Реконструкция жилья что это

Содержание

Чем отличается реконструкция от перепланировки? Разрешение и ответственность за работу без него

Реконструкция жилья что это

Объекты недвижимости могут быть усовершенствованы путем перепланировки, ремонта, реконструкции. Важно помнить, что значимые изменения допустимы только после согласования в государственными органами, при этом список требований для каждого типа работ существенно отличается.

Сравнение этих понятий

Виды ремонтных работ имеют существенные отличия. Перед тем, как получить разрешение на их проведение, следует разобраться, каким понятием можно охарактеризовать запланированные изменения.

Что такое реконструкция квартиры в многоквартирном доме?

Реконструкция жилплощади направлена на восстановление ее устаревших характеристик. В жилых помещениях МКД могут проводиться такие работы:

  • утепление фасада;
  • восстановление отделки внешней части стен;
  • объединение квартир;
  • демонтаж кладовки или коридора для расширения комнат;
  • объединение жилой комнаты с балконом путем сноса несущей стены;
  • восстановление фундамента;
  • постройка веранды.

Что такое перепланировка и похожа ли она на капитальный ремонт?

Перепланировка не является ни капитальным ремонтом, ни реконструкцией. Об этом свидетельствуют государственные стандарты.

Капитальный ремонт проводится только с целью замены или восстановления исправности оборудования, коммуникаций и других частей коммунальных объектов. К таким работам относится:

  • оштукатуривание стен;
  • ремонт сантехники;
  • оклейка обоев и т. д.

В результате технические характеристики здания должны стать лучше.

Реконструкция производится для улучшения условий проживания. В ходе нее корректируются технические параметры сооружения, то есть его высота и площадь, а также количество комнат и этажей. Допускается изменение архитектурных элементов фасада.

Цель перепланировки – сделать проживание более комфортным за счет коррекции конфигураций внутренних помещений здания. Такие перемены в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте объекта. То есть определение реконструкции шире, чем перепланировки.

Чем отличаются?

Эти понятия имеют ряд существенных различий:

  1. При реконструкции допускается изменять конфигурацию помещения, расширять его площадь за счет пристроек, дополнительных этажей или комнат. Перепланировка осуществляется в пределах исходной площади.
  2. Во время реконструкции может быть затронут фундамент и фасад здания. Например, можно усовершенствовать вентиляцию. При перепланировке все работы проводятся внутри помещения.
  3. Реконструкция не изменяет несущие элементы дома. Ее задача – восстановить потерявшие свои первоначальные свойства конструкции, вернуть им заданные при проектировании параметры. Например: при перепланировке в несущей стене прорубили дверной проем. Позднее была сделана реконструкция, в ходе которой проем заложили кирпичом, тем самым вернув стене изначальный вид.
  4. Реконструкция чаще всего предполагает частичную или полную замену инженерных сетей. При перепланировке коммуникации могут и не затрагиваться.

Как получить разрешение на реконструкцию квартиры в МКД?

Для согласования реконструкции жилого помещения требуется совершить определенный порядок действий, предусмотренных законом.

Куда обратиться?

Нужно прийти в администрацию и проконсультироваться со специалистом по поводу правомерности совершения запланированных действий.

Если проект реконструкции подготовлен и все нужные документы собраны, можно подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления.

Если перепланировка будет одобрена, работы надо будет завершить в течение года с момента получения одобрения.

Разрешения

Список уполномоченных органов, с которыми нужно будет согласовать изменения, различается в зависимости от вида работ и особенностей местного законодательства.

Например, может потребоваться заключение таких инстанций:

  • экспертов по строительству;
  • СЭС;
  • службы пожарной безопасности;
  • водоканала, электросетей, газовой службы.

Какие документы необходимы?

Владельцу недвижимости, решившему сделать перепланировку, требуется собрать следующие документы:

  • заявление, написанное по установленному образцу;
  • согласие от остальных владельцев жилья, если они есть;
  • технический паспорт на жилплощадь;
  • свидетельство о праве собственности;
  • проект будущей реконструкции.

