Особенности субаренды нежилого помещения

Содержание

Субаренда нежилого помещения

Особенности субаренды нежилого помещения

Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.

Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

  • склады;
  • гаражи;
  • цеха;
  • офисы;
  • залы и т.д.

Обратите внимание!Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

  • передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
  • сдать объект полностью или частично в субаренду;
  • передать или продать третьему лицу свои права.

Договор субаренды нежилого помещения

Этот документ составляется письменно. Необходимо согласие всех сторон. Если его удалось достичь, тогда собственник, арендатор и субарендатор ставят свои подписи под договором.

Сначала договор может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить окончательный

Вот что должно входить в соглашение:

  • информация о том, где расположено помещение (адрес);
  • для каких целей предназначено это строение;
  • общая площадь объекта;
  • срок, на который заключается данный документ;
  • порядок, сроки оплаты.

Иногда требуется приложить к типовому договору следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • акт приемки/сдачи строения;
  • свидетельство о госрегистрации нежилого помещения;
  • протоколы разногласий и согласования этих разногласий.

Регистрация договора

Если этот документ заключается более чем на год, тогда нужно его зарегистрировать. Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.

Для госрегистрации нужны такие документы, как:

  • договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
  • документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
  • решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
  • доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

Обратите внимание!Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.

Бухгалтерский учет

Данный вид деятельности подразумевает налогообложение на доход в размере 13% от данной суммы. Справка формы 3-НДФЛ предоставляется в налоговую каждый год, это нужно успеть сделать до 30 апреля, а саму сумму налога уплатить до 15 июля.

Юрлицо, использующее упрощенную систему налогообложения, должно уплачивать 6% налога. Важно правильно вести бухгалтерскую отчетность, вовремя подавать документы в налоговую инспекцию. Те, кто пытаются уклониться от уплаты обязательного сбора, могут попасть под административную ответственность.

Нарушителям придется заплатить штраф, который в самых серьезных случаях может достигать полумиллиона рублей

А злостным нарушителям грозит еще и уголовная ответственность. За такое деяние законом предусмотрено наказание в виде лишения свободы.

Резюме

Закон предусматривает порядок заключения соглашения субаренды. Необходимо известить собственника о том, что его арендатор хочет передать вверенный объект иному лицу. Нужно правильно составить договор, вести финансовую отчетность, вовремя передавать документы в налоговую.

Собственникам, арендаторам и субарендаторам нежилых помещений нужно знать свои права и обязанности. Если бухгалтерская и налоговая отчетность вызывает затруднения, лучше передать полномочия по составлению бумаг специалистам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravoved/subarenda-nejilogo-pomesceniia-5bed1f1cdc8f3900aae7a53b

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

Особенности субаренды нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения – сдача объекта в пользование третьему лицу с согласия собственника имущества. Подобная сделка оформляется в соответствии с положениями законодательства РФ, однако может нести в себе повышенные риски для всех участников соглашения.

П. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает возможность субаренды. Допускается:

  • полностью или не полностью сдать объект, оформив субарендный договор;
  • передать объект в бесплатное пользование;
  • передать арендное право физическому или юридическому лицу, а также предпринимателю.

Частичная сдача помещения для субаренды используется для офисных или торговых помещений, если арендуемая площадь большая, и ее определенная часть остается незадействованной.

Обычно субаренда нежилого помещения организуется для получения прибыли: арендаторы заключают договор с собственником на выгодных для себя условиях, а затем находят субарендаторов, которые снимают объект по завышенной стоимости. Разница в арендной плате и есть источник дополнительного дохода для основного арендатора.

Необходимо соблюдать следующие условия:

  • срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
  • если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
  • в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
  • суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.

Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.

В тексте договора указываются следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
  • предмет договора: площадь объекта, адрес;
  • обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
  • стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
  • ответственность сторон;
  • срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
  • дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
  • юридические адреса и реквизиты сторон;
  • подписи субарендатора и арендатора.

