Обменять квартиру на частный дом

Как поменять квартиру на дом

Обменять квартиру на частный дом
Вернуться к списку статей

26.01.2021

Со временем даже самая просторная квартира оказывается недостаточной, поэтому возникает желание переехать в частный дом.

Чтобы выполнить все быстро и без лишних затрат, приходится детально изучать вопрос, как поменять квартиру на дом или обратно.

Необходимый запас личного пространства, свежий воздух и полное отсутствие соседей делает подобный переезд превосходным вложением в будущее всей семьи.

Преимущества и недостатки

Люди достаточно часто желают обменять недвижимость на собственной земле на квартиру и обратно. Причины у каждого свои, причем нередко кардинально противоположные. Существует немало преимуществ мены на частный дом:

– Почти полное отсутствие рисков, если все сделано согласно действующему законодательству;

– Минимальные расходы для существенного расширения жилплощади;

– Земельный участок передается вместе с домом;

– Появляется немало пространства для гаража, мастерской и реализации других хобби;

– Снижение затрат на обслуживающие организации.

Также очень часто преимуществом называют отсутствие соседей через стенку, благодаря чему можно не бояться кого-то затопить или быть залитым, громко смотреть телевизор и слушать музыку, а также заниматься другими вещами, ограниченными законодательством и квартирных домах. В качестве минусов сделки выступают всего 2 фактора:

– Юридическая процедура очень сложная, потому что необходимо учитывать мельчайшие нюансы;

– Поиск оптимального решения может отнять немало времени, и к этому желательно быть готовым заблаговременно.

Особенности предстоящего обмена

Изначально стоит разобраться, как оформить обмен квартиры на дом в соответствии с действующим законодательством.

Статья 31 ГК РФ указывает, что при обмене жилье может быть признано равноценным и неравноценным, что обязательно отражается в договоре мены.

Если одна из сторон оказывается должна деньги, подобная обязанность закрепляется в договоре и заверяется у нотариуса. Помните, что только в случае бумажного подтверждения можно рассчитывать на компенсацию.

Также есть несколько нюансов, достойных упоминания:

– Изначально оговаривается срок выселения и заселения;

– Оценка экспертом обязательно, но здесь ее можно не учитывать;

– Документы на землю запрашиваются отдельно;

– Возможности использования земельного участка на данной территории;

– Архивная выписка из домовой книги помогает обезопасить себя от незаконно выписанных ранее;

– В самом конце документы передаются в Росреестр для регистрации.

Рабочие этапы

Закон минимально регламентирует порядок проведения сделки, поэтому большинство нюансов оговариваются между сторонами напрямую. Размер доплаты оговаривается персонально и прописывается в договоре, а необходимость личного присутствия вовсе не требуется. Независимо от выбранного порядка, все действия делятся на 3 масштабных этапа:

– Изначально выполняется оценка рыночной стоимости недвижимости аккредитованными экспертами;

– Выполняется поиск партнера, желающего сменить свой частный дом на квартиру, здесь нередко уходят месяцы на изыскания лучшего варианта;

– Оценка приобретаемой недвижимости, если она еще не была проведена;

– Составление и подписание договора мены с регистрацией в Росреестре.

Необходимые документы

Вне зависимости от выбранного варианта, как обменять квартиру на дом, пакет документов формируется одинаково. Всего потребуется 8 бумаг:

– Документ, подтверждающий право собственности, причем основанием служит выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт вступления в наследство и множество иных разновидностей;

– Выписки из БТИ и паспортного стола;

– Согласие супругов, других владельцев;

– Домовые книги;

– Кадастровые паспорта;

– Паспорта обратившихся граждан, подписывающих бумаги;

– Выписки из управляющих организаций, подтверждающие отсутствие задолженностей;

– Акт межевания земельного участка.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда недвижимость находится в залоге или под иным обременением. Это также необходимо учитывать перед началом сделки, и при необходимости оговорить нюансы с банком, чтобы в будущем избежать потерь времени на переоформление договора или поиск новой кредитной организации.

Что входит в договор

Между сторонами заключается договор, подписываемый нотариусом. Это помогает исключить любые сторонние вмешательства и последующие правки, инициированные одной стороной. Договор обязательно включает несколько значимых нюансов:

– Точные данные по обеим сторонам сделки;

– Описание недвижимости с указанием стоимости;

– Признание квартиры дома равноценными или неравноценными, уточнение доплат одной из сторон;

– Дополнительные условия.

