Постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Содержание

Незаконные постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Статья акутальна на: Март 2021 г.

Параллельно трёхквартирному дому существует единственный тупиковый подъезд, который является и пожарным. Придомовая территория не приватизирована. Один из квартиросъёмщиков в проезде строит гараж, заняв более половины проезжей части, и не согласовав это ни с кем.

Остальные квартиросъёмщики дома возражают против строительства гаража поскольку он существенно затрудняет возможности использования единственного подъезда и обратились в сельскую Администрацию с просьбой разрешить этот спорный вопрос.

Сельская Администрация отказалась решать этот вопрос на том основании, что территория не приватизирована и мы (все квартиросъёмщики) должны сначала обратиться с заявлением в земельный отдел с просьбой о размежевании и регистрации в земельном Кадастре.

Вопрос: Кто в данном случае хозяин придомовой территории и кто вправе запретить или разрешить застройку подъезда к дому?

С уважением! Валентин Карнаев

В данном случае земля еще принадлежит государству, так как границы участка, который принадлежит всем собственникам дома, еще не определены (как следует из вашего пояснения).

В администрации вам сказали правильно, чтобы вы могли подать заявление в суд, нужно размежевать землю, чтобы определить границы вашего участка (всех собственников) Для того, чтобы защитить свои права, вы можете обратиться в прокуратуру или в суд.

Однако для обращения в суд с вас потребуют документы о собственности на данный участок плюс границы (а их нет).

В земельном комитете обязаны будут отреагировать на ваше заявление (то есть подать иск в суд о сносе незаконной постройки). Если они будут бездействовать, идите в прокуратуру.

Если у вас еще остались вопросы, пишите. С удовольствие вам помогу.

Здравствуйте! Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ:

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 7.1. Кодекса РФ об административных правонарушениях:

Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Таким образом, земля находится в государственной или муниципальной собственности. Вы можете обратиться в прокуратуру с заявлением, подписанным всеми жильцами дома кто не согласен со строительством гаража. Удачи Вам!

Земля государственная, гараж — это наверняка самострой, если администрация и полиция этим не хотят заниматься, тогда можете обращаться в прокуратуру и суд.

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

В соответствии со статьёй 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе — земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Это важно знать:  Как проверить продавца квартиры на банкротство

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно ТОЛЬКО с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом тот земельный участок о котором вы пишите наверняка частично находится в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, но поскольку как вы пояснили, что это единственный пожарный подъезд, то как мне представляется — эта часть земельного участка может находится или в государственной или в муниципальной собственности, поэтому ни о какой застройки на этих землях речи быть нем может. Что касается части земельного участка, который принадлежит всем собственникам дома, то здесь по сути происходит уменьшения общего имущества жителей дома и это возможно лишь с согласия всех собственников данного дома. Более того, даже, если бы строительство данный гражданин производил на своей земле, то необходимо было получить согласование и разрешения от местной адиминистрации, отдела архитектуры и др. Поэтому начните обращения с местной администрации, но обратитесь письменно, вам должны дать письменный ответ, паралельно можете обращаться в прокуратуру, а также можете вызвать кадастрового инженера и провести межевание, чтобы стало ясно какую землю занимает данный строитель (муниципальную, государственную, общедомовую, частную). В любом случае, это самострой и если вы будете отстаивать свои права, гараж либо не разрешат строить либо снесут за счёт средств владельца данного гаража. Успехов!

Иск о сносе самовольной постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Источник: https://leonmonitor.ru/nezakonnye-postrojki-na-pridomovoj-territorii-mnogokvartirnogo-doma/

Какие права и обязанности имеют жители новостройки на придомовую территорию

Постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Наверное, мало кто задумается, покупая квартиру, как будет выглядеть двор, насколько он будет благоустроен, вообще каков статус территории, на которой придется искать место для парковки (если не куплено машино-место в паркинге). Застройщики в свою очередь обещают манну небесную, и площадки, и тренажеры, а бывает сады-огороды, беседки, променады и прочую улично-соблазнительную структуру.