Важно! Самый важный документ – это проект реконструкции, без него разрешение на проведения работ не выдадут. Для обеспечения безопасности изменения согласуются с составителем проекта многоквартирного дома.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию пишется на бланке государственного образца. В нем должна содержаться такая информация:

  1. Типы работ, которые будут выполнены (капитальный ремонт, реконструкция и т. д.).
  2. Наименование объекта (квартира в МКД).
  3. Сведения о положительном заключении экспертизы (дата, номер).
  4. Название организации, которая будет проводить работы.
  5. Характеристики объекта (количество комнат, площадь, материал фундамента и стен). Данные необходимо взять из свидетельства о праве собственности или запросить в организации, которая занималась составлением проекта жилплощади.

К заявлению нужно приложить копии всех документов.

Проект узаконения

Готовый проект должен полностью соответствовать ст. 48 ГрК РФ. В этом законодательном акте пояснено, что для каждого реконструируемого здания должен разрабатываться отдельный документ.

Проект состоит из текста и схем, определяющих инженерные и архитектурные решения, которые будут обеспечивать осуществление планов по реконструкции жилья. Кроме того, в него включаются:

  • данные, касающиеся объекта;
  • информация о сносе капитальных элементов сооружения (при наличии);
  • мероприятия, обеспечивающие пожарную безопасность и т. д.

Важно! Согласно ст. 48 ГрК РФ, проект могут составлять только индивидуальные предприниматели или юридические лица, работающие в архитектурных или строительных компаниях.

Скачать образец проекта перепланировки квартиры

Сроки и стоимость

Для того, чтобы узаконить реконструкцию квартиры, требуется несколько месяцев. Проект, как правило, подготавливается в течение 5 дней, значительно больше времени уходит на сбор необходимых бумаг.

Новый технический паспорт готовится приблизительно за три недели. После этого надо подождать еще 45 дней, пока Жилищная инспекция вынесет свое решение. Еще три недели тратится на оформление выписки из ЕГРН.

Что касается затрат, то они во многом зависят от ценовой политики региона. Для примера можно привести такие цифры:

  1. Проект и сопровождающая его документация – от 3 до 90 тыс. рублей.
  2. Согласование проекта – 5 тыс. рублей.
  3. Услуги БТИ – 7 тыс. рублей.
  4. Получение разрешения от Жилищной комиссии – 30 тыс. руб.

Общая стоимость узаконивания реконструкции вместе с дополнительными тратами составляет в среднем от 60 до 150 тыс. рублей.

Ответственность при работах без согласования

Реконструкция, на осуществление которой не было получено разрешение, грозит нарушителю штрафами. Кроме того, владельца недвижимости могут заставить вернуть объекту первоначальный вид.

Важно! Если изменения, произведенные самовольно, не являются нарушением прав других собственников жилплощади или соседей, их возможно узаконить.

Для реконструкции своей квартиры собственнику требуется получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Если же владелец решит продать недвижимость, не соответствующую плану, ему предстоит столкнуться с множеством неприятностей.

Источник: https://pravoved.online/pereplanirovka-kv/chem-otlichaetsya-ot-rekonstrukcii

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

Реконструкция жилья что это

Разбираемся с терминологией

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка.

А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу “семь раз отмерь – один раз отрежь”. Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Источник: https://legko.com/blog/p/bolshaya-raznitsa-pereplanirovka-pereustroystvo-ili-rekonstruktsiya

Как будет работать комплексное развитие территорий по новому закону?

Реконструкция жилья что это

Новелла ушедшего года – пакет поправок в градостроительный, земельный и жильный кодексы, названный «законом о комплексном развитии территорий» (КРТ). В этой статье кандидат юридических наук Оксана Васильева разберет, как именно будет работать этот закон, и что он в итоге принесет российским городам.

Государственной Думой РФ принят новый Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Данный закон вводит единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья. Регионам предоставляется право самостоятельно утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей.

Власти субъектов РФ наделяются достаточно широкими полномочиями по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы.

На мой взгляд, данный закон призван изменить саму концепцию реновации жилых зон. Сама идея законопроекта берет свои истоки из московской программы реновации, которая дала толчок в развитии программы по реновации не только столицы, но и всей страны в целом.

Ветхое, старое и аварийное жилье является одной из основных проблем, связанных с недвижимостью на текущий момент.

Пятиэтажные «хрущевки», старые бараки и изжившие свое дома индивидуальной планировки, построенные в конце 50-хх годов являются большой проблемой жилищного фонда за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.

Таким образом, первоочередной задачей данного документа можно назвать расселение людей из аварийного и ветхого жилья, а также создание комфортной среды населенных пунктов, подчеркивают авторы законопроекта.

