Налог на нежилое здание

Содержание

Налог на нежилую недвижимость физических лиц: ставки, сроки оплаты

Налог на нежилое здание

В налоге на имущество физических лиц, сейчас многие ошибаются, если его высчитывают самостоятельно, без учета последних изменений. Связаны они с отходом от системы определения налога, исходя из инвентаризационной стоимости объекта. Законодатели посчитали, что собственники вносят слишком заниженные налоги и решили их повысить, изменив правила определения налогооблагаемой базы.

Существует ли налог на нежилое помещение

Каждый собственник недвижимого объекта обязан платить налог за него в государственную казну. Эти нормы касаются и нежилого помещения. К таковым относят все объекты недвижимости, не предназначенные для проживания в них людей. Например, гаражи, магазины, склады и пр.

Налог на недвижимость в РФ взимается согласно НК РФ.

Но учитывая, что все поступления идут в региональные бюджеты, местные органы власти имеют право принимать нормативные акты, по которым рассчитывается местный налог на недвижимое имущество.

Начиная с 2014 года, в налоговом законодательстве РФ произошли существенные изменения. Теперь, чтобы рассчитать налог на недвижимость, принимается во внимание кадастровая стоимость объекта. Ранее исходили из инвентаризационной стоимости.

Кто является налогоплательщиком

Платить налог за нежилое помещение обязаны все собственники. Согласно российскому законодательству, не имеет значения, достиг владелец совершеннолетия или еще нет. Если хозяину недвижимости не исполнилось 18 лет, обязанности по уплате налога на имущество физических лиц накладываются на его официального опекуна.

В качестве налогоплательщиков могут выступать индивидуальные предприниматели, если недвижимость зарегистрирована именно на ИП, а также организации, имеющие в собственности объекты недвижимости.

Ставка налога

Владельцам нежилого помещения необходимо учитывать, что налоговые ставки при расчете налога несколько превышают ставки, которые действуют в отношении жилых объектов.

Например, если по жилым помещениям в большинстве регионов используется ставка 0,1, то налог на нежилое помещение может высчитываться по ставке 1,5.

В Москве, к примеру, налог на нежилые помещения рассчитывается по ставке 2 – 2,2 % в зависимости от типа объекта.

Все нюансы необходимо уточнять в местных отделениях ФНС. А владельцам коммерческой недвижимости и предпринимателям постоянно отслеживать изменения налогового законодательства.

Ставка на конкретный объект недвижимости  может варьироваться в зависимости от его предназначения и региона расположения. На момент 2019 года не все регионы еще рассчитывают налог, исходя из кадастровой стоимости. Некоторые используют инвентаризационную. Хотя в 2020 году все должны прийти к единой системе определения налоговой базы.

Региональные органы власти наделены полномочиями по снижению ставок налога на имущество вплоть до полного обнуления, а также полномочиями по их увеличению, но не более чем в три раза от общефедерального показателя.

Если результат определения кадастровой стоимости не устраивает налогоплательщика, и он считает ее завышенной по отношению к среднерыночной, ему следует заказать экспертизу в СРО и обратиться с иском в суд о признании показателей кадастра недействительными.

Какая разница в ставке для юридических лиц

Разница в ставке для юридических лиц

В большинстве регионов налог на имущество физического лица оплачивается по более низким ставкам, чем применяются в отношении собственников недвижимости – организаций. Но эта норма действует не во всех регионах. Следует уточнять информацию в отделениях ФНС.

Порядок и сроки уплаты

Для уплаты налога всем собственникам отводятся конкретные сроки. Согласно федеральному законодательству, плательщики обязаны внести налог до 1 декабря текущего налогового периода. В регионах местными нормативными актами сроки могут быть смещены.

Оплату производят в любом отделении банка, который принимает подобные платежи. Рассчитаться можно через кассу или при помощи платежного терминала. Осуществлением процедуры занимаются и некоторые онлайн-сервисы.

