Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно

Содержание

Как дорого и быстро сдать коммерческое помещение?

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно

Люди часто вкладывают деньги в коммерческую недвижимость. Средний срок окупаемости таких объектов составляет 8-10 лет – в этом смысле они выгоднее, чем квартиры и жилые дома.

Для тех, кто не любит длинных текстов, УБОЙНОЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ – в конце статьи!

Но только при одном условии – если недвижимость постоянно сдается в аренду. Лишь в этом случае коммерческие объекты способны приносить тот самый регулярный пассивный доход, о котором мечтают миллионы начинающих инвесторов.

Справка Арендатор.ру:

Если помещение периодически простаивает, оно может потерять ликвидность. В первую очередь, это связано с необходимостью платить налог на коммерческую недвижимость. Его размер может достигать 2% от кадастровой стоимости объекта ежегодно. Кроме того, есть эксплуатационные расходы, которые также приходится нести владельцу помещения.

Именно поэтому вовремя найти арендаторов для коммерческой недвижимости и регулярно сдавать ее очень важно. Cегодня мы расскажем, как это сделать.

Вариант №1. Самостоятельный поиск

Как самостоятельно сдать в аренду помещение? Первое, что приходит в голову – разместить объявления на популярных интернет-ресурсах. И это – правильно, но не так просто, как может показаться. На сайтах в интернете годами висят тысячи «мертвых» объявлений, которые не приносят своим авторам ничего, кроме разочарования.

Чтобы ваше предложение не оказалось в их числе, придется проделать серьезную работу:

1. Определить ликвидность объекта. На нее влияют такие факторы, как месторасположение, состояние помещения, транспортная доступность, соседи и многое другое.

Справка Арендатор.ру:

Прежде, чем размещать объявление и приглашать на просмотр потенциальных арендаторов, приведите помещение в порядок. Не обязательно делать свежий ремонт, но чистота и отсутствие видимых неисправностей весьма повысят ваши шансы на успех.

2. Оценить объект. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав другие предложения на рынке, или с помощью независимого эксперта.

3. Установить цену. Подойти к этому вопросу нужно максимально реалистично. Грести деньги лопатой хочет каждый, но задирать стоимость объекта – не лучший способ этого добиться. Если хотите сдать объект быстро – ставьте цену на 5-10% ниже среднерыночной.

4. Привести в порядок правоустанавливающие документы.

Арендатор может затребовать у вас: выписку из ЕГРН, выписку из ЕГРП (на предмет ареста, залога объекта и т.д.) и кадастровый паспорт помещения, а также:

  • если вы (арендодатель) – физическое лицо: паспорт, ИНН и нотариальное согласие супруга на аренду (если объект приобретался в период брака);
  • если вы – юридическое лицо: устав организации, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора (выписка из протокола, трудовой контракт) и доверенность на аренду от совладельцев компании (если они имеются).

5. Сделать качественные фотографии объекта – как внутри, так и снаружи. Не забывайте, что большинство людей – визуалы, поэтому зафиксируйте на фото как можно больше: панораму улицы, фасад здания, главный вход, основное помещение, подсобные помещения и т.д.

6. Составить текст объявления о продаже. Он должен быть информативным, но не слишком длинным, и – грамотным!

СправкаАрендатор.ру:

В объявлении не стоит упоминать о недостатках объекта, но и придумывать достоинства, которых нет, тоже не стоит.

7. Разместить объявление о продаже на всех крупных ресурсахАрендатор.ру, ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость. Можно использовать тематические группы в соцсетях – это работает не всегда, но попробовать стоит.

8. Терпеливо ждать своего арендатора.

СправкаАрендатор.ру:

Если ваше помещение подходит для размещения объектов сетевого ритейла, можно обратиться с коммерческим предложением в крупные компании – возможно, они ищут коммерческую недвижимость как раз в вашем районе. Но больших надежд на этот способ возлагать не стоит – не зная, к кому именно обратиться, вы рискуете отправить свое письмо фактически «в никуда».

Вариант №2. Поиск через посредников

Поиск арендаторов через профессиональных риелторов, как правило, происходит намного быстрее – потенциальные арендаторы сами к ним обращаются. И это главный плюс такого варианта. Главный минус – необходимость платить за услуги посредников.

СправкаАрендатор.ру:

Прежде, чем принять решение, тщательно проанализируйте свою финансовую ситуацию, стоимость работы риелтора, возможные убытки от простоя помещения и т.д. Возможно, вам будет даже выгоднееобратиться к посреднику.

