Незавершенка в строительстве

Содержание

«Незавершенка» без сложного распределения расходов? — Audit-it.ru

Незавершенка в строительстве
Журнал “Учет в строительстве”  

Можно ли не распределять прямые расходы на незавершенное производство? Когда отразить выручку, если исполнитель подписал акт в одном месяце, а заказчик – в другом? Одна московская строительная компания нашла ответы на эти вопросы. Делится своим опытом с читателями Евгения Александровна Бейтельман , генеральный директор ООО «АудитБух-сервис».

Незавершенное производство: налоговый и бухгалтерский учет

Наша компания оказывает услуги по ведению бухгалтерского и налогового учета предприятию ООО ПКФ «ПМК-2».

Эта фирма выполняет различные строительно-монтажные работы: ремонт кровли и помещений, замену труб горячей и холодной воды и пр.

В целях исчисления налога на прибыль расходы на производство и реализацию, осуществленные в течение отчетного (налогового) периода, подразделяются на прямые и косвенные.

К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:

– материальные затраты;

– расходы на оплату труда, а также суммы ЕСН и взносы на обязательное пенсионное страхование;

– суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.

К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов.

При этом организация самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг). Как правило, организация одновременно работает на трех, а порой и четырех объектах.

Иногда случается так, что на последний день месяца акты подписаны не по всем объектам. В данной ситуации прямые расходы распределяются на остатки незавершенного производства (НЗП) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете (п. 2 ст. 318 Налогового кодекса РФ, п. 9 ПБУ 10/99).

В отношении некоторых статей затрат сделать это довольно просто. Так, не составляет особого труда определить, сколько материалов пошло на каждый из объектов. Полученную сумму по несданному объекту нельзя списать в уменьшение доходов текущего периода.

Аналогично обстоят дела и с работами, которые выполнили субподрядчики. В договорах, которые заключает ООО ПКФ «ПМК-2» с другими компаниями, четко указаны объекты, на которых проводятся субподрядные работы. Поэтому без проблем можно рассчитать расходы, относящиеся к несданному объекту.

Они не включаются в издержки данного месяца.

Однако есть прямые расходы, которые крайне сложно распределить. Это зарплата рабочих и отчисления с нее, транспортные затраты, ГСМ. Дело в том, что практически невозможно ответить на вопрос, какое время тот или иной работник провел на каждом из объектов. Равно как и сказать, сколько бензина пришлось на обслуживание несданного объекта.

Как в этом случае распределить расходы?

Если прямые расходы распределить трудно…

Выходом из данной ситуации могло бы стать введение уровня существенности с указанием в учетной политике организации. Например, он может быть равен 5 процентам.

Если сумма акта, который генеральный подрядчик подпишет в следующих периодах, меньше уровня существенности, то НЗП в части названных расходов не формируется.

При этом расходы по непринятому объекту полностью списываются на уменьшение доходов.

Мнение специалиста

А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»:

– Налоговый кодекс РФ не содержит такого понятия, как уровень существенности. Поэтому утверждать, что организация имеет возможность ввести такое понятие своей учетной политикой, было бы некорректно. Тем более если это приводит к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за отчетный период.

Вместе с тем у налогоплательщика есть возможность выбора способа распределения расходов, наиболее отвечающего хозяйственной ситуации. Допустим, организация не может отнести прямые расходы к конкретному производственному процессу.

В этом случае в соответствии с пунктом 1 статьи 319 Налогового кодекса РФ налогоплательщик самостоятельно в учетной политике определяет механизм распределения указанных расходов с применением экономически обоснованных показателей.

Таким образом, расходы по зарплате, социальным отчислениям, проезду и др. можно распределить, например, пропорционально выполненным объемам по этим объектам за отчетный период.

Пример

Предположим, в июле 2007 года строительная организация производила работы по трем объектам. По состоянию на 31 июля акты по первому и второму подписаны генподрядчиком, и их суммы составили 3 000 000 руб. и 2 000 000 руб. соответственно. Третий акт не подписан, но известно, что его сумма равна 200 000 руб. Все суммы даны без НДС.

Определим показатель существенности. Сначала складываем суммы по всем актам и получим 5 200 000 руб. (3 000 000 + 2 000 000 + 200 000). Затем умножим эту цифру на 5 процентов и найдем, что искомый уровень равен 260 000 руб. (5 200 000 руб. x 5%).