Самостоятельно высчитывать сумму налога на нежилое помещение и иную недвижимость  необязательно.

В обязанности сотрудников ФНС входит данный расчет, плюс рассылка уведомлений, в которой указывается сумма, требуемая к оплате и срок погашения. Уведомления начинают приходить с середины осени.

Крайний срок получения их – 20 октября. Если уведомление не поступило по адресу налогоплательщика, следует самостоятельно обратиться в отделение ФНС.

Юридические лица платят налог не полностью единой суммой. Они вносят авансовые платежи. В конце налогового периода они суммируются, и вносится остаток.

Штрафные санкции

За несвоевременное внесение налогов нарушителей ожидает наказание. Выражается оно в неустойке. Во-первых, за каждый день просрочки начисляются пени в размере 1/300 ставки ЦБ на момент расчета налога. Плюс потребуется заплатить штраф. Сумма его определяется в размере от 20 до 40 % от суммы всего налога.

При длительной задолженности ФНС обращается в суд с иском о принудительном взыскании долга. После вынесения решения исполнительное производство открывают судебные приставы, которые имеют право взыскивать налоговую задолженность со всех счетов налогоплательщика.

Кто освобожден от уплаты

В отношении некоторых групп владельцев недвижимости применяются льготы, согласно которым они освобождаются от налоговых обязательств. Например, налог на имущество физических лиц не платят ветераны ВОВ, пенсионеры по старости, участники локальных военных конфликтов и пр. (ст. 407 НК РФ). На уровне регионов местными нормативами перечень льготных категорий может быть расширен.

Ряд юридических лиц также освобождается от обязанности по уплате налога на недвижимость. Например, предприятия, входящие в обороностроительный комплекс, бюджетные предприятия и пр., в регионах этот перечень тоже может быть расширен. К примеру, в Москве в этот перечень добавлен метрополитен.

Если собственник включен в список льготных категорий местными нормативными актами, ему необходимо каждый год представлять в ФНС документы, подтверждающие право на льготу. Если она установлена федеральным законодательством, обращаться каждый год в Налоговую нет необходимости.

Нежилые помещения для физических лиц облагаются налогом. Размер его варьируется в зависимости от региона расположения объекта и его хозяйственного предназначения.

Источник: https://prorealtora.ru/nalog-na-nezhiloe-pomeshhenie-kak-rasschitat-raznica-v-stavke-s-yurlicom/

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Налог на нежилое здание
Налогообложение при сдаче нежилого помещения в аренду

В качестве ответа на комментарии читателей нашего блога к статье «Апартаменты VS квартира: сравнение доходности», специалисты partapart.

ru решили подготовить отдельный материал и полностью посвятить его вопросам налогообложения.

В частности, рассказать о налоговых ставках, возможных проверках и налагаемых на лиц, сдающих коммерческую недвижимость в аренду без уплаты налогов, штрафах.

Частные инвесторы уже достаточно давно пришли к пониманию, что покупать и сдавать в аренду небольшие коммерческие объекты выгоднее, чем заниматься только жилой недвижимостью.

Помещения, в которых можно оборудовать магазин, аптеку, компактное кафе или салон красоты, востребованы на рынке и способны приносить своему владельцу бОльшую прибыль.

Кроме того, чаще всего ремонт делает арендатор под свои задачи и формат вкладывая собственные средства.

В последние годы перечень доходных объектов пополнили апартаменты. Это помещения, номера или так называемые «юниты» в домах, построенных в статусе нежилой недвижимости, но пригодные для проживания с рядом ограничений. В таких апартаментах можно жить самому либо сдавать в аренду.

Особенно привлекательными для инвестирования стали номера в комплексах зданий, которые сразу строятся как полнофункциональный апарт-отель.

В этом случае оснащенные по всем требованиям номера сдаются посуточно по более высокой стоимости, а оказание услуг гостеприимства становится заботой управляющей компании.

Типы налоговых отношений получателей дохода с государством.