Скачать

В случае если субарендный договор составляется на срок от 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. При продаже помещения новому владельцу потребуется ждать, когда закончится срок действия у арендного и субарендного договоров.

Если договор субаренды оформляется на срок до 1 года, то регистрировать его не нужно.

Субаренда может привести к следующим неблагоприятным последствиям.

  • Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
  • Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
  • Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
  • Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
  • Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.

Потенциальному субарендатору рекомендуется попросить предоставить:

  • ксерокопию арендного договора;
  • письменное разрешение владельца объекта;
  • выписку из ЕГРН, содержащую информацию о собственнике и обременениях.
  • Доход физических лиц от сдачи объекта в субаренду подлежит налогообложению по ставке НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ направляется в налоговые органы каждый год до 30 апреля. Налоги оплачиваются до 15 июля текущего года.
  • Юридические лица оплачивают 6% по УСН. Но предприниматели могут столкнуться с необходимостью вносить другие страховые взносы.

При уклонении от налоговых обязательств есть риск столкнуться с административной или уголовной ответственностью в виде штрафа в 500 тысяч рублей или тюремного заключения на 3 года.

Бухгалтерские проводки по субарендному договору:

  • Д-т 1030 К-т 3510 при получении предоплате на ее сумму;
  • Д-т 1210 К-т 6010 на сумму акта оказанных работ/услуг;
  • Д-т 1210 К-т 3130 на сумму НДС;
  • Д-т 3510 К-т 1210 – перекрытие суммы дебиторской задолженности по аренде.

Собственником объекта могут выступать муниципальные органы власти. Субаренда допустима и в этой ситуации – но только с их согласия и получения подписей чиновников.

Сдавать в субаренду можно не только нежилые помещения, но и квартиры, земельные участки. В первом случае физлица обычно организуют сдачу жилья посуточно: подобный съем приносит больше денег, чем долгосрочная аренда.

В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.

Таким образом, законодательство РФ допускает сдачу помещения арендатором в субаренду, если собственник объекта не против. Субарендный договор несет в себе риски для всех участников соглашения, поэтому при его оформлении необходимо запросить определенный перечень документов на объект.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/subarenda-nezhilogo-pomesheniya

Субаренда нежилого помещения: оформление договора, содержание договора | Правоведус

Особенности субаренды нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ).

То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора.

То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст.

445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст.

6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.

Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах.

Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости.

В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

  1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
  2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
  3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
  4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
  5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
  6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
  7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya/

Что такое субаренда квартиры, и как правильно составить договор на земельный участок или нежилое помещение

Особенности субаренды нежилого помещения

Многие люди, которые сталкивались с разного рода сделками в сфере недвижимости, наверняка слышали о таком слове, как субаренда. Что это такое и чем отличается оно от аренды, мы попробуем разобраться в этом материале, рассмотрев особенности субаренды квартир или других жилых помещений, нежилых помещений (офисов или складов), а также земельных участков.

Под этим понятием подразумевается сделка, при которой третье лицо или группа лиц получает право пользования площадью (жилой или нежилой), квартирой или земельным участком, которые уже находятся в аренде.

При этом договор данной сделки может предусматривать передачу арендованной недвижимости целиком (например, всей квартиры) или же лишь ее части (если говорить о квартире, то речь может идти об одной комнате).

Это понятие целиком легально и описано в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Если говорить простым языком – это процесс передачи квартиры или ее части арендатором третьему лицо в аренду во второй раз, который обязательно должен быть предварительно согласован с ее владельцем.

Человек, арендующий квартиру, может передать свое право на пользование квартирой ил комнатой. Однако, такое его право обязательно должно быть изначально прописано в договоре аренды, который заключается с владельцем квартиры.

Так, в нем изначально должен присутствовать пункт о праве субаренды квартиры третьими лицами.

Субарендатор же, в свою очередь, согласно договору, может получить права в равной мере или меньшие, по сравнению с арендатором.

Договор на субаренду квартиры может расторгаться ранее оговоренного срока в следующих случаях:

  • когда субарендатор квартиры не выполняет свои обязанности касательно внесения платы за проживание квартире;
  • если он применял квартиру не по назначению, или же она приобрела за время его проживания ненадлежащий вид.

