Как продать 1 2 долю участка

Содержание

Продажа доли земельного участка в 2018-2019 году: нужен ли нотариус?

Как продать 1 2 долю участка

Любая сделка, связанная с реализацией долей недвижимого имущества, а, в частности, земельного участка, должна осуществляться в соответствии с требованиями законодательства. Расскажем в статье, как осуществляется продажа доли земельного участка в 2018-2019 году, нужно ли заверять документы у нотариуса и какими тонкостями сопровождается такая сделка, исходя из ситуации.

Продажа доли земельного участка – нужно ли заверять?

Еще в 2016 году законодательно были внесены поправки в ФЗ № 122 от 21.07.1992 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отныне, в соответствии с этим нормативно-правовым актом, нотариально должны быть заверены следующие типы сделок:

  1. Имущественные сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний гражданин.
  2. Сделки, совершаемые недееспособными лицами или законными представителями от их имени.
  3. Имущественные сделки, совершаемые любыми лицами, в отношении долей недвижимого имущества.

По таким сделкам, если они не заверены нотариально, невозможно зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Напомним, что ранее было возможным заключение договоров между частными лицами в простой письменной форме, и нотариальной подписи при этом не требовалось.

Что касается имущественных сделок, когда хотя бы одной из сторон является организация, тут все осталось без изменений – нотариально нужно заверять любые договора с юридическими лицами.

Таким образом, при продаже доли земельного участка в 2018-2019 году подпись и печать нотариуса на договоре обязательны. Однако это правило не относится к предварительным договорам – их можно заверить по собственному желанию, законодательного требования нет.

Заверенный договор купли-продажи доли земельного участка: плюсы и минусы

У необходимости заверять договора купли-продажи долей земельного участка есть свои недостатки и преимущества. Конечно, выбирать не приходится – заверение обязательно для всех, но чем это обернется на практике?

Недостатки и преимущества нотариального заверения сделок в отношении доли земельного участка представлены в таблице.

ПреимуществаНедостатки
1.       Тщательная проверка документов и точное установление законности сделки.2.       Помощь в оформлении договора купли-продажи и других документов.3.       Обеспечение гарантии получения компенсации в случае мошеннических действий одной из сторон.4.       Фиксация времени и даты сделки – это поможет, если возникнут спорные ситуации.1.       Высокая стоимость услуг нотариуса (0,75-1 % от цены сделки).2.       Возможность недобросовестности со стороны нотариуса, если он заинтересован в неправомерном развитии сделки.

Принято считать, что после заверения договора у нотариуса, не должно возникнуть претензий к юридической чистоте имущественной сделки.

Как и любая услуга, деятельность нотариуса должна быть оплачена. Его гонорар включает в себя две суммы: единый тариф, установленный законодательно, и оплата осуществленных действий.

Единый тариф выражен в процентах и рассчитывается от цены сделки (стоимости недвижимости). Есть три возможных варианта процентной ставки.

  1. 1 %, но не менее 300 рублей – если стоимость доли земельного участка будет менее одного миллиона рублей.
  2. 10 000 рублей плюс 0,75 % – если стоимость варьируется от одного до десяти миллионов рублей.
  3. 77 500 рублей плюс 0,5 % – при цене от десяти до ста миллионов рублей.

Несмотря на то, что стоимость услуг нотариуса достаточно высока, эти расходы оправданы. В подавляющем большинстве случаев подпись нотариуса – это гарантия юридической «чистоты» и легитимности сделки.

Как продать долю земельного участка – нюансы и особенности

Процесс продажи доли земельного участка имеет свои юридические тонкости. В зависимости от сложившейся ситуации сделка может осуществляться по-разному. Если у вас возникнут вопросы касательно продажи доли земельного участка, проконсультируйтесь с профессиональным юристом.

Рассмотрим типовые ситуации и наиболее частые вопросы, возникающие при реализации доли недвижимого имущества.

Как продать часть земельного участка без межевания?

Чтобы продать часть земельного участка без межевания, необходимо наличие кадастрового паспорта. Однако с 2018 года этого сделать не удастся – в силу вступит закон, ограничивающий возможность продажи земельных участков и их долей без установления границ.

Рекомендуем все же обратиться в геодезическую компанию и должным образом провести процедуру межевания. После получения на руки всей необходимой документации с оформлением сделок в отношении доли участка проблем не возникнет. Кроме того, вы тем самым избежите споров с соседями.

Как продать долю земли, не выделяя ее?

Собственник вправе продать долю земли без выделения другим дольщикам. Отчуждать права другим лицам, не являющимся участниками права собственности на участок, без выделения доли запрещено.