Что могут предложить вам профессионалы:

  • Оценка объекта.
  • Размещение объявлений на популярных интернет-площадках, поиск потенциальных арендаторов по собственным базам данных.
  • Ответы на звонки.
  • Проведение показов и переговоров.
  • Проверка потенциального арендатора на наличие судимостей, долгов, банкротства и т.д.
  • Заключение договора аренды с учетом ваших интересов.

Два последних пункта – самые важные. Нарваться на недобросовестного арендатора очень легко и очень обидно. А заключить с ним некорректно составленный договор – просто опасно.

Снизить риски до минимума вам помогут крупные профессиональные ресурсы – например, Арендатор.ру. У нас – самая полная база данных по коммерческим объектам, которой ежедневно пользуются тысячи потенциальных арендаторов по всей России. Заходите!

Обещанное видео:

________________________

Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!

И обязательноподписывайтесь на Арендатор.ру– мы знаем еще много об офисах, коммерческой недвижимости, ритейле и инфраструктуре Москвы и регионов!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendator/kak-dorogo-i-bystro-sdat-kommercheskoe-pomescenie-5e214876ec575b00ad3b4f5f

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно

Время чтения 10 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать.

Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре.

Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

  • Офисные;
  • Торговые;
  • Производственные;
  • Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными.

После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон.

Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

  1. документы о собственности;
  2. план помещения;
  3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

  • оплаты коммунальных платежей;
  • размера арендной платы;
  • срока сдачи помещения;
  • наличия телефонной связи и доступа в интернет;
  • проведения ремонтных работ;
  • условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2021)

Подписание договора

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки.

При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений.

Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

договора

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

  1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
  2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
  3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
  4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
  5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Субаренда

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

  • Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
  • Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
  • Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

  1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
  2. Своевременность оплаты аренды.  
  3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.  
  4. помещения в надлежащем порядке.  
  5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:  

  • заявление установленного образца;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт;
  • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
  • доверенность, если документы подает представитель;
  • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
  • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
  • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
  • квитанция об оплате госпошлины.  

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

  1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
  2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

  • УСН 6 % – с общего дохода;
  • УСН 15 % – с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

  1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
  2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
  3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды.

Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями.

Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно. 

Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома.

Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности.

Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

  1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

  • месторасположение здания/помещения;
  • инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
  • класс здания;
  • качество и уровень ремонта;
  • функциональность планировки;
  • различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
  • иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной.

Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения.

Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

  1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

  • полные сведения о каждой из сторон;
  • точный адрес объекта аренды;
  • сумму и плательщика коммунальных услуг;
  • размер ежемесячной аренды;
  • дата, когда объект будет сдан в аренду;
  • необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • описание качества ремонта и находящейся мебели;
  • ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документ о подтверждении права собственности;
  • план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

  • парковки;
  • точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
  • инфраструктуры;
  • высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

  • если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
  • также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

  • при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
  • а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

  • недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
  • задержки ежемесячных платежей и других выплат;
  • использование арендуемой недвижимости не по назначению;
  • порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
  • споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Источник: https://2realtor.ru/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Сдача в аренду нежилого помещения. Что можно сдавать в аренду

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно

Сдача в аренду нежилых помещений занимает более 50% объявлений на тему недвижимости. Особую популярность имеет аренда нежилого помещения, которые используются не только в целях коммерции.

Но и обустраиваются под офисы или цеха по изготовлению различной продукции.

Как сделать все по закону и сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно?

Расскажет подробнее наш обзор!

Сдача в аренду нежилого помещения

Сдать в аренду нежилое помещение несложно, если точно знать относится ли оно к нежилому фонду.

Поэтому при сдаче в аренду нежилого помещения следует учесть некоторые нюансы.

Целевое предназначение объекта

Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение.

Чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет.

Цели использования данных объектов могут быть различными, например:

  • аптека.
  • магазин.
  • офис.
  • склад.
  • библиотека.
  • развлекательный центр.
  • стоматологический или массажный кабинет.
  • парикмахерская.

Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.

Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов.

Располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.

[su_service title=”Важно!” icon=”icon: exclamation-circle”]Находясь в многоквартирном доме, нежилое помещение обязательно должно иметь отдельный вход и не размещаться над жилыми квартирами.[/su_service] Если такой объект, например, офис открывается на втором этаже, то под ним обязательно должна быть точно такая же нежилая недвижимость: аптеки, магазины или парикмахерские.

Что относится к недвижимым объектам

К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение.

Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ.

Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца.

Без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае.

Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.

Кто может сдать в аренду нежилое помещение

По закону сдавать в аренду подобное помещение могут любые физические или юридические лица.

Эти объекты не должны быть предназначены для проживания и оформлены в собственность.

