик помещения обязательно будет указано значение кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость определяется профессиональным оценщиком. Он подготавливает специальный документ – отчет.

Когда может понадобиться отчет о рыночной стоимости:

  1. Для использования недвижимости в качестве залога при получении денег – требование банков. При оформлении ипотеки.
  2. Для снижения кадастровой стоимости.

По факту цену недвижимости выставляет собственник жилья, с учетом платежеспособности покупателей и ситуации на рынке.

Услугами профессиональных экспертов в области оценки в основном пользуются тогда, когда требуется получить задокументированное подтверждение рыночной стоимости квартиры. Например, для оформления ипотеки.

Как снизить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость квартиры нечасто требует уменьшения. В отличие от массовой оценки земельных участков, кадастровая оценка квартиры максимально приближена к реальности, а иногда даже ниже рыночной стоимости.

Если кадастровая стоимость завышена, ее можно уменьшить до рыночного значения, указанного оценщиком в отчете.

Для этого нужно написать соответствующее заявление в орган, занимающийся ее определением. Если уполномоченная организация откажет в уменьшении кадастровой стоимости, собственник может обратиться в суд.

Документы для подачи заявления на снижение кадастровой стоимости:

  1. Заявление или иск.
  2. Отчет о рыночной стоимости.
  3. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  4. Выписка из ЕГРН.

Положительное решение уполномоченного органа или решения суда об изменении кадастровой стоимости нужно передать в Росреестр.

Подведем итоги

Кадастровая стоимость не всегда отражает ситуацию рынка недвижимости. Она используется для определения налогов. Рыночная стоимость включает в себя все индивидуальные особенности жилья.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-kvartiry

Рыночная и кадастровая стоимость жилья: в чем разница

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

Любой объект недвижимости имеет два типа стоимости: кадастровую и рыночную. Когда недвижимость продается, то оценщик по результатам анализа дает еще один вид оценки – ликвидационный. Это будет примерная цена, за которую квартиру или любое другое здание можно будет продать срочно.

Рыночная и кадастровая стоимость, в идеале, должны быть одинаковыми или с небольшой разбежностью. В реальности кадастровая цена может быть намного выше рыночной, то есть далекой от реальности.

Так происходит не чьему-то злому умыслу.

Дело в том, что кадастровые инженеры определяя кадастровую оценку недвижимости не видят в каком реальном состоянии оцениваемый объект, а оперируют только фактами, зафиксированными в документах.

Что такое рыночная стоимость и кто ее определяет

Рыночная цена – это та, за которую квартиру или дом, или склад, могут реально продать и купить. Именно рыночная цена указывается в объявлениях о продаже, в договоре купли-продажи.

На рыночную стоимость недвижимости влияет одновременно несколько факторов:

  • Общая и жилая площадь.
  • Этажность дома, этаж на котором расположена квартира.
  • Когда был возведен дом, из каких материалов.
  • В каком состоянии квартира – когда был сделан капитальный ремонт, какие окна и двери установлены. Косметический ремонт на цену квартиру влияет, но это не рыночный, а человеческий фактор.
  • Район, его экологическое и социальное состояние, инфраструктура, транспортная развязка, наличие поблизости с домом социально значимых объектов: школ, детских садов, аптек, ТРЦ, мелких магазинов, поликлиник и так далее.

Даже у двух одинаковых по площади, техническим характеристиками и ремонтном состоянии квартир может быть разная рыночная цена, потому что одна расположена в благополучном развитом районе, а вторая у черта на куличках.

Рыночную цену квартиры определяет оценщик или агент по недвижимости. Собственник то же может ее определить, не его оценка может быть субъективной, поскольку он хочет продать подороже и для него конвертируется в рубль даже новая дверная ручка.

Рыночная цена в виде официальной оценки, зафиксированной в отчете оценщика, может понадобиться для оформления сделки купли-продажи, для оформления недвижимости в залог, продажи в ипотеку, вступления в наследство.

Что такое кадастровая стоимость и кто ее определяет

Кадастровую стоимость объекта недвижимости определяет Кадастровая палата, а фактически это делают кадастровые инженеры.