Сумма неподписанного акта меньше, чем 260 000 руб. Следовательно, расходы по непринятому объекту списываются на уменьшение доходов за июль.

Конечно, применение данного метода списания расходов чревато неприятностями. При проверке налоговые инспекторы скорее всего доначислят организации налог на прибыль, а также пени и штраф. Поэтому для труднораспределяемых расходов было бы правильнее разработать свой способ списания, например пропорционально выполненным объемам строительных работ.

Официальная позиция

Г.В. Лазарева , замначальника отдела налогообложения прибыли (доходов) УФНС России по г. Москве

– Строительная организация ведет работы одновременно на нескольких объектах. На конец месяца производится распределение прямых расходов на остатки незавершенного производства (НЗП). Отдельные расчеты «незавершенки» по зарплате, социальным отчислениям и проезду строителей весьма сложны.

Поэтому можно ли в учетной политике для целей налогообложения определить понятие «уровень существенности», установив его, например, на уровне 5 процентов? И в случае если сумма работ по конкретному объекту меньше уровня существенности, то есть составляет менее 5 процентов от суммы всех проводимых по объектам работ, то расходы по непринятому объекту сразу списать без распределения на НЗП?

– Ввести уровень существенности и указать его в налоговой учетной политике организации нельзя.

Ведь статьей 318 Налогового кодекса РФ предусмотрен только один случай, когда прямые расходы могут не распределяться на остатки НЗП – это относится к организациям, оказывающим услуги.

Строительная организация выполняет работы, а главой 25 главного налогового документа не предусмотрено никаких исключений для данной категории налогоплательщиков при распределении прямых расходов на остатки незавершенного производства.

Если заказчик не хочет принимать работы

Другой сложный момент, с которым столкнулось ООО ПКФ «ПМК-2», это учет выручки по объектам, не принятым генподрядчиком (он же заказчик).

Были случаи, когда фирма выполнила все работы и подписала акт по форме № КС-2 и справку № КС-3. Но заказчик отказался принять работы, поставить свою подпись на документах и не оплатил работы.

Нужно ли отражать выручку? И если нужно, то когда? Ответ зависит от того, как настроен генеральный подрядчик.

Заказчик согласен на компромисс

Предположим, заказчик собирается подписать акт и справку и перечислить деньги после устранения каких-либо изъянов или недоработок. Обычно это происходит через несколько месяцев после завершения основных работ. В такой ситуации достаточно, чтобы представители фирмы-генподрядчика поставили рядом с подписью текущую дату.

К примеру, ООО ПКФ «ПМК-2» завизировало документы по формам № КС-2 и № КС-3 в апреле 2007 года. А заказчик – только 30 июля 2007 года. Если эта дата будет фигурировать в акте, то показать выручку можно лишь в июле.

В противном случае при проверке налоговики сочтут, что выручка относится к апрелю, что чревато негативными налоговыми последствиями. Поступать так могут все компании, которые производят работы или оказывают услуги.

Если же сотрудник фирмы-заказчика не зафиксирует момент подписания акта и справки, то исполнителю следует сделать это самостоятельно. Ведь это единственный способ избежать уплаты пеней.

Заказчик настроен на конфликт

Возможен и другой вариант, при котором генподрядчик вообще не собирается подписывать формы № КС-2 и № КС-3 и перечислять деньги.

Очевидно, что получить оплату в этом случае удастся только через суд. Причем вероятность выиграть процесс возрастет, если отразить выручку в одностороннем порядке. В договорах следует указывать срок, в течение которого заказчик должен поставить подпись на акте.

Если данный период истек, то, не дожидаясь подписи генподрядчика, следует отразить выручку, после чего перечислить в бюджет налоги по спорной сделке. Тогда в глазах судей компания будет выглядеть не только добросовестным исполнителем, но и честным налогоплательщиком.

Что существенно повысит ее шансы на победу.

Журнал “Учет в строительстве” № 3, 2007

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a35/44817.html

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Незавершенка в строительстве

Незавершённая постройка, как правило, не имеет регистрации в качестве объекта недвижимости. Но нередко его владельцам такая регистрация нужна, потому что только в этом случае возможно продать, обменять или подарить недостроенный дом.

Объект незавершённого строительства и его признаки по закону

Объект незавершённого строительства (ОНС) – термин неоднозначный. Во-первых, он точно не определён в законодательных документах. Но при этом общепринятым является понимание ОНС как капительного строения.