До сдачи

В обязанность застройщика входит не только строительство дома, но и благоустройство территории, к этому дому относящееся. «Нормы благоустройства регламентирует Свод Правил 42.13330.

2016 и Правила землепользования и застройки города Санкт-Петербург (ПЗЗ), где описываются необходимые к размещению на придомовой территории площадки для игр детей, зоны для спорта, отдыха населения, хознужд, их площадь и расположение, количество парковок, дорожек, зеленых насаждений и так далее, — рассказывает директор по маркетингу и рекламе холдинга «Аквилон-Инвест» Надежда Зотова. — Размещение и площадь объектов в границах участка также должно соответствовать нормам СанПиН и пожарной безопасности. К примеру, по текущему ПЗЗ, количество озеленения рассчитывается, исходя из общей площади квартир (23% от общей площади) и встроенных помещений (15%), площадь детских площадок – от расчетного количества детей, которые будут проживать на территории того или иного жилого комплекса».

Стоит все это удовольствие недешево. «Затраты на благоустройство территории комплексов такого класса, в среднем варьируются в пределах 3,5-4 % от стоимости инвестиционно-строительного проекта», — отмечает менеджер по продуктовым решениям компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вера Малахова.

Кроме регламентируемых элементов благоустройства бывает так, что застройщику приходится тратиться на бессмысленные сооружения, которые новоселам не очень-то и нужны (а понятно, что в конечном итоге за все платит именно он).

Так получилось при строительстве ЖК «Четыре горизонта» – компании RBI пришлось восстановить водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры (объект культурного наследия).

Двор в комплексе закрыт от посторонних, так что этот памятник, который занимает немалую часть двора, могут посещать только жители «Четырех горизонтов».

После сдачи

Самое интересное начинается после сдачи дома в эксплуатацию, когда с объекта уходит застройщик и власть переходит к свеженьким новоселам.

Вся эта благоустроенная территория по закону переходит в их пользование и поддерживать ее функциональность приходится уже самим жителям дома за свой счет. Правда, это собственность не частная, а общая.

Продать, купить, передать по наследству ее нельзя — только вместе с квартирой. При этом, важно, никакого земельного налога платить по закону не надо.

«Кадастрирование и оформление придомовой территории в собственность происходит после полного завершения всех работ на объекте, когда в эксплуатацию введены все очереди. Автоматически к дому присоединяется участок, расположенный четко по линии дома. В процессе оформления участвует не застройщик, а управляющая компания», — рассказывает Надежда Калашникова.

«Согласно пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирного дома (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включая земельный участок, на котором расположен МКД и который сформирован для его эксплуатации», — комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.

При этом, добавляет он, право владения, пользования и распоряжения такой придомовой территорией не безгранично. По большому счету отдельный собственник вообще ничего не в праве делать на территории двора, если это не нравится другим собственникам.

Чего нельзя делать на придомовой территории?

Огораживать место для автомобиля: мол, я тут всегда паркуюсь;

Занимать часть придомовой территории для лоджии или балкона (распространенная ситуация для жильцов первых этажей), или отдельного входа в собственное помещение (распространенная ситуация при переводе жилых помещений на первом этаже в нежилой фонд);

Заниматься благоустройством, высаживать, к примеру, растения — у соседей может быть аллергия, делать из шин клумбы. Хотя обычно на такие факты закрывают глаза, если не находится какой-нибудь особо ретивый гражданин.

«Единственным средством собственника обеспечить законные основания для использования части придомовой территории в личных целях является получение от остальных собственников согласия на такое использование – это называется определение порядка пользования», — отмечает юрист.

Звучит просто, но по факту в жилом комплексе, где приживает несколько тысяч человек, собрать собственников вместе бывает практически невозможно.

Жильцы могут участвовать в решении вопросов благоустройства придомовой территории, если в жилом комплексе создан совет дома, рассказывает Надежда Калашникова.

Для решения вопросов по установке дополнительных качелей, скамеек, малых архитектурных форм необходимо проведение общего собрания собственников жилья. После этого инициативная группа может вносить корректировки в существующий план благоустройства.