Стоит учесть, что даже после проведения межевания и должного выделения доли, право преимущественной покупки остается за другими дольщиками. Если речь идет об участке сельхозназначения, то право преимущественной покупки есть у муниципалитета или субъекта РФ. Заявить об использовании этого права необходимо в течение 30 дней. В противном случае участок может продаваться другим лицам.

Без выделения доли передать право собственности можно только посредством завещания. Как это правильно оформить в конкретной ситуации, можно уточнить у юриста.

Как продать долю, если сособственник против?

Переход права собственности к постороннему человеку может не понравиться другим дольщикам. Поэтому законом установлена необходимость уведомления всех владельцев земельного надела о намерении продать долю земельного участка.

Запретить совершить сделку сособственники не могут. Если никто из них не воспользуется правом преимущественной покупки и заявит об этом официально, продавец может продать долю любому другому лицу.

Здесь важно учесть, что при обращении сособственников в суд, продавец должен доказать факт уведомления о предстоящей сделке. По этой причине рекомендуется направлять заинтересованным лицам письменное уведомление по почте заказным отправлением. Если разговор происходит устно – записывайте на диктофон.

Согласно ст. 250 ГК РФ, в уведомлении необходимо указать все условия предстоящей продажи – цену, описание объекта и т.д. При нарушении процедуры уведомления сособственники вправе обратиться в суд, и тогда, возможно право собственности на долю перейдет к ним. Срок исковой давности составляет три месяца.

Как продать долю сособственнику?

Чтобы продать долю земельного участка сособственнику, необходимо получить отказ от покупки от других дольщиков. В этом ситуации пакет документов будет включать:

  • свидетельство о праве собственности на долю или выписку из ЕГРП;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная и т.д.);
  • кадастровый паспорт или выписка из него.

Все дольщики в равной степени могут воспользоваться преимущественным правом покупки. Поэтому сделка не может быть совершена без отказа от приобретения со стороны других сособственников.

Купля-продажа доли земельного участка с постройками

Если на доле земельного участка располагаются постройки, продажа будет осуществляться вместе с ними. Однако это будет невозможным без регистрации строений должным образом.

Если постройки незарегистрированные, есть два варианта: прохождение регистрации и оформление технического паспорта или снос строений. Будущий владелец, вероятно, не захочет производить все манипуляции за собственный счет. Очищенный участок будет более востребован.

Еще один момент. Если участок был оформлен в собственность до 1997 года, перед его продажей следует проконсультироваться с юристом. С этого времени в законодательстве произошел ряд изменений, поэтому без квалифицированной помощи не обойтись.

Продажа доли земельного участка сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения – это особенная категория, поэтому и порядок продажи доли такого участка отличается от других. Необходимо за три месяца до предполагаемой даты реализации уведомить о своем намерении муниципалитет.

В уведомлении указываются точные характеристики доли земельного участка, сроки реализации и стоимость. Оповестить местную администрацию можно лично или заказным письмом. Если по истечению месяца после получения уведомления муниципалитет не передал свой ответ, то долю земельного участка сельхозназначения можно продать другому лицу в течение года.

При каких-либо изменениях в условиях сделки необходимо отправить в муниципалитет повторное уведомление. На практике администрация редко выкупает доли земельных наделов, но направлять уведомление необходимо.

При возникновении вопросов, касающихся продажи доли земельного участка в 2018-2019 году, работы нотариуса или других особенностей сделок с недвижимым имуществом, обращайтесь за консультацией к юристу.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/nuzhen-li-notarius-pri-prodazhe-doli-zemelnogo-uchastka/

Как продать долю земельного участка, продажа доли земли, образец уведомления

Как продать 1 2 долю участка

Последние изменения: Январь 2021

Укоренившееся понятие долевой собственности касается не только квартир, домов, но и участков земли, выделенных как под застройку жилыми объектами, так и исключительно для садоводства и огородничества.

Как продать долю земельного участка зависит от наличия или отсутствия разрешения совладельцев, выделения конкретного надела, предназначения земли и личности покупателя, являющегося сособственником либо принадлежащим к категории сторонних лиц.

Можно ли продать земельную долю

В составе собственности у гражданина может находиться не обособленный участок, а лишь его часть, подаренная, купленная или доставшаяся по наследству.

Хозяин вправе как продать часть своего земельного участка, так и пользоваться наряду с остальными гражданами, включёнными в состав собственников.

Общая территория может быть разделена с указанием процентного соотношения конкретных частей, принадлежащих совладельцам.

Продажа земельной доли должна производиться с предоставлением первоочередности на приобретение совладельцам во исполнение требований статьи 250 ГК РФ. При этом следует учесть, что цена доли земельного участка при реализации сособственникам не может превышать денежного эквивалента по сравнению с продажей сторонним лицам за исключением проведения отчуждения с публичных торгов.