После регистрации договор получает законную силу, и выполнение условий в указанные сроки становится обязательным для всех участников. Преимущественно взаимный переезд занимает до месяца, что также указывается в договоре, и на протяжении этого срока нельзя препятствовать бывшим жильцам попадать в обменянное жилье для доступа к личным вещам.

Существующие подводные камни

Процесс имеет немало особенностей, к которым желательно быть готовым заблаговременно. После изучения правовых тонкостей и рынка недвижимости, каждый определяется для себя можно ли обменять квартиру на дом.

Первой особенностью считается, что оба участника сделки имеют статусы продавца и покупателя одновременно. Также стоит учесть несколько значимых нюансов:

– Обязательно нужно прописывать стоимость недвижимости в договоре, потому что в противном случае квартира и дом будут считаться равноценными, и доплаты не подразумеваются;

– Жилье переходит в полное право владения сразу двум сторонам после выполнения всех условий сделки и регистрации права собственности в Росреестре (законодательная страховка от мошеннических схем);

– Ст. 328 ГК РФ предусматривает возможность передачи одной недвижимости позже другой, и здесь также требуется подписание отдельного акта;

– Договор мены может быть признан недействительным при неправильном оформлении или отсутствии согласия одного из собственников, после чего жилье и другие ресурсы возвращается прежним хозяевам;

– Равноценный обмен исключает необходимость платить налог, если предусмотрена доплата, с нее вычитается 13% в пользу государства в качестве подоходного налога;

– Проверка целесообразности застройки земли и позволяет выявить нарушения и узнать, не будут ли потеряны вложенные в недвижимость средства.

Подписываемые документы необходимо вычитывать особенно внимательно, чтобы исключить даже незначительные риски. Подобные сделки сопровождаются немалым количеством нюансов, поэтому желательно привлекать независимых юристов для изучения нюансов и предупреждения от возможных последствий.

Когда сделка может аннулироваться

При подготовке документов, необходимо учесть все нюансы, как обменять квартиру на дом с участком. Гражданский кодекс указывает 5 причин аннулировать сделку:

– Один из собственников получил судебный иск;

– Договор был признан недействительным в судебной инстанции;

– Постройка аварийная, подлежит сносу;

– Общежития и служебные помещения не подлежат обмену;

– Участник сделки был исключен из ЖСК.

После аннулирования права на переданные средства и исходное жилье возвращаются прежним владельцам. Квалифицированные специалисты помогают избежать подобных накладок, чтобы сделки проходили быстро и без малейших нареканий.

Источник: https://capitalan.ru/news/kak_pomenyat_kvartiru_na_dom/

Как обменять квартиру на частный дом в 2021 году: пошаговая инструкция

Обменять квартиру на частный дом

Если принято решение в пользу жизни в просторном домовладении вдали от городской суеты, следует изучить особенности, как обменять квартиру на частный дом.

Поскольку городские квартиры часто проигрывают по стоимости загородным коттеджам, при обмене предстоит решать вопрос с доплатой или оформлять процедуру через двойную сделку продажи и последующей покупки.

Если собственных средств для доплаты у владельца квартиры нет, допускаются случаи оформления дома по ипотечному договору.

Почему обменивают квартиры на частные дома

Современные частные домовладения не похожи на старые и неудобные строения без удобств и вдали от инфраструктуры. При строительстве загородных домов заранее учитывают будущие потребности жильцов в школах, магазинах, транспорте, инженерных коммуникациях. Жизнь за городом может быть комфортной, и большинство переезжающих в частные дома стремятся именно к этому.

Если владелец городского жилья нашел покупателей, готовых провести обмен частного дома на квартиру, предпочтительнее выбирать именно такие сделки как наиболее безопасные. В случае срыва сделки, стороны просто останутся при своей жилплощади.

Проблема в том, что найти желающих, которых устроили бы условия покупки и характеристики квартиры на обмен, не так просто. Приходится идти на некоторый риск, одновременно продавая свою жилплощадь, и подыскивая новое место жительства.

Обмен выгоднее, чем купля-продажа, ведь НДФЛ придется уплачивать только получателю доплаты, когда при продаже квартиры, если она оценена дороже, чем при покупке, придется платить налог, даже если потом придется тратить еще большую сумму за новый коттедж.

Переезд в частный дом сулит немало плюсов:

  • Меньше соседей, мечтающих затопить и испортить ремонт;
  • Больше возможностей контролировать расходы на коммуналку;
  • Меньше риска пожара по вине соседей;
  • Не слышно скандалов и громкой музыки за стенкой;
  • Возможности перестановки, перепланировки без риска создания неудобств соседям;
  • Возможность прекратить обычное жилье в целый жилой комплекс, призванный превратить дом в райский уголок для всей семьи (постройка бани, хозпостроек, бассейны, сад, ландшафтный дизайн);
  • Создание комфортных условий для жизни с домашними животными.