Кадастровая стоимость жилья нужна для определения налоговой базы на имущество физлиц, на уплату НДФЛ, когда собственник продает квартиру, оплачивается госпошлина за вступление в наследство по закону или по завещанию.

Кадастровая стоимость не совпадает с рыночной, потому что первую определяют без фактического осмотра квартиры или дома. Оценку делают на основании следующих данных:

  • Город. В регионе цена однокомнатной квартиры будет одна, в городе федерального значения такая же недвижимость стоит в 2-3 раза дороже. Хотя в первом случае может быть квартира с капитальным ремонтом в идеальном состоянии, а во втором на голову падать штукатурка и вываливаться оконная рама.
  • Район расположения дома.
  • Площадь квартиры.
  • Год постройки дома и материал, из которого он был возведен.

Состояние квартиры, дома, какие там соседи, что есть рядом с домом учитывать не будут. Но, именно эти факторы влияют на рыночную оценку квартиры. Отсюда и такая разбежность.

Кадастровая стоимость пересчитывается один раз в 3-5 лет. В больших городах переоценка может быть чаще – до одного раза за год. Но, если так случится, что больше 30% жителей региона пойдут оспаривать кадастровую цену своих квартир, то переоценку проведут вне графика.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Эти данные есть в открытом доступе на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте. Для получения сведений понадобится только адрес или кадастровый номер. Если его не знаете, то можно запросить выписку ЕГРН – там он будет указан.

На что может повлиять кадастровая цена квартиры?

В первую очередь – это база для налогообложения. Так что, если на старую квартиру в ветхом доме насчитают налог, который не соответствует действительности, это нужно оспаривать. Сначала заявление подается в Кадастровую палату, а если не помогло, то в суд.

Налог на имущество нужно платить каждый год. Ставка зависит от кадастровой стоимости и региона.

Налог на дарение то же считают по кадастровой оценке подаренной недвижимости. Для резидентов РФ – это 13%, а для нерезидентов (даже если этот человек гражданин РФ) – 30%. Правда, платить этот налог не придется, если подарок был от близких родственников.

Налог с дохода от продажи квартиры – это НДФЛ, 13%. Рассчитывать будут не от всей вырученной суммы, а от 70%. Нерезиденту РФ придется заплатить 30% от 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости.

Что делать, если я не согласен с кадастровой оценкой своей квартиры?

Собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно обратиться в МФЦ с заявлением и документами, которые подтверждают его право на этот объект недвижимости и то, что ее реальная цена далека от той, которую установили в Кадастровой палате.

Если нет очевидной ошибки или это невозможно исправить в административном порядке, то придется обращаться в районный суд по месту нахождения спорного объекта.

Для суда, кроме иска, нужно подготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающие документы.
  2. Выписка о кадастровой стоимости.
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Отчет от независимого оценщика.

Что касается иска: нужно обратиться к юристу, чтобы он правильно его составил. Пользоваться интернетным шаблоном в данном случае не лучшее решение. Получить бесплатную консультацию по этому вопросу можно у юристов нашего сайта.

Что запомнить

Есть два вида стоимости недвижимости: рыночная и кадастровая.

Рыночная – это та, за которую квартиру можно продать или купить на рынке. На нее влияет район, состояние квартиры, ремонта, инфраструктура и состояние самого дома.

Кадастровая – это та, которую установило государство, опираясь только на информацию, указанную в документации, которая составлялась на момент сдачи дома в эксплуатацию.

Рыночная цена и кадастровая в идеале должны быть почти на одном уровне. В реальности это чаще нет, чем да.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-zhilya/

Отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости квартиры

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество.

Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура.

Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.

Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.

На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.

 Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.

По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.

Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.

Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости.

При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни.

Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости

На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:

  • рыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;
  • кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
  • рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
  • из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.

Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:

  • на величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;
  • реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
  • при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.

Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.

Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.

Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях:

  • при приватизации государственных объектов;
  • при участии в сделке имущества, дома, квартиры, земли в качестве залогового имущества;
  • если идет продажа земли, чтобы определить налог;
  • при заключении договора ипотечного кредитования;
  • если идет судебный процесс во время решения имущественных споров.

Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.

Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.