Сдать в аренду нежилое помещение может и физлицо, однако оно обязано в соответствии с налоговым кодексом уплатить 13% со своих доходов.

Однако, только ИП сдает в аренду собственное нежилое помещение в том случае, когда оформление индивидуальной предпринимательской деятельности необходимо по закону.

По статье 2 ГК РФ владелец обязан оформить ИП на сдачу нежилого помещения в аренду, если с него будет идти постоянный и стабильный доход.

Кроме этого, владелец должен вести всю бухгалтерию и постоянно поддерживать контакт со съемщиками. В той ситуации, когда договор аренды заключен на срок одного года и более.

Если арендатор не откроет ИП, то для него предусмотрены следующие санкции:

  1. Уголовная ответственность. В частности, арест на срок до полугода либо выплата штрафа в размер 300 тысяч рублей. Штраф и арест могут быть по решению суда заменены на общественные работы длительностью до 480 часов.
  2. Административная ответственность. Кроме взыскания за нарушение ст.171 УК РФ, взимается также административный штраф в размере от 500 до 2000 рублей.

Этапы сдачи в аренду нежилого помещения

Как правильно сдать нежилое помещение в аренду?

Ответ на данный вопрос кажется простым и прозрачным: дать объявление.

Однако, на практике толпы желающих взять на себя обязанности съемщика не бывает, и помещение долгое время пустует, не принося своему владельцу никакого дохода.

Чтобы этого избежать лучше придерживаться следующей инструкции.

Помощь риэлтора

Отличным вариантом станет посещение специалиста по недвижимости – риэлтора.

Который быстро сумеет разместить ваше объявление на нужных рекламных площадках и возьмет на себя все обязанности по его продвижению, а также поиску подходящей клиентуры.

Выбирая данного специалиста, стоит обратить внимание на его опыт работы именно с коммерческой недвижимостью.

Хороший риэлтор также должен обладать большой базой данных и некоторой репутацией, свидетельствующей о его рабочих навыках.

Такой специалист сэкономит не только ваше время, но и нервы.

Единственным минусом станет цена – хорошие услуги риэлтора стоят недешево.

Плата за аренду

От того ценового сегмента, куда будет входит аренда нежилого помещения зависит не только быстрота сдачи внаем, но и востребованность вашего предложения на рынке недвижимости.

Лучше всего для начала оценить средний рыночный коэффициент цены на подобные нежилые объекты в вашем городе и только после этого устанавливать стоимость.

Помочь поставить «адекватную» цену поможет и риэлтор, если вы к нему обратитесь.

Цена аренды, как правило, складывается из следующих факторов:

  • размер помещения.
  • целевая направленность объекта.
  • наличие поблизости развитой инфраструктуры, в частности, транспортных развязок и остановок.
  • от общей ситуации на рынке недвижимости.

[su_service title=”Совет!” icon=”icon: hand-o-right”]Тем, кто хочет сдать свое нежилое помещение внаем срочно, нужно слегка понизить цену.[/su_service] Съемщики найдутся сразу, и будет установлен постоянный доход. Однако если снизить стоимость очень низко, то вы будете получать гораздо меньше, чем можно было выручить с данных квадратных метров. Выбор в любом случае за владельцем недвижимости.

Поиск арендатора

Как физлицу сдать в аренду нежилое помещение самому?

Если вы решили не прибегать к помощи риэлтора, то следует действовать по следующей схеме:

  1. Выложить объявление на открытых интернет-площадках вашего города.
  2. Хорошим вариантом станет местный журнал или городская газета, у которой много местных читателей.
  3. Можно обратить внимание и на специальную коммерческую рассылку, раздобыв в интернете электронные адреса потенциальных съемщиков. Взять их можно прямо с сайтов объявлений. Помните, даже если человек заявил о том, что ему нужно помещение поменьше или иного вида, это не значит, что ваше предложение будет отправлено в мусорную корзину. Возможно, именно этот нежилой объект, который вы предложите, станет для съемщика оптимальным после раздумий.
  4. Самым дорогостоящим, но эффективным вариантом будет большой баннер, вывешенный на окне сдаваемого помещения или стенд, расположенный неподалеку с предложением аренды.
  5. Если площадь сдаваемого объекта достаточно внушительная, то прекрасным решением станет создание собственного тематического сайта. На котором будут проводиться акции от арендодателя и мониторинг ситуации. Взять такую большую площадь внаем сразу вряд ли кто захочет. Поэтому данный сайт придется постоянно рекламировать и продвигать.

Составляем договор аренды

В современном законодательстве четких требований регулирования отношений между арендатором и владельцем нежилой недвижимости нет.