Дольщики вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа или отказаться, но отсутствие предложения в письменном виде чревато отменой сделки органами правосудия при подаче иска совладельцами. Любой участник вправе на протяжении трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода прав покупателя на собственное имя.

Для продавца соблюдение законодательных норм предусматривает выгодные возможности для упрощения процедуры реализации, минуя самостоятельный поиск сторонних покупателей. Часто безынтересный участок для одного совладельца оказывается интересным для другого, предполагающего расширение, застройку, дарение родственникам для совместного использования и т.д.

Уведомление о предстоящей продаже

Для соблюдения регламента реализации собственник, готовящийся к отчуждению, обязан известить в письменном виде остальных сособственников о намерении продать долю земельного участка с указанием существенных условий запланированного мероприятия.

Уведомление должно включать следующую информацию:

  • ФИО и местонахождение адресата;
  • индивидуальные данные адресанта с отражением намерения реализации;
  • местонахождение продаваемой части;
  • общую принадлежащую площадь;
  • стоимость доли земельного участка цифрами и прописью;
  • ссылку на документ, устанавливающий право получения ценности во владение (вступление в права наследования, дарственную, участие в приватизационном процессе и т.д.);
  • ссылку на правоподтверждащий документ – выписку из ЕГРН;
  • описательную часть с указанием сроков принятия решения и просьбой о сообщении встречного намерения касательно участка;
  • дату и подпись составителя.

При отказе или неполучении ответа на протяжении месяца с момента вручения уведомления продажа доли участка производится любому гражданину, изъявившему желание приобретения. Если отказ от покупки доли земельного участка получен до истечения 30-ти дней, то реализация может быть произведена досрочно.

Алгоритм подготовки и совершения сделки

 

Поскольку принадлежащая часть участка не считается самостоятельным объектом недвижимого имущества, то перед реализацией необходимо произвести ряд предпродажных мероприятий для подготовки к сделке:

  1. Возможность выделения доли. Даже при согласии всех совладельцев выдел не всегда возможен, поскольку существуют неделимые участки, раздел которых нарушает режим использования или ведёт к изменению целевого назначения (ст.11.9 ЗК РФ). При возможности выдела необходимо подписать соглашение с совладельцами либо решить вопрос путём обращения в судебную инстанцию при недостижении консенсуса самостоятельно.
  2. Проведение межевания. Приглашённый на место нахождения участка специалист должен провести геодезические инженерные исследования, открыть дело по землеустройству с составлением межевого плана.
  3. Постановка объекта недвижимости на кадастровый учёт. Для регистрации необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр и получить документы на протяжении семи дней. Участники, имеющие во владении долевую собственность, вправе составить соглашение, на основании которого в правоподтверждающем документе будет указано, какая часть по удельному весу находится во владении каждого гражданина.
  4. Предложение в письменной форме о продаже доли земельного участка совладельцам. При достижении договорённости с одним из сособственников обязательность уведомления остальных не требуется.
  5. Заключение договора купли-продажи доли в земельном участке с обязательной нотариальной регистрацией и получением выписки в Росреестре о переходе права собственности.

Документальное оформление

При достижении согласия всех совладельцев производится регистрация сделки с предоставлением следующего перечня необходимой документации:

  • договора купли-продажи, предусматривающего стоимость доли земельного участка, порядок передачи денежных средств, детальную характеристику объекта недвижимости, права и обязательства сторон;
  • общегражданских паспортов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
  • кадастрового паспорта на объект недвижимости;
  • нотариально заверенной доверенности и паспорта доверенного лица при проведении действий через представителя;
  • правоустанавливающих документов на долю участка (акта о проведении приватизации, свидетельства о вступлении в наследство, передачу по договору дарения и т.д.);
  • правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН, выданной на замену свидетельства о праве собственности;
  • полученных письменных отказов от совладельцев о нежелании использовать преимущественное право выкупа при реализации сторонним лицам, не входящим в состав сособственников;
  • нотариально заверенного согласия второго супруга на заключение сделки, если продажа доли земельного участка осуществляется стороной находящейся в браке, а надел относится к составу совместно нажитого имущества;
  • документальных подтверждений, выданных бюро технической инвентаризации, о наличии построек на территории;
  • справки об отсутствии обременений (нахождения в залоге, ареста объекта недвижимости).

Если продавец предоставил недостоверные или заведомо неправдивые сведения, касающиеся обременений и ограничений использования, то покупатель вправе требовать снижения цены доли земельного участка или расторжения заключённого договора с возмещением причинённых убытков в соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ.

По формальному признаку совладельцы не должны чинить препятствия на всех этапах совершения сделки и оформления документации, но при возникновении конфликтной ситуации вопрос необходимо решать в судебном порядке.