« Пример тесного взаимодействия УК и жильцов является ЖК «Лондон Парк». Здесь создан совет дома, который активно принимает участие в решении всех текущих вопросов.

По их инициативе был внесен ряд изменений в существовавший план благоустройства.

Кроме того, жители сами принимали активное участие в его реализации: участвовали в субботниках, занимались высадкой декоративных растений», — рассказала Надежда Калашникова.

Что категорически запрещено делать на придомовой территории?

Есть запреты, которые нельзя законно обойти, даже если будет положительное решение всех собственников:

Запрещено мыть, ремонтировать транспортные средства;

Запрещён проезд и стоянка транспортных средств вне оборудованных проездов, стоянок;

Запрещено складирование материалов, загромождение металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, пищевыми отходами;

Запрещено разжигание костров;

Запрещено размещение несогласованных построек (сараи, гаражи, ограды);

Запрещено натягивание бельевых веревок между деревьями, сушка белья, чистка одежды; и множество иного рода запретов и ограничений, которые содержатся в нормативно-правовых актах, в том числе в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме.

«Таким образом, закрепление в действующем законодательстве прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении его общего имущества, включая придомовую территорию, не означает полную свободу указанных лиц в определении вариантов использования такого имущества», — резюмирует Максим Алексеев.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/court/kakie-prava-i-obyazannosti-imeyut-zhiteli-novostroyki-na-pridomovuyu-territoriyu/

Собственники вправе возвести забор вокруг многоквартирного дома, даже если это лишает иных граждан коротких путей передвижения

Постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Но только в том случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме при устройстве забора соблюден ряд требований.

Правовое обоснования возможности возведения забора

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г.

N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу положений статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право в том числе возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

По общему правилу действия собственника по ограждению находящегося в его частной собственности земельного участка не запрещены действующим законодательством, в силу чего сами по себе противоправными не являются.

Следовательно, собственники самостоятельно распоряжаются своим общедолевым имуществом, в том числе самостоятельно принимают решения о возведении ограждения вокруг своего многоквартирного дома.

Отсутствие обязанности по получению разрешения для возведения забора

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» в состав общего имущества многоквартирного дома включается земельный участок, на котором расположен дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета с элементами озеленения и благоустройства.

Решение об изменении элементов благоустройства прилегающей к жилому дому на территории в границах предоставленного земельного участка принимается на общем собрании собственников жилых помещений и осуществляется в установленном законом порядке.

В соответствии с требованиями п. 17 ст.

51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Забор не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого (движимого) имущества.

Тем самым забор не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, служит вспомогательной постройкой по отношению к основному зданию многоквартирного жилого дома, выполняет лишь обслуживающую функцию посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию, т.е. возведено для обеспечения безопасности основного объекта – придомовой территории многоквартирного дома, расположенного по адресу: “адрес”, в связи с чем в силу ст. 135 ГК РФ, п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ является объектом вспомогательного назначения и соответственно не относится к объектам капитального строительства.

Таким образом, специальных разрешений для возведения забора, за исключением решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не требуется.

Ограждения (заборы) являются элементами благоустройства

В силу п. 38 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ элементы благоустройства – декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории.

Источник: https://acitadel.ru/2020/09/22/sobstvenniki-vprave-vozvesti-zabor-vokrug-mnogokvartirnogo-doma-dazhe-esli-eto-lishaet-inyx-grazhdan-korotkix-putej-peredvizheniya/

Спорная территория: могут ли жители повлиять на стройку в своих дворах

Постройки на придомовой территории многоквартирного дома

В Рязанской области жители многоквартирного дома выступили против строительства в своем дворе. Из-за стройки в распоряжении жильцов якобы останется только небольшая дорога у дома, а детская площадка и прогулочная зона будут огорожены под строительные работы.

В мэрии города уже пообещали учесть обеспокоенность местных жителей, однако отметили, что данный участок является муниципальным и не относится к общедолевой собственности дома. Подобные споры регулярно возникают в каждом российском городе.