Параметры оценки стоимости квартиры

Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:

  • тип недвижимости, к какой категории относится;
  • форма собственности;
  • где территориально расположен объект недвижимости;
  • на каких условиях осуществляется продажа;
  • есть ли особенности по расположению участка;
  • для расчета кадастровой цены коммерческих объектов нужно учесть возможность получения прибыли от сдачи помещения или участка в аренду;
  • в каком состоянии недвижимость.

Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.

Документы для оценки стоимости квартиры

Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:

  • кадастровый и технический паспорт;
  • документы об обременении;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • данные об оценке кадастровой стоимости;
  • план межевания;
  • документы с информацией об аренде.

Кадастровая оценка может быть приравнена к рыночной стоимости, если есть решение суда, если в нескольких разных источниках информации отражена разная и противоречивая стоимость предмета недвижимости, если итоговая кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, и если по методическим рекомендациям нельзя полностью подсчитать кадастровую стоимость.

Есть юридические организации, которые предоставляют услуги по сопровождению для клиентов процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной. Это позволит снизить налоги при продаже недвижимости, аренде, перед приватизацией.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/otlichiya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj-stoimosti-kvartiry/.html

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница, как они соотносятся

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов. 

Источник: https://law03.ru/housing/article/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-kvartiry

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной: основные причины отличия, в каких случаях делают оценку и как это происходит, соотношение цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество.

Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура.

Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.

Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.

Стоимость квартиры: может ли кадастровая превышать рыночную

Может ли быть кадастровая стоимость выше, чем рыночная цена объекта? На практике, такие ситуации встречаются достаточно часто, и это не особенно благоприятно для владельца недвижимости, так как налоговое бремя, возлагаемое на него, в этом случае ниже не становится.

Рыночная стоимость: что это, и для чего она нужна

Цена жилья на рынке основывается на спросе и предложении, ее размер устанавливается при помощи экономических законов, действующих на сегодняшний день.

Данная сумма не является стабильной, поэтому может резко возрасти или уменьшиться. Именно на нее опираются во время осуществления следующих правовых операций:

  • купля-продажа;
  • обмен;
  • залог;
  • оформление ссуды;
  • дарение;
  • завещание и т.д.

Важно! Экономические правила, существующие на рынке недвижимости, достаточно прочны, поэтому никто не сможет сбыть недвижимый объект по самостоятельно установленной эфемерной цене: для этого есть критерии, по которым устанавливается стоимость недвижимости в соответствии с различными параметрами.

  • Существуют также дополнительные характеристики, например, престижность района, в котором находится квартира, уровень комфортности ее обустройства – давность и качество проведенного ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций, кондиционеры и так далее.
  • Установить продажную стоимость квартиры на рынке недвижимости можно при помощи независимого оценщика, который затем оформит все итоги исследования официально.

Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна

Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.

Описание цены объекта в кадастре:

  • применяется массовая оценка;
  • ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
  • процедура оценки регламентируется законом;
  • применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
  • основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
  • стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).

От чего зависит кадастровая цена имущества:

  1. Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
  2. Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
  3. Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
  4. Цена земли, на которой находится жилплощадь.
  5. Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
  6. Местонахождение и общее число помещений в строении.
  7. Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
  8. Число этажей в здании.

Соотношение цен

Как соотнести цену недвижимого объекта в кадастре и на рынке недвижимости? Если следовать логике, можно предположить, что рыночное пространство предоставляет более вероятную и высокую цену квартиры, нежели та, что прописана в кадастре. В чем же заключается соотношение данных показателей?

Чаще всего на практике цена, прописанная в государственном кадастре недвижимости, оказывается ниже, чем та стоимость, по которой эта жилплощадь продается на рынке, однако это случается не всегда.

По жилью, расположенному в старых постройках, две стоимости обычно бывают приблизительно равными. Если верить не так давно проведенным исследованиям, несовпадение цены жилья в кадастре и на рынке равняется, в среднем, тридцати процентам, а иногда данный показатель становится ниже в два раза, при этом колебания совершаются сразу в обоих направлениях.

Кадастровая цена не оказывает никакого воздействия на рыночную.

Источник: https://erckzn.ru/ipoteka/pochemu-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-vyshe-rynochnoj-vazhnye-znaniya-dlya-vladeltsev-kvartir.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.