Поэтому составлять договор передачи во временного пользование данного помещения за определенную плату нужно на основании общих правил при составлении типовых документов.

Создается договор в письменной форме и в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (для арендодателя и арендатора).

В тексте документа должны быть обязательно указаны следующие пункты:

  • Личные данные и реквизиты сторон.
  • Предмет договора. Здесь подробно указывается целевое назначение, инвентарный номер, адрес объекта, название и размер.
  • Условия аренды.
  • Сумма арендной платы.
  • Срок заключения договора.

Если данных условий не будет в заключенном договоре, то такая сделка не считается действительной по закону.

Зарегистрировать договор необходимо в Росреестре.

Если договор аренды заключается на срок больше одного года, то, кроме этой юридической бумаги, в Росреестр потребуется приложить:

  1. Заявление.
  2. Кадастровый план.
  3. Сами банки договора.
  4. Копии паспортов арендатора и арендодателя.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.
  6. Иная документация (если есть).

Такая схема работает для юридического и физического лица в равной степени.

Договор аренды для муниципальных объектов

Очень часто можно получить в аренду и нежилые объекты, которые находятся в собственности городского муниципалитета.

Они менее дорогостоящие, чем частные нежилые помещения и охотно отдаются городом под хорошие предприятия. Ведь это помогает пополнить государственный бюджет.

Такие помещения арендатор получает только в ходе аукционных торгов.

Договор аренды также стандартный, а срок владения данной собственностью – 5 лет.

После трех лет такой аренды и сдачи ее внаем, арендатор может стать полноправным владельцем, то есть выкупить эту недвижимость в частную собственность.

Единственным минусом будет передача части дохода от съемщиков в государственный бюджет и частая ситуация с вынужденным ремонтом.

Объект муниципалитета, как правило, нуждаются в доведении их до приемлемого вида, т. к. у города часто не хватает денег на содержание.

Аренда нежилого помещения – плюсы

Основным преимуществом сдачи в аренду подобного вида недвижимости является финансовая составляющая.

Ведь за аренду можно получить намного больше в течение какого-то времени, чем при обычной продаже.

Данный источник дохода будет стабильным и доступным для арендодателя.

Так как съемщики с готовностью выплатят сумму, которая будет вдвое, а то втрое меньше, чем бы они отдали за покупку такой недвижимости.

Еще одним неоспоримым плюсом будет простота в заключении арендных отношений.

Ведь фактически, если опустить подробности, когда ИП сдает в аренду нежилое помещение и получает соответствующее данному случаю налогообложение, то оформление аренды значительно упрощено – нужен только сам договор.

И, конечно же, преимуществом, уже для тех, кто собирается брать в аренду помещения является возможность смены арендодателя.

Для последнего, однако, в этом тоже есть плюсы – ведь можно также сменить одного съемщика на другого, который будет более выгоден.

Минусы сдачи в аренду нежилого объекта

Наряду с этими преимуществами, существуют и минусы для арендодателя:

  • Объект будет использоваться не по целевому назначению. Очень часто съемщики закрывают глаза на четкие формулировки договора и создают иной бизнес на вашей площади, чем планировалось ранее. Это происходит, потому что всем нужна большая прибыль и соответственно выгода. Поэтому, проходя однажды мимо своего нежилого объекта, арендодатель может с удивлением заметить, что парикмахерскую сменила аптека или магазин. В этом случае, договор придется расторгнуть, чтобы избежать проблем с законом.
  • Повреждение помещения или того оборудования, которое там расположено. Такие ситуации случаются, когда приличный на вид съемщик за короткое время приводит в негодность нежилую недвижимость. В этой ситуации поможет только обращение в суд.
  • Задержка или просрочка платежей. С этим минусом может столкнуться каждый второй арендодатель. Именно поэтому в договоре должен быть обязательный пункт об административной ответственности за просрочку платежей. Если же такой пункт, как сроки выплаты арендной платы пропущен, то юридически съемщика привлечь к ответственности не удастся.

Таким образом, правильная сдача в аренду нежилого помещения довольна проста, если всерьез заняться данным вопросом.

Облегчить себе поиск арендатора с помощью риэлтора и постараться изучить ценовой сегмент той недвижимости, которая уже представлена на рынке для сдачи в аренду.

Кроме того, нужно определиться с тем, кто будет сдавать помещение.

Нужно ли оформлять ИП, а также рассмотреть возможность заработка на муниципальных нежилых объектах.

Главное, не упустить момент и правильно составить договор аренды, то есть получить ключ к хорошему пассивному доходу.

Источник: https://PoKodeksu.ru/zhilischnoe-pravo/kak-pravilno-sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeschenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.