Сроки оформления и расходы

Государственная регистрация с выдачей нового правоподтверждающего документа на покупку доли земельного участка проводится на протяжении двух недель, однако срок оформления существенно увеличивается за счёт проведения подготовительных мероприятий, включающих:

  • отправку уведомления и ожидание ответа совладельцев – 30 дней;
  • проведение геодезических работ – 2 месяца;
  • получение кадастрового паспорта – 1 месяц;
  • нотариальное удостоверение сделки – в течение дня.

При несогласии совладельцев общие сроки увеличиваются за счёт потери времени на урегулирование конфликтов, а основной проблемой, создаваемой искусственно, является уклонение от вручения уведомления или подписание не имеющими права сторонними лицами с вытекающими судебными разбирательствами и признанием сделки незаконной с потерей времени и денежных средств. При отсутствии препятствий со стороны совладельцев в общую стоимость входит:

  • оплата услуг кадастровой службы – от 2000 до 20000 рублей в зависимости от региона проживания;
  • нотариальные услуги – 0,3 % от суммы сделки;
  • государственная пошлина за проведение регистрации – 350 рублей.

Если осуществляется продажа доли земли, находящейся в собственности менее трёх лет, то с суммы полученных денежных средств уплачивается НДФЛ в бюджет, составляющим 13 % и подлежащем перечислению независимо от степени родства между сторонами – участниками и их наличия или отсутствия.

Как продать долю земли без межевания

В соответствии с вступившим в силу с начала текущего 2019 года Распоряжением № 2236-р от 07.11.2014 года осуществлён запрет на продажу доли земельного участка без межевания. Для проведения процедуры необходимо:

  • пригласить специалиста из кадастра;
  • уведомить соседей по прилегающим участкам;
  • получить составленный межевой план границ.

Объект сделки обязан иметь отличительные характеристики и особенности (п.3 ст.6 ЗК РФ), позволяющие провести его идентификацию среди аналогичных объектов. В отношении участка земли признаком отличия считается полученный кадастровый номер, присвоить который невозможно без проведения процедуры межевания. При отсутствии информации в договоре требование о существенном условии признаётся невыполненным, а сделка не считается заключённой (ст.554 ГК РФ). Исключение – земли сельскохозяйственного назначения.

Особенности земель сельхозназначения заключаются в отсутствии предназначения для построения на их территории объектов, включая садовые домики и бытовые сооружения для хранения производственного инвентаря. Угодья могут использоваться для выращивания урожая.

Как продать долю земельного участка сельскохозяйственного назначения, регулируется специальным законом №101-ФЗ от 24.07.2002 года.

В соответствии со статьёй 12 продавец имеет право на выбор покупателя из числа:

  • муниципальных органов;
  • членов фермерского хозяйства;
  • сельскохозяйственных организаций.

Преимущественное право на приобретение (ст. 8 закона ФЗ №101) имеет орган власти местного самоуправления аналогично совладельцам, определённым ст.250 ГК РФ при продаже доли земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства.

Как продать долю земельного участка без выделения определяется статусом вышеуказанных возможных покупателей.

Если продажа проводится стороннему лицу при отказе от покупки дольщиков, то потребуется выделение натуральной доли с последующим проведением межевания.

Обязательным и необходимым условием является единогласное решение всех пайщиков, если кто-то один против процедуры, то необходимо обращение в судебные органы для урегулирования.

Продажа доли в земельном участке обязывает владельца к проведению комплекса предпродажных мероприятий, включающих соблюдение первоочерёдности, возможности выделения доли, межевание и кадастровый учёт.

Первостепенно важно не только осуществить реальный поиск покупателя, но и учесть требования законодательства при отчуждении, чтобы сделка не была признана ничтожной или состоявшейся с нарушением нормативно-правовых актов и подлежащей аннулированию.

Полезные материалы:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka/

Продажа части земельного участка находящегося в собственности

Как продать 1 2 долю участка

Долевая собственность всегда сопряжена с возможными трудностями при её продаже. Поэтому законом и установлены некоторые ограничения для таких сделок.

Особенности реализации части надела

Нюансы сделок купли-продажи долевой собственности касаются типа данного имущества. Закон выделяет два типа земли по отношению к её продаже:

  • Сельскохозяйственные земли можно продавать только остальным дольщикам.
  • Иные земли можно продавать на рынке, но дольщики имеют право их первоочередного выкупа.

Любая сделка с долей в земельном наделе должна учитывать эти ограничения закона, иначе она будет признана недействительной.

Как продать часть земли без согласия других собственников?

