Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом

Содержание

Может ли банк продать квартиру за долги по кредиту?

Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом
07.11.2020 533 3 Время на чтение: 15 мин.

:

Сегодня поговорим на неприятную тему: может ли банк продать квартиру или другое жилье за долги по кредиту? Сейчас, в связи с финансовым кризисом многие потеряли возможность оплачивать кредиты, и опасаются, что банк может забрать жилье за долги. Так ли это на самом деле, когда банки забирают квартиры, а когда нет, как это происходит, что делать заемщику в такой ситуации — обо всем этом пойдет речь далее в статье.

Может ли банк забрать жилье за долги?

Итак, может ли банк забрать жилье за долги по кредиту? Данный вопрос я буду рассматривать в контексте российского законодательства, в других странах ситуация схожая, но могут быть и определенные отличия.

В случае, если недвижимость является предметом обеспечения (попросту — залогом), то да, может, через судебную процедуру взыскания. Безо всяких ограничений и оговорок, если заемщик просрочил выплаты по кредитам четыре или более раз.

Даже если это жилье у человека единственное, там прописаны несовершеннолетние, пенсионеры и т.д.

Такие условия распространяются именно на ипотечные кредиты, то есть, кредиты, выданные под ипотеку (залог) недвижимости, и они обозначены в Законе об ипотеке.

Если жилье не является предметом залога, банк тоже может забрать его за долги через суд, однако, здесь есть немало ограничений. Например, если недвижимость является единственным пригодным для проживания жильем заемщика — то уже не может.

Обратиться в суд и начать процедуру взыскания жилья при возникновении просроченной задолженности по кредиту банк может не только в отношении заемщика, но и в отношении поручителя по кредиту (даже если недвижимость не является предметом залога, и при этом не попадает под законодательные ограничения).

Обратите внимание: если заемщик не платит по кредиту — банк не просто самовольно отбирает квартиру, а начинает процедуру судебного взыскания. Будет ли квартира продана за долги — в конечном итоге, решает суд. В большинстве случаев суды выносят решение в пользу банков, однако, есть отдельные случаи, когда суды принимали сторону заемщиков и не давали банку забрать жилье.

В случае положительного для банка решения суда заемщик будет обязан погасить остаток долга с процентами, выплатить все штрафные санкции по кредиту, а также возместить судебные издержки. При этом в решении суда будет сказано, что жилье должно продаваться на открытых торгах.

Процедура реализации жилья за долги

Какова процедура реализации недвижимости за долги перед банком? Рассмотрим основные этапы.

5 этапов продажи имущества за долги

Этап 1. Суд. Изначально решение о реализации недвижимости для погашения задолженности должно быть принято только судом и никак иначе. Чаще всего судебный процесс длится несколько заседаний, которые проходят на протяжении нескольких недель/месяцев.

Этап 2. Передача дела приставам. Затем, в случае принятия судом решения о взыскании задолженности и вступлении его в законную силу (спустя 10 дней, если заемщик не подаст апелляцию), кредитор передает исполнительный лист суда судебным приставам, которые обязаны принять его в работу. В России это ФССП.

Этап 3. Взыскание задолженности приставами. Отрабатывая решение суда, приставы сначала предложат заемщику самостоятельно погасить долг перед банком, на что будет отведено несколько дней.

Если погашения не произойдет, они наложат арест на все имеющиеся счета должника, и спишут средства в счет погашения задолженности. Если остатков на счетах и самостоятельных взносов хватит для полного погашения долга, недвижимость не будет реализовываться.

Если нет, произойдет переход к следующему этапу.

Этап 4. Открытые торги. Далее судебные приставы передают дело в Росимущество (или подрядчику), которые организовывают и проводят открытые торги. Принять участие в торгах может любой желающий, информация о реализуемой недвижимости размещается в открытом доступе.

Этап 5. Передача недвижимости кредитору. Если на торгах дважды (изначально и после снижения цены) не удастся продать жилье (не будет желающих купить) — то оно передается на баланс кредитора, который далее может распоряжаться им по своему усмотрению.

Если на любом из этапов заемщик погасит имеющуюся задолженность в полном объеме, то процедура реализации имущества будет прервана, и жилье останется в собственности заемщика.

За сколько банк может продать квартиру?