В условиях усиливающегося контроля за исполнением фискального законодательства, важно понимать, что о необходимости платить налоги дискуссии вести уже бессмысленно. Но можно минимизировать эти платежи, если правильно выбрать налоговый статус.

В отношениях с государством собственник помещения может выступать как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как фирма.

Зарегистрироваться в качестве ИП или учредить компанию имеет право любой гражданин России, достигший совершеннолетия.

В последнем случае придется потратить немного больше времени на подготовку пакета документов и регистрацию, а также оформить свою недвижимость в качестве взноса в уставный фонд предприятия.

Юридическое лицо, получающее доходы от сдачи имущества в аренду, должно платить налоги на прибыль, имущество и добавленную стоимость (НДС), если выбрало форму общего налогообложения.

Существуют более льготные, специальные режимы налогообложения, но частные инвесторы обычно не склонны связывать свою деятельность с регистрацией и содержанием компаний. Это самый дорогой из возможных вариантов.

Сравнение налогообложение ИП и физических лиц

Налог на доход для физических в РФ установлен пока на уровне 13%. Анонсируемое повышение ставки до 15% затронет незначительную долю граждан. С 1 января 2021 года те из них, кто зарабатывает свыше 5 млн руб.

в год, будут платить НДФЛ по ставке 15%. Это соответствует месячному доходу в размере 416,7 тыс. руб.

Кроме того, повышенной ставкой будут облагаться не все доходы, а только та их часть, которая превышает 5 млн в год.

Ставки налогов для индивидуальных предпринимателей зависят от выбранного режима налогообложения. Возможные варианты:

● Общая система (ОСНО). Не пользуется популярностью у владельцев недвижимости из-за необходимости платить не только налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по высокой ставке 13%, но и оплачивать НДС, налог на имущество и страховые взносы, а также вести развернутый налоговый учет.

● Упрощенная система налогообложение (УСН) с учетом доходов и расходов. Ставка налога составляет 15% от подтвержденного финансового результата (доход минус расход). Но стоит отметить, что для зарегистрированных в Санкт-Петербурге ИП размер этой ставки ниже – 7%(вместо 15%).

● УСН по ставке 6% со всей суммы полученных доходов. Наиболее распространённый вариант для предпринимателей, сдающих в аренду нежилую недвижимость, не требующий погружения в задачу ведения и предоставления отчётности по расходам ИП.

Следует помнить, что ИП, как форма собственности, требует большей ответственности, чем ООО. Так как владелец ИП отвечает по обязательствам своего юридического лица зарегистрированным лично на него имуществом.

В отличии от ООО, которое отвечает по судебным искам только в размере своего уставного капитала, и на личное имущество учредителей и должностных лиц такие требования обращены быть не могут, если не будет доказан факт намеренного мошенничества.

Физическое лицо обязано декларировать свои доходы и уплачивать с них НДФЛ в размере 13%.

Но если при получении доходов, в действиях арендодателя будут просматриваться признаки предпринимательской деятельности, например, если он окажется собственником нескольких помещений сдаваемых в аренду, то кроме НДФЛ, ему могут вменить и уплату НДС.

В некоторых случаях не оформленное в качестве ИП физическое лицо могут оштрафовать и привлечь к ответственности за предпринимательство без соответствующей государственной регистрации.

Существует также патентная система налогообложения применяемая и для арендного бизнеса. Фиксированная ставка налога утверждается местной исполнительной властью в зависимости от общей площади объекта недвижимости и его местонахождения.

Для профессиональных инвесторов эта льготная система также не подходит, так как рассчитана на собственников, сдающих в аренду только одно помещение.

Но и данной группе арендодателей патент иногда не выгоден, так как его стоимость зависти от потенциального возможного дохода за год, которая устанавливается правительством конкретного субъекта РФ. В ряде случаев она может оказаться выше, чем итоговый налог с ИП на УСН по ставке 6%.