Это возможно лишь после выделения доли в отдельный земельный объект. Для этого нужно:

  • Провести межевание земли.
  • Регистрацию в кадастровых органах.
  • Регистрацию собственности в Росреестре.

Не пройдя эти этапы, продать часть участка земли без согласия других его собственников не получится.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Земельный кодекс в 6 статье определяет участки земли как самостоятельные объекты общественных отношений. В качестве объектов товарооборота земельные наделы определяет Гражданский кодекс в статьях 128 и 130.

Но статьи 549 и 554 ГК РФ требуют, чтобы такой участок был чётко определён по кадастровым и техническим характеристикам, а также был поставлен на учёт в кадастровом органе (статья 37 ЗК РФ).

Но для кадастрового учёта участок должен пройти межевание (требование ФЗ №28).

Таким образом, без межевания земли, на участок не возникнет всей полноты прав, а значит, и сделку по его продаже провести не удастся.

Реализация 1/2 части земли, находящейся в общедолевой собственности

Продажа части собственности требует выполнения определённой последовательности действий:

  • Уведомление других дольщиков, так как они имеют право первоочередной покупки. Им нужно направить письменные уведомления и дождаться их ответа. На ответ даётся 30 дней. Если ответа не последовало, значит, от покупки этой доли они отказались. Тогда можно продолжать подготовку к её продаже третьим лицам.
  • Сбор документов: выписка из ЕГРП, правоустанавливающие документы на участок земли, кадастровый паспорт и квитанция об оплате налога.
  • Составление договора купли-продажи. Законом допускается, как самостоятельное составление этого документа, так и при помощи нотариуса.
  • Регистрация сделки в Росреестре. После этого права собственности переходят к новому владельцу, и он получает выписку из ЕГРП с новыми данными.

Ключевой момент законности сделки – уведомление других владельцев участка о желании продать свою долю. Если это не сделано, то они смогут оспорить сделку в суде, признав её недействительной.

Процесс реализации земли

Стоит более детально рассмотреть типичные ситуации продажи земли.

Половины без дома

При продаже половины земельного участка, на котором нет дома и иных строений, нужно только узаконить эту долю земли как независимый объект. Для этого необходимо обратиться в землеустроительную организацию. После проведения описанных выше процедур и выдачи кадастрового номера данному участку земли, его можно будет продавать.

Земли сельскохозяйственного назначения

Федеральный закон №121 требует, чтобы продажа части земли сельскохозяйственного назначения осуществлялась только между дольщиками данного участка. То есть продать свою часть можно лишь кому-то из остальных владельцев данного участка.

Но при этом не обязательно уведомлять других совладельцев.

Продать сельскохозяйственный участок третьим лицам можно, но для этого он должен быть оформлен как самостоятельный земельный объект.

Это предполагает выделение доли из общего участка, её межевание и регистрацию как отдельного участка. Только после этого можно начинать его продажу.

Но для такого выделения участка из общей земли нужно согласие всех её владельцев. Если они не соглашаются, остаётся только судебный процесс по выделению участка.

Кроме этого, ФЗ №101 устанавливает ещё одно требование – право первоочередного выкупа такого участка муниципалитетом. То есть даже после выделения доли в независимый объект, нужно уведомить муниципалитет о его продаже, и дождаться ответа (в течение месяца).

Если муниципалитет не решит выкупать эту землю, только тогда можно будет продавать её третьему лицу. При этом стоимость участка на момент продажи должна соответствовать указанной в уведомлении муниципалитета.

Иначе придётся повторять процедуру уведомления и ожидания ответа.

Части садового надела

К продаже данного тира земель применяются те же требования, что и в остальных случаях. Нужно уведомить остальных владельцев долей участка о желании продать его часть. Переходить к поиску покупателя на рынке можно лишь дождавшись ответа дольщиков или по истечении времени, отведённого на такой ответ.

Исключением является только ситуация продажи доли другому дольщику участка. Тогда остальных владельцев уведомлять необязательно.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно?

Это право на покупку доли земли в первую очередь. Его имеют остальные владельцы участка. Поэтому желая продать свою долю, собственник должен уведомить каждого из них об этом. В течение месяца они должны ответить. Если ответа нет, то это считается отказом выкупать данную долю. Только после этого можно её продать третьему лицу.

Несоблюдение права первоочередного выкупа грозит расторжением сделки в суде, если кто-либо из этих совладельцев земли подаст соответствующий иск.

Список необходимых документов

Для регистрации участка перед продажей в кадастровых органах нужно подать:

  • Заявление.
  • Копию паспорта.
  • Если обращается доверенное лицо, то копию доверенности.
  • Копию идентификационного кода.
  • Технические документы землеустроительной организации (в печатном и электронном виде).
  • Квитанцию об оплате услуг.