По какой цене банк будет продавать квартиру? По сети гуляет информация, что жилье продают за бесценок «своим» людям. Так ли это?

Согласно законодательству, продажа происходит следующим образом. В решении суда указывается, что квартира продается с торгов за 80% оценочной стоимости.

Оценочную стоимость определяют специальные аккредитованные оценочные компании, либо аккредитованные штатные оценщики банка, при этом важно, что во внимание принимается оценка, которая производилась еще на этапе принятия решения о выдаче кредита, то есть, когда речь о продаже совсем не шла.

Итак, изначально жилье выставляется на открытые торги за 80% оценочной стоимости. Если на протяжении месяца не находится желающих его приобрести по такой цене, цена снижается до 68% оценочной стоимости. Если и в этом случае никто не покупает, банк забирает квартиру себе за 60% ее оценочной стоимости.

То есть, сумма задолженности уменьшается на 60% оценочной стоимости недвижимости, а сама недвижимость переоформляется на банк. Далее он может распоряжаться ей по своему усмотрению. Например, опять пытаться продать уже самостоятельно, в т.ч. и дороже.

Но если банк продаст жилье дороже, разница между 60% стоимости и ценой реализации не пойдет в счет погашения долга.

Поэтому если заемщик не согласен с имеющейся оценочной стоимостью его недвижимости (например, считает, что она выросла), необходимо ходатайствовать перед судом о проведении новой экспертной оценки для актуализации стоимости.

Что будет, если цена продажи больше/меньше долга по кредиту?

Продать квартиру за сумму, точно соответствующую сумме долга, практически никогда не удается. Как правило, цена продажи получается больше или меньше остатка задолженности. Что происходит дальше в таких случаях?

Если цена продажи больше, чем сумма долга по кредиту, банк возвращает денежную разницу заемщику.

Если цена продажи меньше, чем сумма долга по кредиту, заемщик остается должен банку образовавшуюся денежную разницу.

Можно ли самому выкупить свое жилье на торгах?

Может ли заемщик сам выкупить свое жилье на организованных торгах? Нет, он не имеет права принимать участие в торгах, но при этом он может полностью погасить задолженность по кредиту, и тогда торги будут прекращены, а недвижимость полностью вернется в его собственность.

В торгах не имеют права участвовать не только сам заемщик, но и его члены семьи, родственники.

Если торги дважды не состоятся, не найдется желающих приобрести квартиру, и она отойдет в собственность банка (как я писал выше, за 60% стоимости) — можно попробовать договориться с банком об обратном выкупе жилья за эту цену. Однако, не факт, что банк пойдет вам навстречу — это уже зависит от его политики.

Можно ли самостоятельно продать квартиру банку и погасить кредит?

Может ли заемщик сам продать квартиру, находящуюся в ипотеке у банка, чтобы рассчитаться по кредиту, установив при этом ту цену, которую считает справедливой, рыночной? Да, может, но для этого нужно будет поставить в известность банк, и делать это необходимо до того, как будет начато судебное разбирательство. Кроме того, заемщик может продать квартиру банку, если тот согласится ее выкупить.

Сам процесс продажи может осуществляться не только самим заемщиком, но и банком по согласованию с заемщиком. Подробнее эти 2 схемы продажи ипотечной квартиры я описывал в отдельной статье: Как продать квартиру в ипотеке?

Важно: банк разрешит вам самостоятельно продавать ипотечную квартиру только если после продажи задолженность будет погашена полностью, не частично.

Когда из квартиры выселят жильцов?

На протяжении всех вышеупомянутых этапов продажи жилья в нем могут оставаться жильцы. Квартира выставляется на продажу и продается, даже если в ней кто-то зарегистрирован и проживает.

Более того, покупатели часто не осматривают жилье, а ориентируются только на документацию и фото, сделанные при оценке.

А вот когда квартира будет продана, и у нее появится новый владелец, он, разумеется, потребует освободить жилье.

Если проживающие не захотят сделать это добровольно, новый собственник может обратиться в суд, потребовать принудительного лишения прав пользования недвижимостью и принудительного выселения.

Подобные судебные процессы, как правило, проходят за 1-2 месяца, после чего дело снова передаются приставам, и те принудительно выселяют жильцов.

Могут ли выселить детей, пенсионеров, инвалидов, льготников?