Договор субаренды – это документ, который заключается на срок аренды квартиры или меньший срок. В отдельных случаях договор аренды предусматривает продление срока субаренды на неограниченный период, в соответствии с этим, меняется и договор субаренды с необходимыми поправками и дополнениями.

Когда договор субаренды составляется на срок от года и дольше, то его, согласно законодательству РФ, нужно регистрировать. Если этого не сделать, то субарендатор может отказаться от квартиры без компенсации, поскольку такой договор без госрегистрации не имеет силы.

Помните, что если арендатор квартиры предлагает заключить договор субаренды без владельца, ссылаясь на соответствующий пункт в договоре аренды, то соглашаться на такую сделку не рекомендуется, поскольку она не является законной. Это может быть связано как с деятельностью мошенников, так и с некомпетентностью юриста, который допустил заключение договора в таком виде.

Также нужно понимать, что договоры о субаренде и аренде взаимосвязаны. Если договор аренды будет досрочно аннулирован или признан недействительным, то договор субаренды будет разорван автоматически.

Ключевые требования к договору субаренды нежилого помещения от тех, которые касаются квартир и жилых помещений, не отличаются. В обоих случаях все сделки должны согласовываться с владельцем недвижимости.

При подписании соглашения в данном случае нужно обязательно определить, в каком количестве субарендатор может пользоваться землей рядом с помещением. Преимущественно это минимум, который требуется для работы помещения.

Когда территория, которая, согласно соглашению, передается субарендатору, в договоре не прописывается или не определяется, то он не имеет права пользоваться землей, которая была передана владельцем арендатору.

Следует знать, что субарендатор не имеет права менять статус полученного во временное пользование помещения с нежилого на жилое; согласно соглашению о субаренде, полученный в пользование участок он может применять только по прямому назначению.

Плата в таком случае с него взимается не только за само нежилое помещение, но и за участок, переданный в пользование с ним, если это предусмотрено.

Перейдем к особенностям субаренды земельных участков. Основные нюансы в этом случае практически не отличаются от того, что было указано ранее.

Основное отличие заключается в том, что такой земельный участок может выступать как объект субаренды тогда, когда субарендатор не планирует изменять его целевое назначение.

При получении его во временное пользование он обязуется не возводить на территории какие-нибудь строения или же переконструировать уже существующие.

Другие моменты прописываются в договоре субаренды земельного участка. Он предусматривает возможность выполнения ремонта строений, которые уже здесь находятся, арендодатель при этом может покрывать затраты на это мероприятие или этого не делать. Но ремонтные работы могут быть проведены только с позволения владельца земельного участка.

Особенности заключения соглашения о субаренде земельного участка сельскохозяйственного значения

Когда речь идет о сдаче в субаренду земельного участка, на котором проводятся сельскохозяйственные работы, учитывайте следующие особенности:

  • когда владелец участка дает разрешение на проведение данной сделки, то арендатор и субарендатор могут обмениваться земельными участками целиком или частично за весь период действия договора;
  • все договоры субаренды подлежат госрегистрации или же не имеют веса;
  • договора могут быть заверены нотариусом после соглашения арендатора и субарендатора;
  • если на участке земли размещены объекты недвижимости, находящиеся в государственном пользовании, или принадлежат структурным государственным подразделениям, то такие участки не могут выступать в роли объектов субаренды.

Документы, которые оформляются при сделках, касающихся субаренды, должны содержать следующие данные:

  • преамбулу;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности двух сторон;
  • стоимость аренды за определенный промежуток времени (чаще всего за основу берется месяц);
  • порядок взаиморасчетов сторон;
  • ответственность;
  • срок действия соглашения;
  • реквизиты, подписи и печати.

Договор субаренды также заключается на основании таких вспомогательных документов:

  • описание участка или помещения;
  • график платежей;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство, разрешающее арендатору сдавать недвижимость третьим лицам;
  • акт о приеме/передаче;
  • дополнительные соглашения, где оговариваются те или иные нюансы;
  • документы, согласовывающие разногласия, и их протоколы.