Размеры штрафов и риски для нарушителей

Несмотря на активную работу контролирующих органов, многие владельцы арендуемой недвижимости до сих пор пытаются остаться в тени и налоги не платят. Эксперты partapart.ru предупреждают, что подобная «экономия» может привести к самым нежелательным последствиям.

Размер первого штрафа обычно составляет 20% от суммы начисленного и неуплаченного налога. Плюс пеня, исчисляемая в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦФ РФ. И, разумеется, потребуется ещё и оплатить ранее не уплаченный налог в полном объёме.

Непредставление декларации карается отдельным штрафом в размере 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога.

Данная санкция начисляется за каждый день периода, прошедшего с даты, когда гражданин должен был выполнить требования закона.

При сроках неуплаты, превышающих календарный месяц, пеня может быть увеличена вдвое: до 1/150 ставки рефинансирования. Большим может быть и размер самого штрафа.

Если налоговая служба сможет доказать умышленный характер неуплаты налогов, штрафные санкции составят 40% суммы, которую недополучило государство.

Кроме того, за недобросовестное отношение гражданина к оплате налогов при значительном размере нанесенного ущерба, налоговый орган вправе передать данные на нарушителя в соответствующие правоохранительные органы.

В результате рассмотрения представленных документов может быть принято решение возбудить уголовное дело по статье 198 УК РФ.

К сведению: максимально возможное наказание в этом случае предусмотрено в виде лишения свободы сроком до 3 лет.

В конечном итоге

Мы считаем, что самым простым и понятным вариантом снижения размера налоговых платежей с соблюдением законодательства будет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения по ставке 6%. Даже с учетом прочих обязательных платежей в этом статусе, это всё равно выгоднее, чем платить 13% подоходного налога, как физическое лицо.

Более сложным вариантом, которые позволяет ещё снизить размер платежей, но требует ведение бухгалтерской отчетности, является форма собственности ООО на упрощённой системе налогообложения по ставке 7% (льготная ставка в Санкт-Петербурге!) применяемой к разнице между доходами и расходами. Если уделить внимание этой задаче, то в расходы при соблюдении ряда требований можно включать и затраты на транспорт, и на билеты, на покупку оргтехники, на проживание в гостиницах и т.п.

Перспективы рынка апартаментов

Пандемия коронавируса внесла серьёзные изменения в планы путешественников. Большинство стран не спешат с открытием границ. По этой причине очень многие наши граждане переключились на внутренний туризм.

Социальные сети наполнились фотографиями, авторы которых побывали на Камчатке, посетили горные селения Дагестана, добрались до Териберки, искупались в Японском море, вернулись в Крым и Краснодарский по следам детских воспоминаний.

Санкт-Петербург один из самых красивых городов России, до которого легко добраться, и с развитой инфраструктурой. Но также это и город для учёбы, карьеры, реализации планов.

Поэтому управляющие компании апарт-отелей, предоставляя аналогичный комфорт за меньшие деньги, быстрее восстановили загрузку, чем классические гостиницы. А оставшиеся свободные объемы оперативно переориентировали под долгосрочную аренду.

Окончательное решение ‒ покупать такую недвижимость сейчас, или отложить этот вопрос на будущее, когда будет ясность по открытию границ, может принять только сам потенциальный инвестор.

Мы и сейчас считаем это лучшей альтернативой депозитам и защитой от девальвации, если существует объем свободных средств.

Рынок уже прошёл стадию испуга, и идёт восстановление, и при этом остаётся возможность войти в некоторые проекты пока ещё с дисконтом, а значит получить бОльшую выгоду в дальнейшем.

Больше информации об апартаментах на сайте PartApart.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5da840d4a3f6e4031d81feb8/chto-nujno-znat-o-sdache-nejilogo-pomesceniia-v-arendu-v-2020-godu-5f71d3bd4fade30a2a7415a6

Как рассчитать и снизить налог на коммерческую недвижимость?