Если квартира была продана, выселению из нее подлежат все жильцы, независимо от их категории и социального статуса, в том числе несовершеннолетние дети, пенсионеры, инвалиды, другие льготные категории граждан. Дети при этом снимаются с регистрации одновременно с родителями.

Что делать, чтобы банк не забрал квартиру?

Если у вас пропала возможность своевременно оплачивать платежи по кредиту, и вы не хотите, чтобы банк забрал квартиру за долги, есть несколько вариантов избежать этого. Здесь перечислю их кратко со ссылками на другие статьи сайта, где рассмотрены все подробности:

Также обращаю внимание, что до конца 2020 года банкам рекомендовано не изымать жилье заемщиков за долги в связи с пандемией коронавируса.

Теперь вы знаете, как и в каких случаях банк может продать квартиру за долги. Постарайтесь не допускать подобных ситуаций, и если у вас возникли трудности с погашением, решайте их незамедлительно так, как описано выше, не затягивайте и не доводите дело до суда.

Источник: https://fingeniy.com/mozhet-li-bank-prodat-kvartiru-za-dolgi-po-kreditu/

Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Алгоритм подготовки к сделке от Авангард Недвижимость

Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом

Мы накопили приличный опыт в проверке объектов, поэтому запускаем новую рубрику под тегом “Примеры сделок”.

В ней мы будем рассказывать о наиболее интересных и сложных сделках, которые были совершены с нашей помощью.

А также о сделках, которые не состоялись из-за того, что были выявлены серьезные основания для отказа проведения сделки. Это позволило покупателям избежать судебных споров и проблем с приобретенной недвижимостью. 

В первой статье рубрики речь пойдет о распространенной при продаже недвижимости ситуации – продаже квартиры с ипотекой банка и непогашенным льготным кредитом.

После периода активного строительства квартир с привлечением льготного кредита, вспомним тот же район “Каменная горка”, сделки с такими объектами не  редкость.

В нашем агентстве разработаны алгоритмы проверки и проведения таких сделок, которые сэкономят ваши силы и время для более приятных вещей, чем хождение по различным инстанциям.

Итак, объекты, построенные с привлечением льготного кредита, могут быть проданы только после истечения срока запрета на продажу – это 5 лет после полной выплаты льготного кредита. Однако, существуют предусмотренные законодательством основания для снятия этого запрета. 

Ситуация

Клиент обратилась за помощью в продаже квартиры, построенной с привлечением льготного кредита. Цель продажи – улучшения своих жилищных условий. На момент обращения к нам, у клиента уже имелся неудачный опыт обращения в государственные органы. Известно, что клиент является собственником квартиры и владеет ей с 2013 года. Иная, необходимая для проверки информация, отсутствовала.

Рассмотрим процесс подготовки сделки и точки контроля юридической истории объекта.

При подготовке сделки проанализирована следующая информация (не полный перечень):

  • Основание возникновения либо перехода права собственности;
  • Наличие обременений, запретов;
  • ФИО и даты рождения проживавших лиц;
  • Даты и адреса выбытия проживавших лиц; 
  • Наличие зарегистрированных в квартире индивидуальных предпринимателей, частных унитарных предприятий;
  • Наличие действующего договора найма; 
  • Лишение и ограничение дееспособности лиц, дававших согласия как сособственники.
  • Задолженности по коммунальным платежам, электричеству, телефону. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа.

Результаты проверки

Выявлено, что квартира была построена супружеской парой по договору долевого строительства. Введена в эксплуатацию по заявлению в 2013 году. Так как объект был приобретен в период брака и брачный договор между супругами не заключался, квартира являлась совместно нажитым имуществом. Это значит, что распоряжаться объектом супруга, то есть наш клиент, может только с согласия своего мужа.

При проверке были выявлены ограничения перед заключением договора купли-продажи – непогашенный льготный кредит. Приобреталась квартира с привлечением льготного кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.

2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений». Перед продажей квартиры этот кредит необходимо было погасить.

До момента полного расчета с банком квартира находилась под ипотекой.

Таким образом, у данной квартиры имелся запрет, как на продажу из-за льготного кредита, так и из-за ипотеки банка – залогодержателя. Для совершения будущей сделки необходимо было снять эти запреты. 

Собственник до обращения в наше агентство, посоветовавшись со знакомыми и почитав форумы, доверилась информации, что исполнительный комитет дает разрешение на продажу всем обратившимся. 