ГК РФ относит капительные строения к недвижимости. Однако незавершённые постройки по факту ещё не существуют. Но в 130 статье ГК наряду с земельными участками и недрами, ОНС признаны недвижимым имуществом. Они отнесены к этому виду собственности, потому что их нельзя перенести не повредив. А это важный критерий, по которому разграничивают капительные и не капительные строения.

131 статья ГК определяет требование регистрации всех недвижимых объектов. Именно время регистрации ОНС считается временем его создания. До момента регистрации недостроенное здание считается просто набором стройматериалов, вне зависимости от степени его завершённости.

Судебная практика показывает, что для признания ОНС капитальным объектом и, соответственно, для его регистрации необходимо, чтобы фундамент постройки был завершён.

Также для регистрации незавершённого строительства нужны документы о владении земельным участком, на котором он строится и разрешение на строительство.

Процесс признания ОНС недвижимым имуществом

Главное условие признания такого объекта недвижимостью, как уже отмечено выше, является законченный фундамент.

Однако есть разные трактовки того, когда можно считать ОНС возникшим:

  • После получения разрешения на строительство и прав собственности на землю.
  • После окончания срока действия договора строительного подряда.
  • Если строительство на стадии консервации.
  • Объект соответствует нормативам.
  • Он получил статус недвижимого имущества.
  • После регистрации прав собственности в Росреестре.

Эти критерии должны быть соблюдены, чтобы незавершённое строительство было признано недвижимостью.

Оформление прав собственности

Согласно 25 статье Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» владелец объекта для его регистрации должен предоставить документ о владении участком земли, на котором идёт строительство и разрешение на строительство. На основании этих документов объект незавершённого строительства будет зарегистрирован. И только после регистрации на него возникают права собственности.

Конкретно регистрация ОНС предполагает:

  • Инвентаризацию объекта.
  • Оформление разрешения на строительные работы.
  • Внесение объекта в кадастровый реестр.
  • Подача документов в регистрационные органы.

Обязательным условием, без которого регистрацию не произведут, является наличие договора строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» и вовсе требует проведения регистрации ОНС до того, как по нему будет взыскан залог.

Нюансы и исключения

Росреестр не произведёт регистрацию самовольной постройки. Таковой, согласно 222 статье ГК РФ, признаётся строение:

  • Построенное на участке для этого не предназначенном.
  • Без получения разрешений.
  • Возведённое с нарушением правил и норм.

В этом случае необходимо получить разрешение суда на регистрацию такой постройки.

В случае продажи незавершённого строительства необходимо заключать письменный договор продажи. Иначе сделка будет признана недействительной.

Документы для регистрации постройки

Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:

  • Бланк заявления.
  • Паспорт.
  • Квитанцию об уплате госпошлины.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
  • Свидетельство собственности на землю.
  • Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
  • Данные о степени готовности строительства.
  • Документ о завершении действия договора подряда.
  • Документы об отсутствии обременений на данный объект.
  • Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.

Кроме этого, важно документально доказать, что регистрация не затронет интересы третьих лиц.

Степень незавершённости объекта

Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.

Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:

  • Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
  • Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
  • Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
  • Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.

Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.

Консервация объекта

Консервация объекта возможна по желанию его владельца. Он может законсервировать до конкретной даты или на неопределённое время. Если строительство приостанавливается больше, чем на 6 месяцев, то консервация ОНС является обязательной.

Для этого заказчик строительства должен:

  • Оформить приказ, в котором указать сроки подготовки документов для проведения процедуры консервации и организации работ по инвентаризации ОНС.
  • Уведомить подрядчика о решении приостановить работы.
  • Получить разрешение экологической экспертизы, оплатив её проведение.
  • Если нужно, то направить уведомление в ГИБДД, пожарную инспекцию, органы МВД.
  • Оплатить уже выполненные работы.Выплатить компенсацию потерь строительной компании, если таковые были.
  • Оговорить будущие действия по строительству (если оно консервируется до конкретной даты).
  • Если консервацией занимается компания-подрядчик, то с ней нужно заключить новый договор, с указанием всех нюансов консервации и возобновления строительства.
  • Созыв инвентаризационной комиссии, в которую входят подрядчик, субподрядчики, заказчик, компания-проектировщик.

Сам факт консервации ОНС не является условием прекращения действия договора о строительстве. Это заказчик и строительная компания должны оговаривать отдельно и оформлять отдельным документом.