О том, что делать жильцам, если во дворе планируется нежелательная стройка, — в материале «Известий».

Спор у дома

Жители Рязани выступили против строительства пристройки к детсаду в их дворе. По словам одной из жительниц, Натальи Королевой, у дома забрали весь двор и детскую площадку, оставив жильцам только дорогу вдоль дома.

— Говорят, что тендер выигран, все документы подписаны, строительство начато и уже ничего нельзя сделать. Только если будем привлекать общественность, какое-то местечко нам выделят.

Но нашу площадку переносить некуда — тут парковка, там помойка, в другом месте проходят коммуникации — все изношенные, которые постоянно прорывает.

Даже если ее куда-то впихнут — это опасно для детей, — описывает ситуацию Наталья.

В свою очередь, городская мэрия пообещала учесть интересы местных жителей. В то же время гражданам пояснили, что участок для реконструкции детского сада является муниципальным и не относится к общедолевой собственности дома.

Всеобщее решение

Так что же делать жильцам, если в их дворе планируется стройка? Как пояснил в разговоре с «Известиями» адвокат, член Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Юрий Рубин, если речь идет о территории многоквартирного жилого дома, то, в силу ст. 36 Жилищного кодекса, она относится к общему имуществу собственников этого дома.

Так, согласно упомянутой статье ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, а именно земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

По словам юриста, решение об использовании такого имущества должно быть вынесено на общем собрании. «Причем оно должно приниматься чуть ли не единогласно. Стоит также помнить о том, что закон дает очень короткий срок для его обжалования. Иногда люди приезжают из отпуска, а оказывается, что всё уже решено», — отметил он.

Не пропускать слушания

Всё намного сложнее, когда речь идет о муниципальной земле, указывает Рубин.

Однако, как пояснил в разговоре с «Известиями» руководитель областного представительства общественного движения «Мой двор» Владимир Лактюшин, перед любым подобным строительством должны проводиться публичные слушания.

По его словам, жителям многоквартирных домов всегда нужно высказываться, если их не слышат — писать петиции в администрацию города, но стоит это делать до того, как всё будет утверждено.

О важности участия жильцов в общественных слушаниях сообщил в беседе с «Известиями» и адвокат Михаил Кюрджев.

— Любое строительство предполагает общественные слушания. Оно не возникает внезапно, соответственно, сначала меняется вид разрешенного использования земельного участка.

Если условно там был неиспользуемый пустырь, например, были гаражи или старое здание, то, возможно, проводится отдельное межевание, которое тоже проходит через публичные слушания.

Жильцы обязательно должны туда ходить, и тогда их мнение будет учтено, — считает юрист.

Выявить нарушения

Далее воспрепятствовать строительству возможно в том случае, если нарушаются какие-то права жильцов, указывает Кюрджев.

Например, если разрешение было выдано с нарушениями: стройка идет слишком близко к жилому дому, она не соответствует параметрам пожарной безопасности или и вовсе блокирует возможности въезда пожарной машины.

Чтобы защищать свои интересы, жильцы вправе обратиться в том числе в суд, проведя перед этим соответствующую экспертизу (для подтверждения нарушения этих норм).

— Учитывается и то, лишатся ли жильцы при строительстве части придомовой территории, или детской площадки, или части озеленения — в этом случае они также имеют право обратиться в судебные органы и потребовать прекращения строительства, а также отмены разрешения на строительство или корректировки проекта.

Как пояснил юрист, по сути, характеристики придомовой территории (например, ее размер) можно легко узнать у управляющей компании, потому что это фактически та территория, которая убирается и обслуживается за счет жильцов.

Согласно нормативам, у дома должна быть детская площадка, озеленение, определенное количество парковочных мест — и всё это считается придомовой территорией.

Кроме того, границы земельного участка и его площадь прописываются в кадастровых паспортах, эту информацию можно узнать на сайте Росреестра.