Она самостоятельно подала заявление в местный исполнительный комитет, чтобы получить разрешение на снятие ограничения на продажу своей квартиры. В качестве основания на снятие запрета было выбрано улучшение жилищных условий через договор долевого строительства. В результате, был получен отказ в досрочном снятии запрета на продажу квартиры.

Администрация района руководствовалась такой логикой: объект недвижимости только строится, еще не создан, следовательно, улучшения условий нет. То, что строится объект больший по площади и лучших потребительских свойств, а дом находится на этапе сдачи – аргументом не стало.

Хотя в нашей практике были случаи, когда Администрация района давала согласие на продажу при улучшении жилищных условий путем долевого строительства.

С этим результатом наш клиент и ее супруг обратились к нам.

Проанализировав все возможные основания по перечню, мы посоветовали не терять время на оспаривание решения местного исполнительного комитета, а подать новое заявление.

В качестве основания для снятия ограничения мы предложили указать переезд в другую местность. Семья переехала за город на период долевого строительства, заранее готовясь к продаже своей старой квартиры. 

Документы были поданы. В исполнительном комитете со всей строгостью решили проверить, имеет ли на то основание продавец.

Были запрошены справки из государственных учреждений о том, что ребенок ходит в местную школу. Из-за переезда дети меняли место обучения, но эта процедура была затянута.

События происходили в разгар летних каникул. Подключив все ресурсы, необходимые справки из школы были получены.

Хотим сделать отступление, чтобы объяснить, в чем состоит специфика получения согласий исполкомов на продажу “льготных” квартир. Законодательством предусмотрена возможность снятия 5-летнего запрета на продажу при наличии уважительных оснований.

 Часть оснований прямо указана в соответствующем Указе Президента: развод, смерть одного из собственников, смена места жительства и т.д. Ключевое слово тут “уважительных”, и степень  “уважительности” оснований определяет каждый конкретный исполком или администрация района, исходя из законодательства и собственной устоявшейся практики.

Поэтому разные администрации районов, при общей схожести подхода, проявляют разную требовательность к пакету документов, необходимых для получения согласия. Почти все сделки проходят в дефиците времени, зачастую нет возможности повторно подать пакет документов. Пропущенный срок может легко стоить сделки.

У покупателя может истечь срок использования одобренного кредита, какая-то из сторон не может или не готова давать дополнительное время, или покупатель спешит совершить сделку в срок и дает при этом за квартиру хорошую цену.

Здесь на первый план выходит знание практики конкретной администрации района и искусство взаимодействия с инстанциями при получении всех документов в сжатые сроки. Это составляет большой объем работы специалистов “Авангард Недвижимость” в подобных сделках.

Решение

В данном случае основание для снятия запрета на продажу было найдено. По согласованию с собственником квартиры, мы предприняли следующие меры по устранению препятствий к совершению будущей сделки:

  1. Погашен льготный кредит и получена справка из банка. 
  2. Снята ипотека банка в БТИ. Получено свидетельство о государственной регистрации с пометкой, что ипотека снята.
  3. Получены документы для предоставления в местную администрацию района, подтверждающие смену места жительства. 

В результате, продавцы квартиры с нашей помощью получили разрешение на совершение сделки от местной администрации и сняли ипотеку банка. То есть смогли решить свой вопрос, избежав самостоятельной процедуры снятия всех запретов и утомительного хождения по необходимым инстанциям. 

Кроме того, были собраны другие необходимые к сделке документы. Покупатели, заказавшие услугу по проверке, приобрели объект без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!

Хотите продать квартиру, построенную с привлечением льготного кредита? Мы расскажем как! Для консультации оставьте заявку в форме ниже или позвоните по номеру: +375 29 105 61 61

Источник: https://avangard-n.by/articles/prodazha-kvartiry-s-nepogashennym-lgotnym-kreditom.html

Как продать ипотечную квартиру если нечем платить?

Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов.

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов.

Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

  • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
  • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
  • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
  • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

  • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
  • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
  • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
  • Кредит полностью погашается.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета.

После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.

Далее оформляется сделка купли-продажи.

После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф.

Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.

Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

  • Срок заключения основного соглашения.
  • Обязанности и права сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Цена квартиры и размер залога.
  • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон. 

Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор.

Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга.

То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.

Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ).

Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

  • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
  • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
  • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
  • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца.

Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой.

Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

  • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
  • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
  • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
  • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

  • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
  • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья.

Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье.

Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.  Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.

Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.  

При продаже недвижимости находящейся в ипотеке может возникнуть множество вопросов требующих юридические знания, в таком случае лучше будет обратиться кз помощью к грамотному юристу.

Остались вопросы или требуется профессиональная помощь юриста, обратитесь за консультацией специалиста.

Региональная юридическая консультация. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-esli-nechem-platit-5a1dbf6c8651657253150a46

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом

Продажа квартиры с коммунальными долгами сегодня довольно актуальный вопрос. Особенно, когда собственник из-за каких-то жизненных ситуаций не может справиться с оплатой и вынужден выставлять жилье на продажу.

Иногда, конечно, это происходит из-за безответственности самого владельца. Но так или иначе такие сделки происходят довольно часто. Возникают вопросы.

Куда деваются долги? И насколько продажи правомерны? Давайте разбираться.

Что говорит закон?

Сегодня продавать и покупать такое жилье в России не запрещено законом. Другое дело, кто в ответе за долги.

Стоит различать выплаты за коммунальные услуги: газ, свет, воду, канализацию, тепло и содержание жилья, а также оплату за капитальный ремонт. По закону, если скопить по ним долги, они будут по-разному распределяться между продавцом и покупателем.

Просрочки по ЖКХ останутся за бывшим владельцем, то есть за тем, кто их накопил.

А новый собственник будет оплачивать только свои потребленные коммунальные услуги, рассказывает специалист по недвижимости компании Century21 Eva Home, Анна Ступка:

«Если есть долг по коммунальным платежам, этого бояться не надо. Потому что покупатель откроет новый счет на себя, старый останется.

Управляющая компания будет взыскивать уже с физического лица, а не с жилья. Но это, что касается коммунальных платежей. А вот капремонт – эта сумма числится за объектом.

Если проглядеть, что по капремонту есть долги, можно приобрести вместе с квартирой и задолженность».

Проще говоря, долги по оплате за капитальный ремонт привязаны не к человеку, а к квартире. Поэтому, если продавец их не погасил, они перейдут хвостом к новому владельцу совершенно законно. Неважно, покупает человек квартиру или обменивает.

Как можно продать или обменять квартиру с долгами?

В идеале тот, кто продает долговое жилье, должен еще на этапе просмотра или переговоров, сообщить, что на квартире есть долг по коммуналке или капитальному ремонту. Либо покупатель самостоятельно узнает, что квартира с просрочкой по оплате, сопоставив квитанции или запросив справку у управляющей компании.

В том или ином случае, дальше дело за покупателем, хочет он связываться с таким объектом или нет. Если да, то обе стороны могут договориться. Ситуаций может быть несколько.

  1. Продавец платит по счетам. В этом случае бывший собственник гасит все свои долги за капитальный ремонт заранее, еще до сделки, а коммунальные задолженности остаются на его совести и к покупателю не имеют никакого отношения.
  2. Платит покупатель. Если у продавца нет возможности погасить свои долги, он может попросить об этом нового владельца жилья. Покупатель оплачивает, а продавец делает скидку, равную сумме долга или больше, как договорятся.
  3. В качестве предоплаты. Покупатель вносит часть денег по размеру долга. Продавец покрывает за счет предоплаты задолженности, а дальше обе стороны заключают сделку.

Главное, если долги на себя берет покупатель, то все это нужно оформлять документально, утверждает Анна Ступка, специалист по недвижимости компании Century21 Eva Home:

 «Лучше всего до подписания договора все проверить, посмотреть справки и сумму задолженности, если таковая имеется. В договоре купли-продажи нужно указывать, за кем остаются долги, если остаются. Кто несет и за что несет ответственность. Например, что покупатель принимает долги за капитальный ремонт на себя».

Если стороны заключают предварительный договор, то обязательно нужно прописать, что сумму предоплаты покупатель вносит за долги продавца. А оставшейся частью денег расплачивается за квартиру.

Кроме того, если задолженности учитываются в счет скидки, то обязательно ее размер нужно указать не в рамках общей стоимости, а отдельным пунктом в договоре.

Не лишним будет заверить документ у нотариуса и копию потом передать в управляющую компанию.