Какие обязанности и права есть у сторон соглашения договора субаренды

Арендатор и субарендатор имеют ряд определенных обязанностей друг перед другом. Так, арендатор обязан:

  • предоставить субарендатору помещение или землю в тот срок, который согласован документально;
  • требовать проведения капитального ремонта помещения, которое является объектом субаренды;
  • предоставить информацию субарендатору о том, какие он имеет обязанности и права;
  • следить за тем, чтобы целевое назначение помещения или земли не нарушалось.

А вот субарендатор обязан выполнять следующее:

  • следить за сохранностью имущества; в случае его порчи он обязан выполнить ремонт или возместить убытки за свой счет;
  • вовремя выплачивать стоимость арендной платы. Если оплата будет неполной, несвоевременной или отсутствовать, а имущество испорченным, то договор может быть досрочно разорван через судебные органы.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.

Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

  • порядок оплаты;
  • условия совершения;
  • сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Как заработать быстро на недвижимости взятой в управление, вы можете узнать здесь

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Источник: https://domovik.guru/arenda/chto-takoe-subarenda-dogovor-na-pomeshheniya-i-uchastki.html

Субаренда — что это такое по ГК РФ

Особенности субаренды нежилого помещения

Собственники нежилых помещений или других объектов недвижимости зачастую сдают в аренду принадлежащие им объекты для получения прибыли.

При этом арендаторы также могут сдавать арендуемые у собственников помещения, получив согласие на это у собственника.

Разберем в статье вопросы, что представляет собой договор субаренды, порядок его оформления, какие существуют особенности, что может быть его предметом, а также права и обязанности сторон по сделке.

Что это такое

Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.

По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.

Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.

При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.

Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.

Законодательное регулирование

Поскольку субаренда представляет собой гражданско-правовую сделку, ее действительность зависит от оформления соответствующего договора.

Данная сделка основывается на положениях Гражданского кодекса РФ:

 Гл. 34 Гражданского кодекса РФстатьи указанной главы включают все основополагающие нормы порядка и условий заключения арендного соглашения, права и обязанности и ответственность сторон
 Ст. 432 ГК РФСубарендный договор обязан соответствовать основным положениям о заключении договора. Договор будет считаться заключенным, если между контрагентами, в надлежащей форме, достигнуто соглашение относительно всех существенных условий сделки субаренды

В качестве предмета сделки может выступать любой объект недвижимости:

  1. Земельные участки;
  2. Дома, постройки, строения и сооружения;
  3. Нежилые помещения;
  4. Жилые помещения

Существующие риски

На получение выгоды в результате сдачи недвижимости в аренду может претендовать как ее собственник, так и арендатор. Временный владелец вправе сдавать арендуемое помещение по договору субаренды.

Однако, заключение сделки арендатором недвижимости допускается исключительно при наличии согласия владельца объекта в письменном виде.

Согласие может быть сделано либо отдельно, либо как соответствующий пункт в основном договоре аренды.

Собственник недвижимости может дать согласие на передачу объекта на основании субаренды двумя вариантами:

 Дать согласие в ходе оформления арендного соглашенияэто делается путем включения в текст договора аренды отдельного пункта, в котором указывается на право арендатора на сдачу помещения в субаренду, без получения согласия у арендодателя. При наличии такого пункта в договоре, субарендатору предоставлена свобода действий
 Выражение согласия отдельным документомв частности, составляется бумага, именуемая согласие арендодателя, в которой дается согласие на переход прав первоначального арендатора к субарендатору

Если собственник выразил согласие одним из двух вышеуказанных способов, арендатор имеет право на сдачу помещения.