Также существует достаточно много ограничений на строительство в непосредственной близости от жилых домов. «Существуют ограничения даже на установку антенны сотовой связи (расстояние должно быть не менее 30 м), а также на вид деятельности внутри нежилого здания по соседству», — добавил Кюрджев.

В целом по действующему градостроительному законодательству среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жилье при условии сохранения существующей системы благоустройства и озеленения территории (но опять же только после проведения публичных слушаний и согласования проекта с жителями).

— У заинтересованных лиц есть возможность обжаловать проект планировки и проект межевания территорий.

Если говорить о первом варианте, то он в основном бесперспективный, потому что суды считают, что это лишь проект.

Также существует практика обжалования разрешений на строительство — и это более действенный вариант, главное, доказать свою заинтересованность и факты нарушения, — считает Юрий Рубин.

Не стоит забывать и о том, что на благоприятный исход может повлиять и привлечение общественного внимания, отметила в разговоре с «Известиями» активистка Юлия Ивасишина. По ее словам, жильцы, безусловно, могут выразить свое несогласие, но, как правило, повлиять на застройку городской земли можно только при условии общих усилий всех жильцов дома.

Источник: https://iz.ru/1076294/marta-litvinova/spornaia-territoriia-mogut-li-zhiteli-povliiat-na-stroiku-v-svoikh-dvorakh

Пристройка на придомовой, Верховный Суд о споре между жильцами и предпринимателем

Постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Рассматриваем очередные ситуации и судебную практику, в частности, позицию Верховного Суда Российской Федерации по вопросам реконструкции квартир и иных помещений в многоквартирном доме.

В настоящей статье мы рассмотрим спор об использовании общего имущества в многоквартирном доме между собственниками и предпринимателем и его решение Верховным Судом РФ.

Обстоятельства спора

Ситуация совершенно обычная и стандартная, многие жильцы сталкивались с подобным, ну, если повезло, слышали о такой ситуации.

Предприниматель купил квартиру в многоквартирном доме и решил переустроить её в парикмахерскую.

Он провёл общее собрание собственников, получил 75% собственников и обратился в местную администрацию для получения разрешения.

Однако, одна собственница не согласилась с такой постановкой вопроса, выступила против размещения в доме парикмахерской, и, следовательно, переоборудования квартиры и потребовала вернуть всё в первоначальное исходное состояние.  Предприниматель все претензии в свой адрес отверг, имея на руках разрешения местной администрации и протокол общего собрания собственников с положительным решением, чем вынудил собственницу обратиться в суд.

Районный суд поддержал и удовлетворил исковые требования собственницы о сносе конструкции, признал разрешение администрация незаконным и обязал предпринимателя снести пристройку.

Предприниматель оспорил решение первой инстанции в апелляционном порядке и выиграл.

Собственница, соответственно, обратилась в Верховный Суд России.

Позиция Верховного Суда

Верховный суд РФ встал на сторону собственницы. Он указал, что предприниматель и администрация города руководствовались ст. 36 ЖК РФ, в которой сказано, что общее собрание собственников может решать вопросы, связанные с:

  • реконструкцией МКД,
  • строительством пристроек,
  • предоставлением в пользование земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого нужно заручиться поддержкой двух третей от общего числа собственников помещений в МКД.

Верховный Суд РФ признал такую позицию ошибочной. Поскольку пристройка для парикмахерской была построена на придомовой территории многоквартирного дома, а земельный участок, на котором находится дом и придомовая территория, достаточная для нормальной эксплуатации дома входит в состав общего имущества.

Общим имуществом МКД собственники помещений владеют на праве общей долевой собственности. Площадь придомовой территории — земельного участка, предприниматель уменьшил за счёт пристройки. А вот уменьшать общее имущество МКД можно только с разрешения 100% собственников этого дома. Даже если один собственник не согласен с пристройкой входной конструкции, строить её нельзя.

Верховный суд РФ признал возведение пристройки незаконной несмотря на то, что разрешение выдала городская администрация. Областной суд, куда предприниматель подавал апелляцию, и администрация города были неправы, потому что неверно применили нормы права.