Подводные камни для продавца: когда квартиру с коммунальными долгами не продать?

Если на квартиру наложен арест. Это может произойти, когда просто долги переросли в огромную просрочку и на собственника подали в суд, рассказывает Анна Ступка:

«Если управляющая компания принимает решение вернуть деньги, она обращается в суд. А суд выносит решение о взыскании. Передает решение суда судебным приставам. То те уже выносят какие-то свои решения. Они могут либо наложить арест на квартиру. Не обязательно только на квартиру, а на имущество, которое есть в собственности у физического лица, должника».

Если имущество, а в том числе и квартиру арестовывают, на него накладывают ограничения. Проще говоря, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять, пока весь долг не будет полностью погашен. В противном случае – сделку признают недействительной. Поэтому продавцу перед тем, как решиться продавать, нужно убедиться, что на него не открыто исполнительное производство.

Нельзя продать неприватизированную квартиру. Такое жилье в принципе невозможно сбыть, обменять, подарить. Поскольку оно пока не ваше фактически, а находится в собственности у государства. Квартиру нужно приватизировать. А если на ней висят большие коммунальные долги, то, по словам риэлторов, с приватизацией могут возникнуть проблемы и весь процесс затянется.

Подводные камни для покупателя

  1. Управляющая компания подаст в суд. Это может произойти, если долги остались за продавцом, а он исчез, не выплатив коммунальщикам ни копейки. Чтобы найти крайнего, УК может требовать расплаты с нового владельца. Несмотря на то, что по закону они не имеют на это права.

    Поскольку, как мы уже сказали выше, все претензии коммунальщики могут предъявлять только тому человеку, который потреблял услуги и не платил за них, то есть бывшему собственнику. Поэтому новому хозяину стоит быть готовым, что в суд УК подать может, но решение будет не в ее пользу. Денег ответчик, конечно, своих не потеряет, а вот нервы могут пострадать.

  2. Придется платить из своего кармана. Это может произойти, если недобросовестному продавцу попадется доверчивый покупатель, которые не знает законов. Бывший собственник может скрыть факт долга либо составить договор так, что все задолженности перейдут к покупателю законно. Поэтому стоит все внимательно читать и перепроверять все документы.

  3. Сделку признают недействительной. Как мы уже упомянули выше, такое может произойти, если из-за долгов квартиру арестовали. Об аресте и гигантском долге продавец мог и промолчать, а покупатель все вовремя не проверил. Деньги переданы, ключи получены. А потом начинаются разбирательства с приставами и сделку по суду признают незаконной.

Чтобы не наткнуться на подобные подводные камни, продавцу нужно стараться вовремя платить по счетам либо следить за тем, чтобы долги не перерастали в наложение ареста на недвижимость. А покупателю стоит быть бдительнее. Читать все, что подписываешь, не вносить деньги раньше времени и заранее все проверять. В первую очередь узнать: нет ли на квартире ареста.

Это можно проверить, заказав выписку из ЕГРН. В ней будет четко прописаны все ограничения, которые могут быть наложены на жилье. Кроме того, в этом документе будет указано, кто настоящий собственник и, кто владел квартирой до него. Важно, чтобы данные были актуальные. Поэтому лучше получить выписку в этот же день после заявки.

Для этого стоит обратиться в сервис ЕГРН.Реестр. Указав адрес или кадастровый номер, минимум через полчаса у вас будет на руках электронный вариант выписки.

Ксения Антонова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mogu-li-ya-prodat-ili-obmenyat-kvartiru-s-dolgom

4 способа продать квартиру с непогашенной ипотекой — Финансы на vc.ru

Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом

​ещё больше интересных статей о недвижимости, дизайне, архитектуре, финансах вы найдёте в интернет-журнале М² – всё о ваших квадратных метрах.

Ипотечный кредит – один из самых популярный способов покупки квартиры в России. А какие есть доступные методы её продажи?

В процессе погашения ипотеки жизненные обстоятельства могут сложиться по-разному. В семье может появиться ребенок и тогда вопрос о покупке квартиры большего размера встанет автоматически. Может возникнуть решение переехать в результате смены работы или города. Причины бывают различными. Продажу легко осуществить, если знать способы реализации ипотечного жилья.