Перевозя семью за город, родители обеспечивают своим детям постоянные прогулки и большим количеством свежего воздуха.

За этот комфорт приходится платить дорогую цену – прежде всего, это доплата за простор, комфорт, отличную экологию и покой. К тому же, далеко жить от городской среды способен не каждый, поскольку понадобится обеспечить ежедневную доставку детей в школы и детские сады, да и работа не у всех удаленная. Приходится хорошенько подумать о том, как решить эту проблему.

При оформлении сделок обмена исходят из положений ч. 2 гл. 31 ГК РФ. Конкретные правила оформления мены указаны в ст. 567-571 ГК РФ. Помимо Гражданского Кодекса, необходимо учитывать положения, установленные в законе №218-ФЗ «О госрегистрации» от 13.07.2015.

Норма законаРазъяснения
Ст. 32 закона № 218-ФЗОпределяет порядок обращения в регистрирующий орган для регистрации сделки.
Ст. 33 закона №218-ФЗУстанавливает сроки обработки обращений и внесения изменений в базу Росреестра.
Ч. 2 ст. 567 ГК РФУтверждает порядок мены аналогично купле-продаже.
Ст. 568 ГК РФПредусматривает возможность обмена без доплаты или с ней, если объекты признаны равноценными.

Чтобы подтвердить равноценность обмена, следует провести оценку обеих объектов недвижимости. Если будет выявлена разница в стоимости, стороны определяют сумму доплаты и условия расчетов.

Чтобы сделка была благополучно зарегистрирована, необходимо соблюсти все нормы законодательства. Составление договора мены следует доверить опытному юристу.

Процедура обмена квартиры на дом

Процедура обмена жилья сходна с процессом купли-продажи, однако мена проходит быстрее и безопаснее, поскольку в рамках единого договора проводят двойную передачу имущества. Весь алгоритм действий можно представить в виде 5 этапов.

Шаг 1. Выбор дома, отвечающего требования собственника квартиры, из числа объектов, предложенных на мену

Помимо предложений для обмена рекомендуется рассматривать варианты домов, предлагаемых для покупки. Вполне возможно, что продавцы загородных домовладений планируют переезд в город и согласятся на обмен.

Шаг 2. Обсуждение условий сделки и выбор способа оформления

Когда выбран вариант обмена, стороны обсуждают условия, в том числе сроки подписания договора и возможную доплату. Если решено провести сделку через куплю-продажу, следует подготовить 2 договора – один на продажу жилья, другой на покупку. При выборе сроков оформления учитывают время, сколько понадобится для сбора необходимой документации на оба объекта недвижимости.

Во избежание споров и претензий, рекомендуется провести независимую оценку дома и квартиры. Это поможет согласовать справедливую доплату для одной из сторон. На стоимость, указываемую в заключении, влияет место, инфраструктура, площадь, технический износ, коммуникации и пр.

Шаг 3. Сбор документов

Обмен предполагает подготовку двойного пакета документации на оба объекта недвижимости и на участников сделки.

Перед подписанием договора готовят 3 пакета документации – на собственников, дом и квартиру.

Документы участников сделки:

  • Российский паспорт или свидетельство о рождении;
  • Согласие супруга, заверенное нотариально;
  • Письменное согласование на сделку от отдела опеки, если собственником одного или обоих объектов выступает ребенок младше 18 лет;
  • Паспорт и доверенность представителя, если оформлением будет заниматься доверенное лицо.

Собственникам квартиры понадобится собрать к сделке:

  • Выписку ЕГРН или свидетельство из Росреестра;
  • Справка о зарегистрированных жильцах;
  • Технический паспорт с планом из БТИ;
  • Документ, подтверждающий своевременное внесение коммунальных платежей;
  • Справка ФНС об уплате имущественного налога (на квартиру);
  • Заключение независимого оценщика.

Домовладелец готовит дополняющий пакет:

  • Кадастровый план участка с расположением дома;
  • Техпаспорт с планом дома;
  • Домовая книга.

Перечень документации на участок:

  • Выписка ЕГРН;
  • План земельного надела;
  • Справка о разрешенном пользовании;
  • Документация по межеванию;
  • Свидетельства на постройки, не отраженные в выписке.