Но в ходе оформления сделки субаренды возможны следующие риски:

 Сдача арендатором объекта недвижимости без получения согласия у правообладателяданный риск минимизирован, если собственник часто проверяет состояние своего помещения. Однако, в случае нахождения арендодателя в другом городе, и он редко проверяет свой объект, то возможность такого злоупотребления арендатором вполне вероятна
 При заключении сделки на срок больше одного года возникает обязанность ее государственной регистрации в ФКП РосреестрЧасто для того, чтобы не регистрировать договор, стороны оформляют договор на период 11 месяцев. Это ухищрение также позволяет получателю арендной платы не нести обязанности по уплате налогов
 В случае недобросовестности арендатора и оформлении сделки субаренды на срок, превышающий основной договор арендысубаренда прекращает действие после истечения срока действия основной сделки. При этом, если арендная плата заплачена полностью, то возвратить ее не удастся

Особенности договора субаренды

Как говорилось выше, субаренда – это договор, на основании которого арендатор передает права на временное владение и пользование определенным недвижимым имуществом. Для придания действительности сделке, необходимо оформить договор субаренды.

Нюансы субарендного соглашения:

 Обязанности первоначального арендатора перед собственником сданного по субаренде помещения не прекращаютсяАрендатор не может переуступить субарендатору больше правомочий в отношении помещения, чем у него самого есть
 При заключении договора на срок более 1 годатребуется пройти процедуру его государственной регистрации

Порядок заключения сделки

В соответствии с нормами статьей 420, 432, 434 гражданского кодекса РФ. к договору субаренды предъявляются следующие требования:

 Договор составляется в письменном видеи подписывается каждой стороной сделки
 Сделка считается недействительнойесли собственник объекта недвижимости не выразил согласия на его заключение
 Субаренда не может оформляться на срокпревосходящий срок первоначальной сделки аренды
 Необходимость обязательной регистрациипри заключении на срок более одного года
 Если договор аренды досрочно расторгаетсято это приводит к прекращению субарендного договора

В отношении земельных участков

Участки земли в нашей стране также относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому их могут сдавать в аренду и субаренду согласно действующему гражданскому законодательству.

Существенным условием договора субаренды земельного участка, выступает арендная плата за пользование землей.

Плата по сделке определяется по соглашению сторон. При субаренде участка подлежит оплате владение и пользование земельным наделом либо недрами.

При этом полученные результаты и доходы от землепользования на арендованном наделе принадлежат только субарендатору.

Договор заключается в письменной форме, и включает в себя следующие данные:

 Личные сведения о сторонах договорасобственнике, арендаторе, а также субарендаторе
 Точное описание участкав обязательном порядке необходимо детально описать земельный  участок, указать его точные границы, а прописать параметры территории и все условия оформляемой субаренды

В параграфе договора относительно предмета сделки, детально указываются ключевые характеристики земельного участка, а именно:

 Общая площадь участкаа также вид разрешенного использования земли
 Кадастровый номер участкаадрес местонахождения
 Деятельность, которую планирует выполнять субарендатор на ЗУесли в рамках участка размещены какие-либо постройки, то следует их указать

Договор обретает юридическую силу в момент его подписания сторонами. Если договор заключен на длительный срок, то он должен быть зарегистрирован в службе Росреестра (через МФЦ).

Жилых помещений

Предметом договора субаренды могут быть как нежилые, так и жилые помещения. Сдача в аренду жилья распространена в населенных пунктах, в которых развита туристическая сфера.

Обычно, собственники жилых помещений сдают их агентствам недвижимости, а те, в свою очередь, пересдают их в субаренду.

Также многие владельцы жилья сдают помещения посуточно или на часы, что очень выгодно.

Даже учитывая необходимость обустройства квартиры для комфортабельного проживания жильцов, на что потребуются дополнительные средства.

Для получения прибыли, потребуется обеспечить комфортное проживание граждан. Например, придется:

При необходимости поменять мебельна регулярной основе производить уборку квартиры (самостоятельно или с помощью клининговой фирмы)
 Обеспечивать жильцов всем необходимымсредствами индивидуальной гигиены, полотенцами, моющими средствами и др.

Эти действия позволят повысить арендную плату за жилье, а в результате, это увеличит рентабельность договора субаренды.