Какие дома попадут в программу КРТ?

Региональная власть субъектов РФ или муниципальная власть на местах может принять решение о введении режима КРТ на той или иной территории – это называется адресная программа КРТ. Дома на этой территории будут расселять, затем сносить и уже на их месте строить новое жилье. Региональные власти сами устанавливают, какие именно дома можно отправлять под снос в рамках КРТ. Это могут быть:

  • дома с высокой степенью износа крыши, фасада, внутренней отделки (норматив степени износа устанавливают региональные власти);
  • дома, в которых слишком дорогой капитальный ремонт (стоимость определяют региональные власти);
  • дома, построенные «в период индустриального домостроения по типовым проектам» (к этой категории будут относиться так называемые «хрущевки», «брежневки»);
  • дома, которые находятся в «ограниченно работоспособном состоянии» (что будет включаться в данный термин передается на установку властей субъекта РФ);
  • дома, в которых нет тех или иных централизованных инженерных систем (какие именно это будут системы определяется властями субъекта РФ).

Кроме вышеперечисленных категорий, в КРТ могут быть включены и другие дома, если они находятся по соседству с теми, что указаны в этом списке. Также законом предусмотрена возможность изымания и сноса частных домов.

Индивидуальные дома могут быть изъяты у собственников, если их признают изношенными или, если в них просто отсутствует инженерно-техническое обеспечение, то есть частные дома будут оцениваться по тем же критериям, что и многоквартирные (которые указаны в списке выше).

С другой стороны, в нем же оговаривается, что такие дома и участки изымать нельзя, если дом не изношен.

То есть главный фактор, определяющий возможность изымания и сноса как многоквартирных, так и частных домов – износ постройки.

Как будет происходить снос или реконструкция?

В адресной программе будет устанавливаться очередность сноса или реконструкции домов. Такая очередность сноса указанных домов будет определяться с учетом их технического состояния.

То есть чем в более критичном и аварийном состоянии находится дом, тем ранее он будет включен в программу и снесен. В целях реализации данной программы предлагается наделить широкими полномочиями субъекты РФ.

Регионы будут вправе:

  1. определить содержание программ по сносу и реконструкции;
  2. утвердить порядок её формирования и утверждения;
  3. определить источники финансирования программы;
  4. утвердить порядок выявления и учета мнения граждан при её формировании и реализации;
  5. определить технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные адресные программы.

Региональные власти субъектов РФ или местные власти обязаны публиковать информацию о том, какие дома подпадают под КРТ, на официальных сайтах правительства субъекта федерации, официальных муниципальных сайтах либо в специальных системах, через которые идут ания и общественные обсуждения (если такие имеются).

В режиме оффлайн власти обязаны разместить информацию о планах КРТ на общедоступных информационных стендах, расположенных в людных местах, либо непосредственно на информационных стендах дома, подлежащего сносу.

Важным аспектом является факт того, что после принятия решения о КРТ властями (региональными или местными) публикуется его проект и проводятся собрания жителей многоквартирных домов. К проведению данных собраний законодатель устанавливает ряд требований:

  • Срок проведения этих собраний ограничен (самое меньшее – месяц).
  • Если в течение установленного срока собрание не проведено, дом автоматически записывается в КРТ и подлежит сносу, то есть автоматически допускается, что принято положительное решение жителей.
  • Чтобы провести собрание, нужно 50% жильцов или нанимателей (по социальному найму) квартир.
  • Чтобы принять решение о внесении дома в проект КРТ, нужно решение 2/3 собственников.
  • Если для проведения КРТ нужно менять градостроительные документы (например, генеральный план или правила землепользования), придется также проводить общественные обсуждения или публичные слушания.
  • Когда собрания пройдут и решение жильцов будет вынесено в пользу КРТ, объявляются торги по КРТ и выбирается компания-застройщик, которая и будет заниматься расселением, сносом и строительством новых домов.

Жилье допускается включать в КРТ и сносить только в случае положительного решения на то жильцов. Сторонники закона подчеркивают, что окончательное решение будет за жильцами. В случае отрицательного решения собрания жильцов, дом будет исключен из программы КРТ.

Таким образом, при наличии адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, создаваемой и контролируемой региональным правительством, органы государственной власти – как федеральные, так и региональные – получают возможность вести деятельность на обновление жилой среды. Кроме того, закон предусматривает возможность проведения комплексного развития по инициативе владельцев объектов недвижимости.