Акт о приостановлении строительства

Инвентаризационная комиссия после обследования объекта выдаст акт, в котором будут указаны:

  • Название объекта и его данные.
  • Цели строительства.
  • Дата начала строительства и запланированная изначально дата его окончания.
  • Полная стоимость работ согласно смете.
  • Стоимость работ, выполненных до момента консервации.
  • Стоимость консервации до возобновления строительства.

Акт о приостановлении строительства имеет строго утверждённую форму и заполняется на специальном бланке.

Документы, которые оформляются после приостановки

После достижения всех договорённостей между заказчиком и строительной компанией, а также после выдачи акта о приостановлении строительства, необходимо подписание ещё ряда документов:

  • Акт о приёмке частично выполненных и выполненных работ. На основании этого документа оформляется справка, в которой указана сумма выплат заказчиком подрядчику за уже произведённые работы.
  • Ведомость неиспользованных материалов и оборудования.
  • Документ об издержках на сохранение объекта.

Все эти документы должны быть подписаны не позднее месяца после акта о приостановлении строительства.

Оплата подрядчику в соответствии с этими документами должна быть перечислена в течение 2 месяцев после оформления вышеупомянутого акта консервации объекта незавершённого строительства.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/nezavershyonnoe-stroitelstvo/

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Незавершенка в строительстве

Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.

Другими словами, термины:

  • незавершенный объект,
  • объект незавершенного строительства,

имеют одно смысловое значение.

В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.

Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.

4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

1-ый признак.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

  • здание,
  • строение,
  • сооружение,
  • объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

2-ой признак.

Незавершенный объект  — недвижимое имущество

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Первый вывод.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Второй вывод.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

3-й признак.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Собственник объекта незавершенного строительства может 1 раз заключить договор аренды участка для окончания строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

4-ый признак.

Степень готовности объекта незавершенного строительства

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?

Перефразируем вопрос.

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

1-ое условие.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

2-ое условие.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Подведем итог.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

2-ое ограничение.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Источник: https://paruslex.ru/nezavershennyj-obekt/

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете

Незавершенка в строительстве

]]>]]>

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете отражается обособленно от других объектов.

К этой категории активов относят возводимые здания и сооружения, когда процесс строительства запущен, затраты в этом направлении уже имеются, но объект еще не готов к введению в эксплуатацию и использованию по прямому предназначению.

До момента сдачи объекта и его ввода в действие все издержки должны аккумулироваться на промежуточном бухгалтерском счете.

Учет объектов незавершенного строительства в бухгалтерском учете

Введенные в эксплуатацию строительные объекты относятся к категории основных средств (это недвижимость компании). На этапе возведения все расходы, связанные со строительством, являются инвестициями во внеоборотные активы. К таким издержкам можно отнести:

  • затраты на строительство (закупка материалов, оплата услуг подрядной организации);
  • затраты на монтажные мероприятия;
  • стоимость приобретения инструментов и инвентаря для завершения строительных работ;
  • выплата зарплаты специалистам, занятым в строительстве, отчисления на страховые взносы;
  • оплата аренды земельных участков, на которых производятся работы;
  • затраты на топливо для спецтехники, используемой в ходе строительства.

Как учесть фактические затраты на незавершенное строительство? В бухгалтерском учете счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» выполняет функцию промежуточного звена, на нем аккумулируются издержки на возведение и подготовку к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости.

Этот счет является активным, все издержки проводятся дебетовыми оборотами.

В момент запуска объекта в эксплуатацию после завершения строительных и монтажных процедур накопленная сумма будет составлять первоначальную стоимость основного средства, она списывается с кредита счета 08.

При наличии незавершенного строительства, в бухгалтерском учете счет 08 используется с указанием субсчета – 08.3. Если возводимых объектов несколько, по каждому из них ведется обособленная аналитика. Это необходимо для обеспечения возможности вычленить из общей суммы расходы, которые должны быть отнесены к первоначальной стоимости конкретного актива.

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете бюджетного учреждения

В бухучет бюджетников незавершенное строительство отражается на счете 10611. В Инструкции из приказа Минфина от 01.12.2010 г. № 157н счет 10600 обозначен как счет для учета вложений в нефинансовые активы, он является обобщающим. При помощи аналитических счетов производится уточнение типа активов, на формирование которых тратятся деньги (основные средства, НМА и др.).