Согласно законодательству, продать квартиру в ипотеке вы можете только при наличии согласия банка.

Рассмотрим самые популярные способы продажи ипотечного жилья:

Второй кредит на погашение первого

Если вы хотите самостоятельно разобраться с ипотекой, а потом спокойно продавать квартиру – этот способ будет очень актуален. К примеру, до полного погашения вам остается отдать 1 млн. рублей. Вы идете в банк и берете эту сумму в кредит, закрываете ипотеку. Потом, продав жильё, отдаете кредит.

При этом получить второй кредит при наличии ипотечного кредита может не каждый. Банк вправе отказать из-за высокого уровня закредитованности. Для получения положительного ответа необходимо иметь достаточный доход и хорошую кредитную историю.

Как правило, банки не одобряют кредит, если заемщик более 50% дохода отдает на оплату других кредитов. Если платеж по ипотеке составляет 15 тыс. рублей, то для получения второго кредита, ваша зарплата должна быть более 30 тыс. руб.

Кредитная история не должна содержать постоянных просрочек по оплате или того хуже, непогашенного кредита. Если у вас все в порядке, то смело идите в банк.

Задаток покупателя для погашения ипотеки

Его суть состоит в том, что покупатель отдает вам необходимую сумму для погашения ипотеки – задаток. Вместе вы составляете договор задатка, по которому обязуетесь продать квартиру после снятия с неё обременения. Далее идёте в банк и закрываете кредит.

После чего вы можете заключить обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка. Данный метод не такой популярный вследствие его высокой рискованности. Позиция покупателя в данном случае сильно уязвима, ведь продавец может передумать и не вернуть деньги. Тогда надо будет обращаться в суд.

Если вы нашли подходящего покупателя, то постарайтесь показать ему свою надежность. Это позволит провести сделку легко.

Продажа квартиры с участием банка-кредитора

Данный вариант подразумевает участие банка в сделке купли-продажи. Допустим, остаток по кредиту равен 700 тыс. руб. Покупатель передаёт недостающую сумму не вам, а напрямую в банк.

Вы заключаете трехстороннее соглашение, по которому покупатель погашает ипотеку, а остаток стоимости жилья перечисляет вам. Покупатель может открыть расчетный счет в банке и всю сумму зачислить на него. Часть перейдет банку, а часть – продавцу.

Данный вид сделки является довольно безопасным, ведь банк тут выступает гарантом.

Переуступка ипотечного кредита покупателю

Она предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя с переходом ему прав на квартиру. Данный вариант требует меньше времени, чем рассмотренные ранее способы. Чтобы его осуществить, покупатель должен отдать продавцу сумму, равную части уплаченного кредита.

После переоформления, покупатель просто продолжает гасить ипотечный кредит и жить в приобретенной квартире. При переоформлении банк проверит нового заёмщика на платежеспособность и вынесет решение. Ему надо будет представить документы как для обычного кредита.

Плюс в том, что документы по квартире не требуются, ведь они уже есть в банке. Это также экономит время.

Во-первых, можете сами выбрать наиболее удобный способ продажи ипотечного жилья и предлагать квартиру со своими условиями. Если же у вас есть возможность получения нового кредита в банке, то продажа квартиры будет процессом недолгим и не затронет покупателя.

Во-вторых, можете исходить из того, на что будет согласен покупатель. У него есть возможность и готовность внести задаток? Или может, вы хотите обеспечить ему полную гарантию при погашении кредита и привлечёте банк? Без проблем. Покупатель согласен переоформить кредит на себя, чтобы самостоятельно вносить платежи? Теперь вы знаете, что нужно делать.

Как видите, существует минимум 4 варианта развития событий при продаже ипотечной квартиры. Оцените свои силы и возможности, чтобы выбор способа оказался наиболее выгодным для вас.

Ещё больше интересных статей, касающихся недвижимости, читайте в нашем новом журнале – всё о ваших квадратных метрах.

Источник: https://vc.ru/finance/123060-4-sposoba-prodat-kvartiru-s-nepogashennoy-ipotekoy

Как долг в банке может повлиять на продажу квартиры?

Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом

Как долг перед банком может повлиять на продажу квартиры? Какие риски для продавца и покупателя имеются в данном случае? Рассмотрим некоторые нюансы этого вопроса с обеих сторон.