В отличии от Москвы, реновация подразумевает себя не исключительный снос и постройку нового дома, но и реконструкцию старого. Тем не менее, в законе определены четкие критерии, по которым можно определить – реконструировать ли дом, или сносить.

Так, снесенным может быть дом, чей капитальный ремонт слишком дорог, где существует большой износ основных частей дома (например, крыши), чей ремонт нецелесообразен. Максимальную цену капитального ремонта и максимальные показатели износа будут установлены каждым субъектом отдельно: это необходимо для обеспечения разумных нормативов в каждом климатическом поясе; от севера до юга.

Выполнять все это может как сам инициатор программы, так и юридическое лицо, имеющее не менее пяти лет опыта участия в капитальном строительстве.

https://www.youtube.com/watch?v=tZRuPv9IInU

Право на участие в КРТ можно получить на конкурсе или аукционе, порядок проведения которого также установлен данным законом. Финансироваться это будет как средствами бюджета, так и средствами инвестора, привлечь которого может как застройщик, так и орган исполнительной власти. Конкретные источники финансирования должны быть указаны в договоре.

Процесс расселения жильцов

Если ваш дом попадает в программу КРТ, вам как собственнику жилья полагается денежная компенсация за вашу квартиру: это ее рыночная стоимость на день, предшествующий решению о КРТ, а также расходы на переезд и аренду жилья на время переезда.

Власти субъектов РФ могут (но не обязаны) предусмотреть и возможность получения равноценного жилья. То есть жилья не меньшей жилой площади в том же самом населенном пункте.

Теоретически вам могут предложить вместо вашей квартиры в центре города жилье на окраине или даже в отдаленном поселке, включенном в ваш городской округ.

К равнозначным жилым помещением предъявляются следующие требования:

  1. жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
  2. такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом субъекта РФ;
  3. такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же населенном пункте, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу по сносу и реконструкции, а в случае, если населенный пункт или городской округ имеют внутригородское деление, – в том же внутригородском районе (на той же внутригородской территории).

Юридически возмещение будет оформляться следующим образом: вам по почте с уведомлением пришлют проект договора, который нужно будет заключить в течение 45 дней. В случае, если вы откажетесь заключать данный договор, вас могут обязать сделать это в процессе судебного разбирательства.

Наниматель жилого помещения по социальному договору получит взамен другое равноценное жилое помещение также по договору социального найма. Кроме того, он не может лишиться своего места в очереди на другое жилье по такому договору.

Так как стать участником программы комплексного развития территории?

Необходимо провести собрание жильцов МКД с повесткой о включении дома в программу реконструкции, собрав не менее половины жильцов, после чего утвердить план по согласованию реконструкции не менее с чем двумя третями жильцов многоэтажного дома. Право голоса имеют как арендаторы-наниматели квартир, так и жильцы; первые будут ать от имени собственников, вторые – от своего собственника.

После утверждения реконструкции, протокол и подписи передаются в органы исполнительной власти субъекта – все необходимые действия жильцов выполнены, осталось только ждать начала реконструкции. На время реконструкции собственник получает иное помещение по договору социального найма.

Собственник может выбрать несколько вариантов развития событий.

Например, он может выбрать денежное возмещение стоимости квартиры, заключение договора социального найма с местными органами власти для найма квартиры, или же получить её в собственность.

Так, при выборе денежного возмещения стоимости, собственник получает денежные средства – по рыночной стоимости – не только за саму квартиру, но и за общее имущество, понесенные расходы и с учетом стоимости земельного участка (норма отсылочная на уже действующую норму ЖК РФ). Владельцы нежилых помещений на первом этаже реконструированного дома получают компенсацию в любом случае.

Если же собственник выбрал вариант с получением квартиры в наем или в собственность (получить квартиру в собственность можно путем подачи заявления), то ему гарантируется соблюдение его интересов – так, жилая площадь получаемой квартиры не может быть меньше жилой площади прошлой квартиры. Общая площадь, в свою очередь, должна быть больше общей площади старой квартиры. Полученная квартира должна соответствовать стандартам, установленным актом субъекта и находиться в том же районе (поселении, городском округе), что и прошлая.

Приятный бонус – владельцы таких квартир освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт сроком на год.