Также при себе стоит иметь и оригиналы документов, копии которых подаются в регистрационный орган.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/49/prodazha-chasti-zemelnogo-uchastka-nakhodyashchegosya-v-sobstvennosti/

Продажа доли земельного участка: алгоритм действий

Как продать 1 2 долю участка

Земельный участок может быть разделен на части (доли) продажа которых возможна без выделения границ в натуре. Отчуждение долей земельных участков предполагает особую процедуру, включающую реализацию первоочередного права других собственников участка на приобретение его доли.

Понятие продажи доли

Под продажей доли участка земли подразумевается переход прав на часть площади такого участка без выделения такой части в отдельный участок с собственными границами. Законодательное регулирование продажи доли осуществляется:

Ст. 37 ЗК РФ описывает требования к условиям договоров продажи участков и их долей, ст. 42 закона № 218 определяет особенности государственной регистрации продажи доли, а ст. 250 ГК РФ указывает на наличие преимущественного права покупки доли у других владельцев участка.

Продажа доли возможна в случае, если участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц или принадлежит одному лицу. Если участок находится в совместной собственности 2-х или более лиц без определения размеров долей, то перед продажей необходимо определить причитающиеся каждому из владельцев доли путем общего собрания собственников или в судебном порядке.

Условия продажи

Доля участка земли может быть продана третьим лицам при соблюдении следующих условий:

  • участок состоит на кадастровом учете, и размер доли определен в виде простой дроби;
  • собственники остальных долей данного участка отказались от приобретения указанной доли;
  • отчуждение доли не создаст препятствия для нормальной хозяйственной деятельности на остальном участке;
  • вместе с отчуждением доли происходит отчуждение соответствующей части объекта недвижимости, расположенного на участке.

Использование доли после приобретения новым владельцем не должно создавать препятствий для деятельности на остальном участке, даже если такое использование допускается для данной категории земли.

Например, строительство дома на выделенной доле участка, который используется для выращивания культур, может быть запрещено для предотвращения заслонения посадок от солнечного света, даже если вид разрешенного землепользования допускает строительство на участке.

Алгоритм действий

Продажа доли участка в общем случае осуществляется так:

  1. Продавец собирает необходимые документы и при необходимости устанавливает размер принадлежащей ему доли.
  2. Происходит письменное оповещение других собственников участка о намерении продать долю.
  3. При отказе совладельцев участка выкупить долю она продается третьим лицам.
  4. Покупатель осматривает участок, и стороны договариваются о цене и других условиях сделки.
  5. Происходит подписание договора покупки и передача участка по акту приемки.
  6. Новый владелец регистрирует право на долю в Росреестре.

Вместо письменного извещения каждого из сособственников участка допустимо подать объявление о продаже в СМИ, если участком владеют более 20-ти лиц (п. 4.1 ст. 42 закона № 218).

Список документов

Для продажи потребуется пакет из следующих документов:

  • копия паспорта продавца;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на долю с указанием ее размера;
  • правоустанавливающий документ на долю;
  • кадастровый паспорт участка;
  • межевой план;
  • справка о строениях на участке из БТИ;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений;
  • письменные отказы сособственников от приобретения доли;
  • копия свидетельства о браке;
  • согласие супруга на сделку.

Отказы совладельцев необходимы в случае, если продажа доли осуществляется раньше, чем через месяц после оповещения совладельцев. Текст письменного оповещения следует сохранить для последующего предъявления в Росреестре.

Выписка из ЕГРН оформляется бесплатно в многофункциональных центрах при обращении с паспортом там же заказываются справки об обременениях, а справка о строениях из БТИ стоит 300 рублей и выдается в день запроса.

Если участок поставлен на кадастровый учет, то кадастровый паспорт заказывается в МФЦ, стоимость изготовления – 1400 рублей. Если участок не был учтен ранее или имеются территориальные споры с соседями, то владелец доли должен обратиться в проектную компанию для заказа межевых работ.

Стоимость таких работ колеблется в пределах 2500-18000 рублей, в зависимости от сложностей рельефа и общей площади участка. Работы по определению границ занимают 1-3 недели.

договора

В договоре покупки доли должны быть следующие пункты:

  • описание предмета соглашения;
  • данные сторон;
  • цена продажи;
  • сведения об обременениях;
  • права и обязанности участников сделки;
  • сведения о процедуре соблюдения преимущественного права покупки;
  • ограничения на использование земли;
  • дополнительные условия;
  • порядок разрешения споров.

Предметом соглашения является земельная доля, для которой нужно указать величину в виде простой дроби, а также общую площадь, кадастровый номер и почтовый адрес участка.

В представлении сторон указывается ФИО, адрес прописки и данные паспортов продавца и покупателя.