Налог на нежилое здание
Jo_Johnston/pixabay.com

Склады, офисы и торговые площади нередко становятся для владельца постоянным источником дохода. Однако, подсчитывая прибыль от грамотного распоряжения квадратными метрами, важно помнить о своевременной уплате налогов. В противном случае можно столкнуться с процедурой принудительного взыскания долгов или даже уголовным преследованием.

Досконально разобраться в особенностях налогообложения коммерческой недвижимости и выяснить, можно ли снизить налог, нам помогут эксперты.

В этой статье мы остановимся на различиях налогообложения коммерческих объектов, принадлежащих гражданам и организациям, выясним, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости, а когда — по остаточной, и каков механизм действий для тех, кто решил уменьшить налогооблагаемую базу.

Что понимает закон под термином «коммерческая недвижимость»?

Действующее законодательство относит к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). Понятие «коммерческая недвижимость» в НК не раскрывается: по сложившейся юридической практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли.

Виды собственности, подпадающие под определение «коммерческая недвижимость»:

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов пояснил, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций». Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, обладающая следующими признаками:

  • она учитывается на балансе в качестве объектов основных средств;
  • запись о ней внесена в ЕГРН;
  • если же такой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба.

Управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева к свойствам, характеризующим коммерческую недвижимость, отнесла следующие:

  • уникальность каждого объекта;
  • сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;
  • высокая капиталоемкость недвижимости;
  • длительный период присутствия актива на рынке;
  • низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости спроса от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;
  • необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;
  • сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;
  • существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и др.).

Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Важно отметить, что владение коммерческой недвижимостью отличается от владения жильем, поэтому и порядок исчисления налога на имущество физических лиц в отношении квартир и, скажем, офисных помещений, будет разным.

Так, например, в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости, — рассказали Gipernn.ru в Управлении ФНС России по Нижегородской области.

mediagoat/pixabay.com

Как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость?

В зависимости от того, кто является собственником коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо, уплачивается либо налог на имущество физлиц, либо налог на имущество организаций. Данный нюанс имеет принципиально важное значение.

Расчет налога на имущество граждан в Нижегородской области производится на основании кадастровой стоимости недвижимости. Сведения об объектах поступают в налоговые органы из органов Росреестра на основании ст.85 НК РФ.

Налог на недвижимость фирм и предприятий в нашем регионе установлен НК РФ и Законом Нижегородской области от 27.11.2003 № 109-З «О налоге на имущество организаций».

Плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. В данном случае налог исчисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества.

По словам Натальи Ненашевой, среднегодовая стоимость имущества организации рассчитывается по формуле:

Остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации.

В случае с некоторыми объектами для расчета налога используется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. К их числу относятся:

  • торговые комплексы и помещения в их составе;
  • административные здания и центры;
  • нежилые помещения офисов, общепитов, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Напомним, как граждане, так и компании могут получать доход от сдачи принадлежащей им коммерческой недвижимости в аренду. В таких случаях физические лица платят в пользу государства 13% от суммы, которую им уплатили арендаторы. Величина предусмотренных законом сборов для юридических лиц будет зависеть от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН).

Налог на доходы от коммерческой деятельности определяется как процент от суммы полученного дохода. В этом случае компания должна ориентироваться на применяемую систему налогообложения. К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%.

Наталья Ненашева

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE 

Какие ставки по налогам установлены для физических и юридических лиц?

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

Артем Морозов

юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.

 Физические лица Юридические лица и ИП
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.) Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — 0,5% (прочие объекты имущества)Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0%
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0% Исключение: 0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий
Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно) — свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно) — свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)не более 2,2%
Налоги на доходы по коммерческой деятельности13% — НДФЛНалоги на доходы по коммерческой деятельностиОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц) УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:

  • FIFA и ее дочерние компании;
  • национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
  • организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
  • производители медиаинформации FIFA;
  • поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
  • организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
  • организации, занимающиеся оборонными заказами;
  • организации почтовой связи и некоторые другие.

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговые вычеты не предусмотрены, а налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект при этом не входит в перечень объектов, определяемых в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, — проинформировали в региональном Управлении ФНС России.