Типовые проводки

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

  • Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.
  • Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

  • доходы отражаются через дебетование счета 62 и кредитование счета прочих доходов 91.1;
  • на стоимость реализуемого актива необходимо начислить НДС, эта сумма показывается в дебете 91.2 и кредите 68;
  • при продаже необходимо не только показать доходы, но и закрыть суммы, накопленные на счете инвестиций в основные средства, делается это при помощи проводки Д91.2 – К08.3.

Пример

Как формируется стоимость незавершенного строительства – рассмотрим этот процесс на примере компании, имеющей объект незавершенного строительства. На 08 счет затраты относили по мере их возникновения на протяжении всего периода строительных и монтажных работ, отражая их следующими проводками:

  • закуплены строительные материалы для возведения нового корпуса производственного цеха на сумму 5 652 320 руб. – Д10 – К60;
  • выделен НДС из стоимости закупленных материалов – Д19 – К60 в сумме 1 017 417 руб.;
  • входящий НДС принят к вычету в полной сумме Д68 – К19 в размере 1 017 417 руб.;
  • Д08.3 – К10 – зафиксирована стоимость материалов, которые были фактически израсходованы в процессе строительства здания (5 652 320 руб.);
  • Д08.3 – К02 в сумме 55 600 руб. – показана амортизация оборудования, используемого в строительстве;
  • Д08.3 – К70 в размере 564 850 руб. – затраты на оплату труда наемного персонала;
  • Д08.3 – К69 в размере 169 455 руб., показаны отчисления на страховые взносы с зарплаты рабочих;

Когда строительство было завершено, актив вводится в действие, при этом составляется запись: Д01 – К08.3 в сумме 6 442 225 руб. (5 652 320 + 55 600 + 564 850 + 169 455).

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете в балансе показывается в 1 разделе отчета в строке 1150 (в общей сумме с основными средствами, характеристика недостроенных объектов и накопленные расходы по ним раскрываются в пояснениях).

Источник: https://spmag.ru/articles/nezavershennoe-stroitelstvo-v-buhgalterskom-uchete

Подборки из журналов бухгалтеру

Незавершенка в строительстве

Источник: журнал «Главбух»

Строительные работы ведутся в течение длительного времени. При этом нередко требуется определять остатки незавершенного производства. А как лучше это делать? Какой механизм распределения затрат установить?

Незавершенное производство в строительстве

Под незавершенным производством относительно выполняемых строительных работ Налоговый кодекс РФ понимает законченные, но не принятые заказчиком работы. Их стоимость определяется на основании данных налогового учета о сумме осуществленных в текущем месяце прямых расходов.

Состав прямых расходов налогоплательщик утверждает учетной политикой Косвенные расходы включаются в налоговые расходы текущего периода по мере их осуществления без распределения на остаток незавершенного производства.

При этом налогоплательщик самостоятельно выбирает и утверждает в учетной политике порядок распределения прямых расходов на «незавершенку», относя остаток суммы незавершенного производства на конец месяца в состав прямых расходов следующего месяца.

Но, как показывает анализ, не все исполняемые договоры строительного подряда требуют учета незавершенного производства в налоговом учете.

Договоры строительного подряда условно можно разделить:

  • на долгосрочные договоры, длящиеся более 12 месяцев, к которым мы также будем относить договоры, дата начала выполнения работ по которым приходится на один календарный год, а дата их окончания – на другой;
  • краткосрочные договоры, даты начала и окончания выполнения работ по которым приходятся на один календарный год.

Признание расходов по долгосрочным договорам

Порядок признания доходов по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, определен в пункте 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Доход по таким договорам распределяется налогоплательщиком самостоятельно согласно принципу формирования расходов по указанным договорам.

Расходы по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, в соответствии с требованиями статьи 272 Налогового кодекса РФ распределяются налогоплательщиком самостоятельно исходя из принципа равномерности признания доходов и расходов. В итоге получается, что по окончании отчетного периода налогоплательщик должен определить сумму доходов и расходов по таким договорам независимо от того, что результат выполненных работ в данном отчетном периоде не передан заказчику.

Наиболее распространенной является практика учета доходов по долгосрочным договорам на основании подписываемой подрядчиком и заказчиком формы № КС-2 за отчетный период.

При этом форма № КС-2 может подтверждать как сдачу этапа выполненных работ по договору (если такой порядок установлен условиями договора подряда), так и просто факт выполнения подрядчиком работ без передачи результатов этих работ заказчику.

Оба эти варианта (как с поэтапной сдачей, так и без нее) можно рассмотреть вместе, поскольку экономически они не отличаются: в обоих случаях доходом признается вся стоимость работ, подтвержденная формой № КС-2, а расходами – все затраты, связанные с осуществлением этих работ.