Обязанностью покупателя является перечисление суммы сделки продавцу и принятие участка по передаточному акту, а обязанностью продавца – передача участка и участие в регистрации перехода прав.

Бланк договора можно скачать здесь.

В дополнительных условиях можно перечислить обязательства покупателя по использованию доли в соответствии с видом разрешенного землепользования участка и с хозяйственной деятельностью других совладельцев.

Переход прав и налогообложение

Договор подписывается в трех экземплярах, после чего продавец и покупатель регистрируют переход прав в Росреестре, предъявив следующие документы:

  • копии паспортов;
  • 3 копии подписанного договора;
  • квитанцию пошлины (350 рублей);
  • выписка о правах продавца на долю;
  • копия извещения о продаже доли с отметкой о получении.

Вместо извещения можно предъявить отказы всех совладельцев участка от приобретения доли. Регистрация нового собственника происходит в течение 7-10 суток, по факту регистрации покупатель может заказать выписку из ЕГРН в подтверждении своего права.

Налог с продажи доли земельного участка подлежит оплате продавцом не позднее конца марта года, следующего за годом продажи, в размере 13% от суммы продажи, если владение такой долей осуществлялось менее 5-ти лет, и менее 3-х лет для приватизированных долей, а также для долей, подаренных близкими родственниками или полученных по договору пожизненной ренты.

Продажа доли земельного участка является законной, если участок состоит на кадастровом учете и если соблюдена процедура предложения покупки совладельцам участка. Чтобы избежать признания сделки недействительной, при составлении договора следует сопоставлять планируемое использование земли и текущую деятельность сособственников участка.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/prodazha/dolyu.html

Как продать долю земельного участка в 2021 году

Как продать 1 2 долю участка

Закон устанавливает ряд требований по совершению сделок с недвижимым имуществом. Они распространяются и на участки земли. Как продать долю земельного участка? Возможно ли продать объект без оформления дополнительных документов, межевания, выделения и регистрации договора у нотариуса? Рассмотрим подробнее.

Особенности продажи долей земельных участков

Земельный участок относится к объектам собственности, свободный оборот которых ограничен законодательством РФ. Лицо, обладающее правами на землю должно обладать следующими документами:

  • документ о праве собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор дарения, купли-продажи);
  • кадастровый паспорт (выписка);
  • информация об отсутствии ограничений или обременений в отношении объекта.

В соответствии с ФЗ от 1992 года № 122 сделки, совершаемые с долями недвижимого имущества, в том числе земельных наделов, подлежат нотариальной заверке.

Продажа долей земли имеет свои особенности. Рассмотрим подробнее.

Межевание

Закон ограничивает возможность отчуждения доли земельного участка. При разделе такого объекта недвижимости на 2 и более доли, каждый из них становится отдельный земельным наделом. После разделения территория подлежит новому оформлению. Исключение составляют земли сельхозназначения.

Для проведения сделки по отчуждению, собственнику необходимо оформить новый полный пакет документов на каждый из выделенных самостоятельных объектов. С 2018 года продажа земельного участка без межевания является противозаконной.

Выделение

Продажа доли земельного надела, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения (пай), может осуществляться без выделения. Однако только для других пайщиков.

Собственник не может распоряжаться паем по своему усмотрению. Даже оформив его надлежащим образом (межевание, выделение), закон предусматривает следующие ограничения:

  • преимущественное право на приобретение объекта устанавливается за регионом или муниципалитетом;
  • следующим по приоритету покупателем являются другие собственники долей земельного участка.

Для продажи доли другим гражданам или юридическим лицам, выделение является необходимой процедурой.

Согласие других дольщиков

Обязательным условием при продаже земельного надела является уведомление всех собственников других долей. Каждый из них обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества.

Факт уведомления необходимо зафиксировать. Например, при помощи заказного письма с уведомлением, сбора подписей на обходной лист, записи устного разговора.

Обязательным условием является сообщение дольщикам всех условий сделки. Включая описание доли, цены и других условий.

Важно! Другие пайщики не могут запретить продажу.

Если собственники не воспользовались своей возможностью, то владелец может продать пай другому лицу.

При нарушении правил уведомления пайщиков, лицо, права которого нарушены, может оспорить факт продажи в судебном порядке.

Другому дольщику

Самым простым вариантом продажи является отчуждение доли другому собственнику. Владелец освобождается от необходимости поиска покупателя. Однако закон предусматривает правила, которые нужно соблюсти при совершении сделки:

  • уведомление других собственников;
  • сохранение условий уведомления при регистрации сделки.

Внесение изменений в стоимость или другие существенные условия договора запрещены. Если в процессе заключения договора меняются условия, другие собственники могут оспорить сделку через суд.