Наталья Ненашева считает, что у организации есть два основных пути для снижения налога на коммерческую недвижимость. Прежде всего, компания может оспорить применение в расчетах кадастровой, а не остаточной стоимости. Для этого нужно доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса.

Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение вас не устроит, его можно будет оспорить в суде.

Наталья Ненашева

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE

Наталья Ненашева рекомендует сначала обратиться к профессиональному оценщику и провести экспертизу его заключения через оценочное СРО.

После этого нужно подать исковое заявление в суд, который назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%. Вся процедура может занять до четырех месяцев. Если суд принят решение в пользу истца, то будет установлена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, — уточнила эксперт.

freestocks-photos/ pixabay.com

Кстати, за первые семь месяцев 2019 года в российских судах было инициировано более 10 тысяч споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 18 тысяч объектов недвижимости.

Как сообщается в материалах Росреестра, из рассмотренных за указанный период 5 313 исков лишь 285 исков не были удовлетворены.

Таким образом, поддержку получили 95% заявителей, а суммарная величина кадастровой стоимости снизилась с 337,76 млрд рублей до 167,76 млрд рублей.

Оперируя лишь этими цифрами, можно с уверенностью резюмировать: пересмотр кадастровой стоимости и, соответственно, снижение налоговой нагрузки — вполне посильная для собственника задача вне зависимости от того, является он физическим лицом или представителем организации. И если вы не относитесь к категории льготников, но налог по вашей коммерческой недвижимости начисляется исходя из кадастровой стоимости, у вас практически всегда есть шанс для его сокращения.

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/kommercheskaya/stati/kak-rasschitat-i-snizit-nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

Налог на нежилое здание

Продукты по направлению

Сергей Сакун

Налоги

Эта статья ответит на следующие вопросы:

  • какая недвижимость считается коммерческой;
  • какие изменения, связанные с налогом на коммерческую недвижимость, произошли в январе 2020 года.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

  • столовые общепита;
  • кафе, бары и рестораны;
  • производственные цехи;
  • торгово-развлекательные комплексы;
  • административные и офисные помещения.
  • Такую недвижимость можно разделить по виду:

  • индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);
  • социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);
  • жилые помещения для сдачи в аренду;
  • здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.

Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

  • торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;
  • недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;
  • офисные помещения;
  • помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.

Изменения в 2020 году

1 января 2020 года вступил в силу закон N 379-ФЗ, который вносит изменения в порядок расчёта налога на имущество. В частности, изменения коснулись пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Ранее изменения должен был внести п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ. Текст изменений звучал так:

«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 – 3 настоящего пункта».

То есть если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.

Как рассчитать сумму налога

Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).

Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.

Формула для вычисления авансовых платежей:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.

Формула для вычисления полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Сергей Сакун

Источник: https://astral.ru/articles/nalogi/12933/

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Налог на нежилое здание

Сразу отмечу, что ИП, мелкий и средний бизнес относят к организациям – для них установлен общий порядок налогообложения.

А для того, чтобы разобраться с налогами на недвижимость, нужно определить, что такое коммерческая недвижимость. Ведь не каждое нежилое помещение относится к коммерческим.

Во-первых, это нежилые здания и помещения. Во-вторых, важно определенное назначение в использовании этих объектов.

Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения. И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например. Но при первичном рассмотрении это некоммерческие помещения. Далее я расскажу о случаях, когда и они будут подпадать под налогообложение для коммерческих объектов.

Новый налог для неработающих граждан

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Налог на имущество организаций и ИП

Владельцы административно-деловых центров, коммерческих и торговых зданий и помещений в них должны платить налог на имущество.

При этом налоговый кодекс освобождает от налога на имущество организации и ИП, работающие на упрощенной системе налогообложения (УСН). Но с одной существенной оговоркой: кроме коммерческих объектов, налог по которым рассчитывается по кадастровой стоимости.