ВС РФ передал дело в апелляционную инстанцию для рассмотрения и согласно нового решения, предприниматель должен снести пристройку.

Что делать, если администрация ошиблась

Разрешение на реконструкцию – сложный и важный вопрос. Подразумевается, что орган местного самоуправления, наделённый полномочиями по выдаче подобных разрешений, владеет полной информацией, когда и в каком случае его выдавать. Но и он иногда ошибается.

Если выясняется, что разрешение на реконструкцию выдали незаконно, потерпевший имеет право через суд возместить расходы на строительство и снос. Орган, выдавший подобное разрешение должен оплатить убытки их из своего бюджета (ст. 1069 ГК РФ).

Выводы

Споры, связанные с использованием общего имущества в многоквартирном доме, неоднозначные, сложные и вечные. Поэтому важно знать, какая позиция по этим делам у Верховного Суда России. Чтобы в вашем доме не сложилась ситуация, как в сегодняшнем примере, следуйте этим простым правилам:

  • Изучите полный состав общего имущества в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
  • Получите на общем собрании 100% , если реконструкция повлечёт уменьшение общего имущества МКД. Если это невозможно, придумайте, как не затрагивать общее имущество собственников или, в крайнем случае, не уменьшать его
  • Получите разрешение органа местного самоуправления.
  • Если суд оспорил решение такого органа, требуйте компенсации.

Этот простой алгоритм можно применить и в обратной ситуации – когда нужно снести незаконно построенную пристройку на придомовой территории. Достаточно запросить протокол общего собрания и разрешения от органа местного самоуправления (местной администрации)

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pristroika-na-pridomovoi-verhovnyi-sud-o-spore-mejdu-jilcami-i-predprinimatelem-5bcaf38b03a65200aa2b8552

Блог

Постройки на придомовой территории многоквартирного дома

Достаточно часто в управляющую организацию обращаются собственники помещений МКД с вопросами установки шлагбаумов, благоустройства детской площадки и малых архитектурных форм. В таких случаях остро встает вопрос об установления границ придомовой территории.

Как правило, при строительстве нового многоквартирного дома, застройщик заключает с органами местного самоуправления договор аренды земельного участка для строительства МКД.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.

2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения о том, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При этом не редко возникают ситуации, что участок под МКД, построенном 10-20 или даже 30 лет назад не сформирован.

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 19.02.

2013 № 12736/12 по делу № А40-80260/11-9-692, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В соответствии с ч.3 ст.16 в Федерального закона от 29.12.

2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В случае формирования земельного участка, он становится общедомовым имуществом собственников помещений МКД.

Это значит, что собственники помещений по решению общего собрания вправе распоряжаться этим земельным участком (поставить забор или шлагбаум, организовать парковку, установить детскую площадку, сдать часть участка в аренду, расположить клумбы и иные малые архитектурные формы в границах земельного участка.

Согласно ч.5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон 189-ФЗ) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

07 марта 2019 г. был издан Приказ Минстроя РФ «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Вышеназванным приказом Минстрой рекомендовал органам государственной власти и органам местного самоуправления целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома,провести следующие мероприятия:

  1. подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

  2. провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее – кадастровые работы);

  3. представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее – орган регистрации прав) документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

Под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок. Его рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах.

Границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка.

При образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Земельные участки рекомендовано образовывать с учетом будущего градостроительного развития территорий   на основании проекта межевания и (или) проекта планировки территории.

Уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под многоквартирными домами по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме об образовании земельного участка, занятого таким домом.

В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах бюджетной системы Российской Федерации средства на его реализацию.

Конечно, рекомендации Минстроя – это всего лишь рекомендации, но их текст нужно выдать рьяным собственникам, жаждующим определиться с границами придомовой территории абсолютно бесплатно. Возможно, этот вопрос в период весеннего обострения переключит внимание особо активных жителей с управляющей организации на органы местного самоуправления.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V Слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявку тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/oformlenie-pridomovoy-territorii-po-novym-rekomendatsiyam-minstroya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.