Вопрос: Человек продаёт квартиру, у него есть долг в банке. К нему пришли покупатели, у которых оформлена ипотека в этом же банке. Он переживает, не спишут ли его долг в банке за счет тех денежных средств, которые он должен получить за продажу своей квартиры от покупателя?

Ответ: Нет, этого не произойдет, за исключением тех случаев, когда есть решение суда на взыскание этой суммы банком. Решением суда эта сумма будет признана и передана судебным приставам. Приставы наложат арест на квартиру и таким образом, естественно, прежде чем продать квартиру, потребуется закрыть обременение у приставов.

Как обычно проходят подобные сделки купли-продажи через банк? Покупатель будет получать деньги по ипотеке на свой кредитный счёт, снимать их в кассе этого банка и после этого передавать продавцу.

После перехода права на покупателя или в случае, по расписке из МФЦ или Росреестра о сдаче документов, в день сделки.

В любом случае, деньги по ипотеке получает на свой кредитный счет покупатель, а продавец ему пишет расписку о том, что денежные средства все получил, первоначальный взнос получен, и расчет за квартиру произведен полностью.

Поэтому бояться того, что за счёт этих денег автоматически будет погашен долг продавца банку, не стоит.

Больше рисков у покупателей

При сделках купли-продажи недвижимости, больше поводов для беспокойства у покупателя. Как правило, покупатель, когда приходит в какую то квартиру, которую намеревается приобрести, проверяет пакет документов на объект недвижимости. Очень редко кто-то проверяет самих собственников и членов их семьи, а это важный момент.

Если есть прописанные лица, может статься, что у них есть какие-то проблемы с долгами. Их имущественные претензии, безусловно, никак не влияют на объект недвижимости, но всё равно, надо понимать, на каком основании они прописаны, будут ли они выписаны и т.д.

Если касаться долгов собственников, то здесь конечно их долг может прийти к вам в любой момент в виде ареста на объект недвижимости и запрещения сделки. Вы, прежде чем передавать задаток, должны проверить не только объект недвижимости, но и самих собственников.

Пример из практики:

Есть покупатель. Прозвонили собственника, он сказал, что у него все готово к продаже. Мы договариваемся приехать посмотреть квартиру. Пробиваем эту квартиру через реестр, а там пять запрещений. Перезваниваем собственнику и просим пояснить этот факт, в связи с чем аресты и запрещения?

Ответ собственника: Понятия не имею, этого не может быть, это аресты, это вы там что-то наделали и т.д. В общем, человек повёл себя неадекватно.

Вроде и квартира в порядке и документы все есть у него, и свидетельство о праве собственности и договор дарения 9-ти летней давности и прописан только он один. Вроде всё хорошо, а квартиру продать он не может… Не может, потому что буквально три месяца назад ему наложили запрещение. Продаёт он эту квартиру уже полгода.

И вот представьте ситуацию — за неделю до трех месяцев вы бы пришли, дали бы ему задаток, отправились в Росреестр, а Росреестр регистрирует сделку 7-9 дней. И на последнем этапе вам приходит арест на квартиру и Росреестр говорит, извините, мы не можем зарегистрировать право на эту квартиру.

Покупайте квартиру правильно

Чтобы правильно покупать объекты недвижимости, понимать, как их правильно покупать, нужно смотреть не только на квартиру, но и на собственника.

Хотя все эти исполнительные листы по запретам, они не обязательно будут везде высвечиваться, где то по открытым базам. Их надо проверять. И не только по долгам, но и по банкротствам и др.

Смотреть на сроки, когда зарегистрировано право на квартиру.

Будьте внимательны, обращайтесь к специалистам. Если кому-то необходимо посмотреть объект недвижимости, документы на квартиру, которую вы собрались покупать, а вас что-то смущает, правильней будет обратиться за помощью к профессиональному риэлтору.

Финанс-Кредит специализируется на сделках с проблемной недвижимостью, у нас накоплен огромный опыт по купле-продаже самой различной недвижимости в Москве. Не стесняйтесь обратиться за консультацией. Это бесплатно. А если действительно потребуется наше участие и помощь, об условиях мы договоримся. Звоните по телефону: +7 (903) 960-95-54

Источник: https://srochnyj-kredit.ru/articles/kak-dolg-v-banke-mozhet-povliyat-na-prodazhu-kvartiryi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.