Каждый из документов нуждается в проверке. Особое внимание отражают на составе собственников, если среди них есть недееспособные и дети, предстоит еще получить согласие опеки.

Шаг 4. Составление договора

К подготовке двустороннего документа для взаимной передачи жилья следует отнестись не менее внимательно, чем к договору купли-продажи. Важно, чтобы договор был составлен без ошибок, не содержал противоречий нормам российского законодательства и включал все необходимые пункты.

Обязательные реквизиты договора мены включают:

  • Дату и населенный пункт;
  • Информация о сторонах обмена (ФИО, адрес, контакты владельцев квартиры и дома);
  • Точные характеристики недвижимости, подлежащей обмену;
  • Ссылка на документы, которые подтвердят право на собственность;
  • Сумма доплаты, если оценка показала неравноценность обмениваемой недвижимости;
  • Последствия для сторон при нарушении условий договора;
  • Разрешение споров, если они возникнут;
  • Подписи участников сделки.

Скачать образец договора мены квартиры на дом

Договор мены составляют в 3 экземплярах – каждой стороне по 1 оригиналу плюс 1 экземпляр для Росреестра.

Шаг 5. Регистрация перехода прав

После заключения договора для завершения сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Вместе с полным пакетом документов в Росреестр стороны предоставляют квитанции об оплате регистрационного сбора в обеих сторон.

Подавать документы можно через отделение МФЦ или через нотариуса. Спустя 3-5 дней сделка завершается выдачей выписки ЕГРН.

Особенности обмена квартиры на дом

В сделке обмена на дом владельцам квартиры следует учитывать ряд особенностей, связанных с тем, что сразу обе стороны выступают в роли продавцов и покупателей:

  1. В договоре следует указывать стоимость двух объектов недвижимости. Если суммы не указаны, считают обмен равноценным, без права требовать доплаты.
  2. Переход права собственности происходит одновременно, если регистрирующий орган удостоверится в выполнении всех условий сделки.
  3. Передать один из объектов можно позже, при условии составления отдельного приемопередаточного акта.
  4. Если у одной из сторон оформлены не все документы (например, нет согласия супруга), договор признается недействительным и недвижимость возвращается своим владельцам.

Перед проведением сделки следует уточнить обоснованность сделки, проверить документацию на земельный участок, историю владения домом. Во избежание рисков рекомендуется привлечь квалифицированного юриста для проверки документации и подготовки договора.

Ответы на частые вопросы

Можно ли обменять квартиру без согласования с органами опеки, если в ней прописаны дети? Перед сделкой купли-продажи покупатель требует от продавца полного освобождения жилья, включая снятие с регистрационного учета всех проживающих. Со сделкой обмена ситуация немного иная.

Приходится внимательно проверять документы на собственность, поскольку владение ребенком долей или всей жилплощадью приводит к необходимости получать разрешение опеки на обменную операцию. Для обмена на дом собираемся взять ипотеку, заключив договор купли-продажи.

Возможен ли такой вариант мены? Банк будет настаивать на оформлении ипотеки по договору купли-продажи. Если жилплощадью владели дети, ипотечный кредит согласовать еще сложнее, поскольку банк потребует оформления дома в залоговое обеспечение, а наличие дол малолетнего предусматривает ее перенос на новый объект.

Предстоит добиться разрешения опеки и урегулировать с банком вопрос с залогом. Можно ли для обмена использовать деньги материнского капитала? Держатели сертификата вправе использовать капитал на улучшение условий проживания семьи.

Чтобы провести обмен с квартиры на дом, следует дождаться, когда второму (последующему) ребенку исполнится 3 года.

При каких условиях есть риск аннулирования сделки? Сделка мены не состоится, если суд признал договор недействительным, в отношении собственности ведется судебный спор, строение находится в аварийном состоянии. Можно ли обменять ипотечную квартиру на частный дом? Чтобы провести мену при невыплаченной ипотеке, необходимо согласие банка и снятие ипотечного обременения. Это возможно только после погашения долга.

Юридические сложности

Мена квартиры на частный дом становится популярным способом сменить место жительства с минимальными последствиями от срыва сделки. Чтобы процесс передачи собственности и перерегистрации имущества прошел успешно, рекомендуется привлекать к оформлению опытного юриста.

Помимо составления договора и помощи в сборе документации, юрист помогает с урегулированием условий сделки и готов подсказать оптимальный вариант переоформления с учетом конкретной ситуации.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-obmenyat-kvartiru-na-chastnyj-dom-i-obezopasit-sebya-ot-riskov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.