Если в форме № КС-2 учтена вся стоимость фактически произведенных работ на отчетную дату, признаваемая в качестве дохода, тогда расходов, которые могут составить незавершенное производство по данному договору, просто не остается. Ведь все они признаются в налоговом учете относительно признанной суммы дохода. В этом случае остатки «незавершенки» в налоговом учете не определяются.

Договоры, по которым рассчитывается «незавершенка»

Прежде всего это краткосрочные договоры строительного подряда. Выручка по ним отражается в налоговом учете один раз – после сдачи результата работ в целом по договору независимо от того, подписывают стороны ежемесячно акты по форме № КС-2 на объемы выполненных работ без передачи результатов этих работ заказчику или нет.

Кроме того, это договоры (как долгосрочные, так и краткосрочные) с поэтапной сдачей работ заказчику, когда этапом признаются завершенные виды работ или конструктивные элементы, эксплуатация которых не зависит от окончания остальных работ. Такие этапы сдаются заказчику не ежемесячно, а только после того, как этап фактически завершен.

Бывают также ситуации, когда подрядчик по долгосрочному договору сдает заказчику по окончании каждого отчетного периода объем выполненных работ по форме № КС-2, определенный как этап выполненных работ, в то время как фактически стоимость выполненных работ, отраженная в журнале№ КС-6, больше, чем учтена в форме № КС-2.

Это может означать, что фактически подрядчик понес расходов больше, чем может списать относительно учтенной в форме № КС-2 стоимости работ.

В таком случае часть понесенных расходов на выполнение работ, объем которых не попал в форму № КС-2, могут формировать незавершенное производство исходя из суммы прямых расходов, содержащихся в общей величине таких расходов.П

Порядок определения «незавершенки»

Определение «незавершенки» возможно как по каждому исполняемому договору (позаказный метод), так и по всем договорам в целом (котловой метод).

Какой метод предпочесть? Это должна решить сама организация. Например, подрядчик может выполнять однотипные работы, имеющие небольшую продолжительность. Тогда целесообразно использовать котловой метод расчета «незавершенки», поскольку позаказный более трудоемок.

И наоборот: если организация производит работы по разным договорам, включая долгосрочные, как с поэтапной сдачей работ, так и без этапов, и краткосрочные, требующие разного подхода к порядку признания по ним доходов и расходов, то без позаказного метода учета не обойтись.

Впрочем, во втором случае в качестве заказа может фигурировать группа однотипных договоров, по которым доходы и расходы признаются в одинаковом порядке.

Очевидно, что при позаказном методе учета незавершенного производства важно наладить позаказный метод налогового учета прямых расходов.

По какой формуле рассчитывать остаток незавершенного производства? Это организация определяет сама, закрепляя выбранный порядок в учетной политике.

Например, можно использовать такую формулу распределения «незавершенки» при котловом методе учета расходов:

Сумма «незавершенки», относимая в состав расходов, связанных с реализацией выполненных работ в отчетном периоде=(Сумма «незавершенки» на начало отчетного периода+Сумма прямых расходов за отчетный период):(Стоимость работ исходя из цены исполняемых договоров, не сданных заказчику на начало отчетного периода+Стоимость работ исходя из цены заключенных в отчетном периоде договоров, по которым начато выполнение работ)×Стоимость работ, сданных заказчикам в отчетном периоде.

При позаказном методе учета незавершенного производства может быть применена следующая формула относительно каждого договора:

Сумма «незавершенки», относимая в состав расходов, связанных с реализацией выполненных работ в отчетном периоде=(Сумма «незавершенки», числящаяся на начало отчетного периода по данному договору+Сумма прямых расходов по договору за отчетный период):Остаточная стоимость работ исходя из цены договора, не сданных заказчику на начало отчетного периода×Стоимость работ исходя из цены договора, сданных заказчику в отчетном периоде

В обоих случаях остаток «незавершенки» на конец отчетного периода составит:

Сумма незавершенного производства на конец отчетного периода=Сумма «незавершенки», числящаяся на начало отчетного периода по данному договору+Сумма прямых расходов по договору за отчетный периодСумма «незавершенки», относимая в состав расходов, связанных с реализацией выполненных работ в отчетном периоде

А. Дементьев,
генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/44232-kak-vesti-uchet-nezavershennogo-stroitel-stva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.