Риски нового закона

В процессе обсуждения еще тогда законопроекта, члены Государственной Думы РФ смогли выявить ряд минусов или, по-другому, рисков, на которые может натолкнуться его реализация. Например:

  • Застройщики и власти могут подтасовывать решения собственников жилья, добиваясь одобрения 2/3. Может иметь место даже подделка документов.
  • За месяц можно не успеть провести собрание собственников, на котором должны присутствовать 50% жильцов. А если дом не провел собрание, его автоматически записывают в КРТ.
  • Вероятнее всего собственникам вместо жилья в центре предложат «равноценное» жилье на окраине, так как закон это не ограничивает. А если данный произвол не ограничен, то скорее всего так и будут поступать, поскольку это дешевле.
  • Общественные обсуждения и публичные слушания, через которые в ряде случаев будут проходить проекты КРТ, на деле проводятся полуфиктивно и реально не мешают застройщиками и властям действовать по своему плану.
  • Закон и сейчас позволяет застройщикам при желании расселять дома, но это для них слишком дорого, так как жильцы возражают и требуют много денег. Теперь же им фактически позволяют принудительно выкупать жилье по рыночной цене.
  • Под угрозой оказывается историческая застройка городов, например, многочисленные конструктивистские дома, которые по многим параметрам подходят под КРТ.

По мнению авторов законопроекта, реализация нового закона с использованием нового механизма комплексного развития территории будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан. При этом соблюдаются права жильцов, поскольку именно они принимают окончательное решение по включению дома в КРТ.

Тем более в России с каждым днем растет количество ветхого и аварийного жилья, но региональные и местные власти не хотят признавать его таковым, чтобы не тратить деньги на расселение. Новый закон дает механизм расселения старого жилья за счет застройщиков.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/renovatsiya-v-masshtabah-vsej-strany-kak-budet-rabotat-zakon-o-kompleksnom-razvitii-territorij

О реконструкции многоквартирного дома , письмо министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства российской федерации от 22 октября 2020 года №31768-ог/04

Реконструкция жилья что это

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно подпунктам “в” и “г” пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь.

Мнение о том, что состав общего имущества может быть увеличен при демонтаже ограждающих конструкций, имеющихся в помещении из состава общего имущества, за счет увеличения площади такого помещения на величину площади, занимаемой демонтированной конструкцией, неверно, поскольку физически площадь помещения не увеличивается, а лишь изменяется порядок оборудования на такой площади ограждающих конструкций (стен, перегородок и т.п.).

2.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из приведенного определения демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

3. В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ устанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме”.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения, предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений.

При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.

4.

Демонтаж или реконструкция ряда элементов общего имущества собственников помещений неправомерны даже при наличии согласия на указанные работы всех 100% собственников помещений многоквартирного дома, если обязательность наличия таких элементов установлена нормативным правовым актом. Собственники помещений не имеют права принимать решений и давать согласия на проведение действий, которые приводят к нарушению действующих положений законов или иных нормативных правовых актов.

Например, по поводу тамбуров при наружных входах в многоквартирный дом пункт 9.19 СП 54.13330.2016 “Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2, 3)” устанавливает:

“3.26. тамбур: Вспомогательное помещение между дверьми для защиты от воздействий внешней среды.

9.19. В климатических районах I-III при всех наружных входах в многоквартирные здания (кроме входов из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку) следует предусматривать тамбуры или тамбур-шлюзы с параметрами глубины и ширины, обеспечивающими доступность для МГН, включая инвалидов-колясочников, согласно СП 59.13330.

Двойные тамбуры при входах в многоквартирные здания (кроме входов из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку) следует проектировать в зависимости от этажности зданий и района их строительства”.

Климатический район определяется в соответствии с СП 131.13330.2018 “СНиП 23-01-99* Строительная климатология”.

Таким образом, реконструкция, приводящая к ликвидации тамбуров в многоквартирных домах, расположенных в климатических районах I-III, неправомерна даже при наличии согласия на такую реконструкцию от 100% собственников помещений многоквартирного дома.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управленияжилищным фондом и ОГЖН

Л.Р.Егорова

Электронный текст документаподготовлен АО “Кодекс” и сверен по:рассылка

Источник: http://docs.cntd.ru/document/566179340

Реконструкция жилого помещения

Реконструкция жилья что это

В данной статье подробно рассказывается как проводится реконструкция жилого помещения, и все что об этом надо знать. После долгих лет эксплуатации любое здание требует реконструкции жилого помещения.