Найти объект, по которому не определена кадастровая стоимость, уже непросто. В таком порядке стоимость недвижимости определяется уже в 74 субъектах РФ.

Ежегодно органы власти выявляют все новые и новые объекты, которые используются для коммерческих целей, и вносят их в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости.

Данный перечень размещается на официальном сайте органов власти региона. К примеру, на сегодня в Москве таких объектов в документе – 30 тысяч общей площадью около 96 млн кв. метров.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Регистрация и налоги ИП для чайников

Кто должен платить налог на имущество?

Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.

Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.

Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.

Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.

Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Как определяется налог на коммерческую недвижимость?

Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение. Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2019 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.

На какие организации распространяются льготы?

В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный. Например, льготами могут воспользоваться:

  • религиозные организации,
  • общественные организации инвалидов,
  • фармацевтические производители,
  • протезно-ортопедические предприятия,
  • коллегии адвокатов, бюро и юридические консультации,
  • государственные научные центры,
  • организации на территории особой экономической зоны,
  • управляющие организации в «Сколково» и некоторые другие.

Порядок применения льгот и условия, при которых использование льгот прекращается, определяется налоговым законодательством.

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Для кого снижен налог в Москве?

Региональные льготы устанавливает исполнительная власть субъекта РФ. Так, в Москве в четыре раза снижен налог для следующих объектов:

  • торгово-офисных помещений, которые фактически используются менее чем на 20% под торгово-офисные цели;
  • заводоуправления (то есть в этих помещениях размещаются сотрудники, управляющие заводом);
  • организаций образования, медицины и науки.

В первом и втором случаях факт соответствующего использования помещений должна подтвердить Государственная инспекция по недвижимости до конца первого полугодия текущего года. Результаты отражаются в акте обследования. Госинспекция проверяет нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров, а также многоквартирные дома с нежилыми помещениями, если их доля превышает 3000 кв. метров.

Если заключение Госинспекции отрицательное, можно представить в налоговый орган иные убедительные доказательства. Оспорить акт обследования можно в Межведомственной комиссии при Департаменте экономической политики и развития Москвы.

Для субъектов малого предпринимательства (включенных в перечень, который можно посмотреть на сайте ФНС) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 300 кв. метров от площади объекта.

Для гостиниц налоговая база может быть уменьшена на кадастровую стоимость минимальной площади номерного фонда, умноженной на два.

Для инвестиционных приоритетных проектов города установлены следующие льготы:

  • для промышленных комплексов сумма налога уменьшается вдвое;
  • технопарки и индустриальные парки полностью освобождаются от налога на имущество.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Сумма налога без учета льгот в Москве рассчитывается по формуле:

налог = кадастровая стоимость недвижимости х 1,6%

Базовая ставка налога на имущество физических лиц за 2018 год по коммерческим объектам равна 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что этот порядок налогообложения распространяется и на апартаменты, и на машино-места, расположенные в таких зданиях и сооружениях. А вот если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка налога выше – 2%.

Льготы для владельцев нежилой недвижимости

Есть в Москве льготы и для граждан, владеющих нежилой недвижимостью. Но они не распространяются на физических лиц, которые используют свою недвижимость в предпринимательских целях, то есть для извлечения прибыли.

Налог на имущество физических лиц рассчитывает налоговый орган и направляет уведомление собственнику до 1 ноября текущего года. Оплатить налог нужно не позднее 1 декабря следующего года.

Что еще нужно оплатить?

К расходам собственников помещений относятся не только налоги, но и эксплуатационные и коммунальные платежи.

Обычно эксплуатационные платежи для помещений, расположенных в бизнес- и торговых центрах, выше.

Это связано с наличием дополнительных инженерных коммуникаций: системы кондиционирования, пожарной сигнализации, вентиляции и т. п. Многое зависит от уровня центра и, конечно, управляющей организации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?

Можно ли строить магазин в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/otvety_o_naloge_na_kommercheskuyu_nedvizhimost/7950

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.