Без согласия собственника

Как говорилось выше, сдать арендованную недвижимость по договору субаренды допускается исключительно при согласии на это собственника.

Письменное согласие дается либо отдельным документом, либо в качестве пункта в основном договоре аренды.

Поэтому, перед тем как заключить соглашение субаренды, необходимо проверить следующие моменты:

  • Действительность права передачи в субаренду у арендатора;
  • Может ли собственник распоряжаться помещением на законных основаниях.

На основании ст. 168 гражданского кодекса РФ, владелец недвижимости может требовать расторжения заключенного договора субаренды, в случае обнаружения сдачи арендатором объекта без его согласия субарендатору.

Также собственник вправе потребовать возмещения убытков, вызванных пользованием субарендатором помещением без соответствующих на это правовых оснований.

Обязательства сторон

Данный параграф договора субаренды не считается обязательным условием действительности договора, т.е. при его отсутствии, документ тем не менее будет являться законным и заключенным.

При его наличии в нем указываются обязанности контрагентов друг к другу. Чаще всего договор содержит следующие обязанности:

 Обязанности арендодателяэто:

  • передать помещение во владение субарендатора не позже обговоренного между сторонами срока вслед за получение арендной платы за обусловленный период;
  • своевременно устранять жалобы субарендатора по поводу состояния сданного недвижимого имущества;
  • при срочной необходимости освободить помещение, он обязан  немедленно известить об этом арендатора;
  • вовремя вносить плату за аренду по основной сделке. При этом необходимо прописать реквизиты первоначального договора;
  • иные обязанности, исходя из особенностей конкретного соглашения
 Обязанности арендатораК ним относятся:

  1. Использование помещением только по назначению.
  2. Своевременно вносить арендную плату по договору (с НДС или без него).
  3. Выполнять текущий ремонт арендуемого помещения. В договоре можно прописать, за чей счет производятся работы, какие работы должен выполнять субарендатор.
  4. Соблюдать санитарно-эпидемиологические правила.
  5. Безотлагательно уведомлять арендатора об экстренных ситуациях и других событиях, которые могут причинить нанесли ущерб помещению.
  6. Своевременно уплачивать коммунальные платежи, интернет. телефон и т.д.
  7. Передать имущество обратно после истечения срока договора.
  8. Прочие обязанности, в зависимости от особенностей соглашения.

Процедура регистрации

Поскольку по договору субаренды сдается объект недвижимого имущества, то он должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестра, если его срок действия составляет более одного года.

Вступление договора в силу происходит с даты его подписания сторонами сделки.

После достижения сторонами сделки согласия по поводу всех существенных условий, производится его подписание. В конце документа прописываются реквизиты сторон.

Для госрегистрации субаренды потребуется:

 Договор подписываетсявсеми сторонами сделки
 Прописываются реквизиты конрагентовВ отношении организаций необходимо указать: 

  • полное название юр.лица;
  • местонахождение;
  • данные о директоре;
  • и банковские реквизиты;

В отношении гражданина нужно указать:

  1. Его Фамилию, Имя, Отчество (при наличии);
  2. Серия, номер паспорта, где выдан;
  3. Информация о прописке;
  4. Иные сведения в случае необходимости.
 Квитанция оплаты госпошлиныза оказание услуги по регистрации

В соответствии со ст. 333.33 налогового кодекса РФ размер госпошлины для физических лиц равен 2 000 руб., а для организаций – 22 000 руб.

Договор должен быть зарегистрирован только, если его срок действия более 1-го года.

Регистрация договора позволит свести к минимуму следующие риски:

  • невнесение арендной платы;
  • порча пользователем недвижимости собственника;
  • неуплата услуг ЖКХ (если обязанность их оплаты отнесена на субарендатора по договору субаренды);
  • пользование объектом не по назначению;
  • прочие риски.

Если регистрация договора не осуществлялась, нарушение прав стороны сделки в судебном порядке будет очень непросто.

: Субаренда, как бизнес. Сколько зарабатывают на субаренде? – Территория инвестирования

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/subarenda-chto-eto-takoe-po-gk-rf/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.