Но для этого всегда следует понимать, насколько этот вопрос оказывается щепетильным, и даже порой неразрешимым.

Поэтому здание требует согласованностью с законодательством, где разрешается капитальное изменение основной конструкции здания.

Любая реконструкция жилого помещения – это изменение основных параметров сооружения, его основных частей. Сюда же следует прописать и надстройку, любую перестройку, а также полное расширение сооружения, требующего капитального ремонта или же строительства.

Следует сюда вписать и полную замену, но или полное восстановление несущей конструкции построений, требующего любого капитального построения.

В качестве исключения могут послужить только отдельные детали подобных конструкций на любые похожие варианты, которые заметно улучшили бы основные показатели похожих конструкций.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-79-07. Это быстро и бесплатно!

Кроме тов в число работ также можно будет вписать и комплекс работ осуществляемые для переустройства любого жилого здания с его возможным техническим износом.

Она же будет предполагать полную замену уже застаревших материалов, но или установку любого другого инженерного устройства, которые требуются для дальнейшего усиления всей конструкции.

Здесь же должны быть предприняты основные меры по увеличению теплотехнической характеристики жилого здания, по его полной перепланировке, но и по заметному повышению всей площади при помощи надстройки дополнительной мансарды, но или этажей.

Реконструкция жилого помещения, основное содержание

Любая работа по реконструкции жилого здания, состоит из комплекса разных строительных работ, осуществляющие любые организованные технические мероприятия, которые в дальнейшем связуются с полным изменением некоторых важнейших технологически экономических показателей.

Общего количества, а также основной жилой площади квартир, его основного строительного параметра, но и общего параметра всего здания.

Все это будет осуществляться в единственных целях – для полного улучшения качества условий для проживания, а также важнейшего качества обслуживания с учетом увеличения всего объема всех предоставляемых услуг.

Реконструкция жилого помещения и законодательство

Основное положение о любой организации проведения реконструкции, а также ремонтных работ, но и технического обслуживания всех жилых зданий, сооружений для предоставления коммунальных, но и любых других социально-культурных систем. Любые ведомственные нормативы относительно строительных работ. Все это также предусматривается в законодательстве, где имеется основное положение об осуществлении, но и проведении реконструкционных работ.

Полная реконструкция жилого здания – это переоборудование всего здания с единственной целью усовершенствования его основных объемов, но и конечно, архитектурных данных. За счет всего этого осуществляется полная перепланировка жилых помещений, секций, а также этажей, но или вовсе нежилых комнат.

Изменение может коснуться и функциональное назначение, в том числе и конструкций, технических качеств, требующих профессиональную инженерную перепланировку.

В обязательном порядке будут учитываться все современные требования при любом изменении параметра жилого здания при помощи построек из совершенно новых материалов, а также элементов.

Согласно с федеральным законодательством, то в Градостроительном кодексе России имеются некоторые изменений по использованию новых идей по реконструкции здания.

Все эти изменения коснутся увеличения параметров сооружения, а также капитального строительства сооружений, их небольших участков, пристроек и много чего другого. Не стоит забывать, что под словом строительство понимается – создание основного здания, его построение и так далее.

Капитальное строительство осуществляется в местах, где старые здания сносятся, и вместо него строится совершенно новый вариант здания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 551-79-07 (Регионы РФ)

+7 (800) 551-79-07 (Москва)
+7 (800) 551-79-07 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

В стат. 754 гражданского кодекса России данный процесс состоит из полного обновления, перестроек, а также реставрации жилого и нежилого здания, но и других сооружений.

В соответствии с постановлением Госстроя РФ под основным понятием реконструкции жилого здания обычно понимается целый комплекс работ, основанных на построении сооружения, а также любых организованных технических мероприятий, связующихся с полным изменением некоторых технических и экономических показателей. Здесь же в обязательном порядке рассматриваются нагрузки, основные планировки комнат, расчет строительного размера, но и общего объема здания в целом. Все это будет осуществляться с единственной целью для дальнейшего изменения основных условий использования и много чего другого.
В этой статье вы узнали, как проводится реконструкция жилого помещения. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/rekonstrykciya-jilogo-pomesheniya-

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.