 Правила оформления сделки

Порядок совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли земельного надела оформляет документы, необходимые для проведения сделки.
  2. Стороны составляют и подписывают письменный договор купли-продажи.
  3. Документ заверяется у нотариуса.
  4. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре.

С момента регистрации, право собственности на земельный участок переходит к новому владельцу.

Без согласия других дольщиков

Продажа доли в земельном наделе возможна при наличии согласия всех собственников (ст. 250 ГК РФ). Исключение составляет продажа путем публичных торгов или участка с расположенным на нем зданием или отдельным помещением в сооружении.

Продажа доли путем проведения публичных торгов возможна при предъявлении требований кредитором собственника. Если на объект обращено взыскание, необходимо выделение доли. В ситуации, когда пайщики возражают против выделения, кредитор может потребовать продать долю по праву преимущественной покупки.

В качестве цены устанавливается средняя цена по рынку земельных участков.

Если пайщики отказались от приобретения, кредитор должен обратиться в суд. Решение суда по обращению взыскания на долю в общем имуществе позволяет продать ее с помощью публичных торгов без согласия других собственников.

Участок под индивидуальное жилое строительство

Земельный надел, подготовленный к продаже, может быть как свободным, так и застроенным. Наличие построек не мешает продаже, но требует обязательного наличия документов на объекты строительства.

Если владелец участка не хочет тратить время и денежные средства на оформление построек, необходимо удалить их (снос, вывоз).

Наличие ветхих построек отрицательно скажется на стоимости участка. Кроме того, это может увеличить период поиска покупателя.

Если на земельном наделе находятся объекты капитального строительства, оформлять сделку по продаже участка придется совместно с постройками. Для этого объекты необходимо зарегистрировать в БТИ.

Участок земель сельхозназначения

Продажа участка сельхозназначения включает подготовительные мероприятия:

  1. Направление уведомления в орган местного самоуправления о продаже участка. Документ должен содержать цену и другие условия сделки.
  2. При отсутствии ответа в течение 90 дней со дня вручения уведомления, объект можно продать в течение 1 года.
  3. При внесении изменений в условия договора (уменьшение цены объекта) уведомление направляется повторно.

Чтобы подтвердить направление информации в орган местного самоуправления нужно либо лично сдать уведомление в канцелярию и поставить печать на второй экземпляр документа, либо направить почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

От предварительного предупреждения органов власти освобождаются владельцы участков при совершении сделки без выделения доли в отдельный объект. Покупателем в такой ситуации может быть только другой пайщик.

Порядок подготовки документов на объект

В связи с изменениями законодательства, с 2017 года правила продажи земельных участков подверглись изменениям. Однако необходимо соблюсти и ранее установленный порядок.

Перед выставлением участка на продажу необходимо провести следующие процедуры:

  • межевание;
  • выделение;
  • постановка на кадастровый учет.

Обязательно нужно уведомить других собственников о проведении межевания и выделения. Процесс оформляется в письменном виде. При возможности документ оформляется в виде письма.

Заявление о постановке на кадастровый учет и межевании земли подается в орган местного самоуправления. К нему необходимо приложить:

  • информацию с подписями собственников;
  • межевое дело;
  • документы о праве собственности на объект (договор купли-продажи, дарения, документы о наследовании, свидетельство о праве собственности).

Оформление постановки на кадастровый учет занимает не более одного месяца. Исключение составляют ситуации, когда владелец предоставил неполный пакет документов.

Подготовка документов для совершения сделки

При оформлении договора владелец и покупатель должны подготовить информацию, необходимую для оформления сделки:

  • личные документы сторон (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственника или покупателя);
  • информация об отсутствии строений на участке;
  • документация на постройки, в том числе из БТИ;
  • свидетельство о постановке на кадастровый учет;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о правах на участок;
  • нотариальное согласие супругов сторон на совершение сделки;
  • разрешение районного отдела опеки на продажу объекта (при наличии несовершеннолетнего собственника).

Если право собственности на участок возникло у владельца до 1997 года, в процессе подготовки к совершению сделки необходимо привлечь юриста по земельному праву. Правила оформления за прошедший период прошли неоднократное изменение. Во избежание сложностей при оформлении договора, нужно обратиться к специалисту.

 Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы на оформление с 2018 года возможно подать исключительно через МФЦ.

Совершение сделок с долями земельных наделов имеет много особенностей. Они зависят от места расположения объекта, его назначения и других нюансов. Продавая участок, необходимо подготовить значительный пакет документов.

После регистрации договора, бывший владелец должен предоставить информацию о совершении сделки в налоговый орган, во избежание начисления земельного налога за последующий период.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zemelnoe-pravo/kak-prodat-dolju-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.