Границы квартиры в многоквартирном доме

Содержание

Границы эксплуатационной ответственности

Границы квартиры в многоквартирном доме

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД.

Ответственность УК – внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру.

Ответственность жильцов – внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД.

УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке.

Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД.

УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке.

Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.

36 ЖК РФ):

  • помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором – УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД.

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса – место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК – место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома.

Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО.

Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества.

Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК – предложить такой тариф собственникам.

Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества.

Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность.

В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1).

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

  • для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
  • для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница – сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
  • для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
  • для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.На что УО обратить внимание при осмотре балконных плит МКД.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г.

по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/6724-granicy-ekspluatacionnoy-otvetstvennosti

Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Границы квартиры в многоквартирном доме
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ четко регламентирует собой порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.

На сегодняшний день тема изменения границ помещений в многоквартирном доме является одной из самых распространенных в юридической практике. Связано это с тем, что переустройство и перепланировка жилого помещения в большинстве случаев происходит незаконным способом.

Согласование перепланировки квартиры требует от собственника многочисленных походов по бюрократическим инстанциям, что влечет за собой дополнительные финансовые расходы.

Именно поэтому граждане принимают решение совершить незаконную модификацию помещений в многоквартирном доме, но при этом не задумываются о последствиях, которые могут возникнуть.

Перепланировка и переустройство помещений

Жилищный кодекс РФ четко регламентирует собой порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Ст.

40 гласит о том, что собственник имеет законные основания, чтобы совершить объединение квартиры, купленной им вновь, с уже принадлежавшим ему смежным помещением.

Переустройство и перепланировка жилого помещения возможна лишь в том случае, если трансформация границ этих смежных территорий не влечет за собой изменение общей площади имущества или доли общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Однако стоит помнить о том, что перепланировка и переустройство квартиры представляют собой разные методы модификаций зданий. Ст. 25 ЖК РФ разграничивает два этих понятия. Итак, что является перепланировкой в квартире, а что переустройством?

Перепланировка квартиры – это процесс, который влечет за собой изменение конфигурации квартиры, что требует по своему завершению внесения всех изменений в технический паспорт объекта.

Переустройство жилого помещения – модификационный процесс, который подразумевает собой установку, замену или полный перенос сетей инженерного, санитарно-технического или электрического предназначения, что требует узаконивание изменений посредством внесения новых данный в техпаспорт.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения также являются доступными собственникам таких зданий, так как федеральное законодательство не накладывает на подобные трансформации запрет. Главное следовать закону, соблюдая порядок действий, описанных в НПА.

Реконструкция помещений в многоквартирном доме

Реконструкция квартиры или нежилого помещения вызывает у собственников жилплощади в многоквартирных домах немало споров. И связано это с самой сложностью процесса подобных модификаций.

Если обратиться за разъяснениями к ЖК РФ, то невозможно найти определения, что такое реконструкция помещения. Связано это с тем, что данный термин является сугубо техническим.

Поэтому дефиниция обозначена в Градостроительном кодексе РФ.

Таким образом, реконструкция – это глобальное изменение параметров объектов, которые относятся к категории капитального строительства, а также модификация их частей и качества инженерно-технического оборудования и сетей. В данном случае речь идет об увеличении высоты, площади помещений и количества этажей, постройки лоджии или балкона, что может сказаться на изменении показателей производственной мощности (ст. 1 ч. 14 ГСК РФ).

Многие обыватели путают два термина – реконструкция и переоборудование зданий, что является грубой ошибкой, которая может повлечь за собой серьезные последствия. Напомним еще раз, реконструкция – это технический термин, трактуемый ГСК РФ, тогда как переоборудование относится к перепланировке зданий, причем жилого предназначения.

Условия проведения реконструкции, перепланировки и переустройства

Переоборудование и перепланировка жилого помещения – процедура очень сложная и кропотливая, которая требует соблюдения определенных правил, в том числе и узаконивание изменений.

В частности, переоборудование и реконструкция здания невозможна без согласования с органами местного самоуправления.

В иных случаях, реконструкция является несогласованной, что требует от собственника узаконить перепланировку квартиры в кротчайшие сроки.

Чтобы незаконная перепланировка квартиры стала согласованной, необходимо предоставить целый пакет документов:

  • заявление от лица на переоборудование, перепланировку или реконструкцию жилого помещения, при этом необходимо указать их виды: индивидуальные или совместные;
  • документы, которые подтверждают факт владения имуществом, в котором планируется перепланировка жилого помещения;
  • проект перепланировки квартиры, который будет составлен и оформлен в порядке, закрепленном российским законодательством;
  • технический паспорт жилого помещения, в который будут внесены изменения о том, что произошли переоборудование или реконструкция;
  • согласие от всех собственников и членов семьи помещения, в рамках которого будет происходить переоборудование или переустройство, закрепленное письменно;
  • акт, полученный в органе по охране архитектурных, исторических и культурных памятников. Данный акт содержит в себе сведения о том, является ли многоквартирный дом объектом охраны, в котором планируется перепланировка помещений.

Согласно ст. 26 ЖК РФ, орган, который выдает согласованный акт или разрешение на перепланировку квартиры, не имеет права требовать от собственника помещения иной пакет документов.

Иными словами, собственнику достаточно предоставить указанный перечень бумаг, что позволит узаконить перепланировку помещения.

Орган местного самоуправления выдает лицу расписку о получении документации и в течение 5 дней должен вынести решение – согласовать перепланировку помещений или же отказать.

После того как акт или разрешение на перепланировку квартиры будет вынесено решением органа МСУ, документ отправляется заявителю в течение 3 дней.

При этом акт может быть выслан по почте, что не противоречит законодательству.
Только соблюдая данный порядок, собственник может приступить к переустройству помещения, несмотря на его виды.

В ином случае будет осуществлена несогласованная, незаконная перепланировка квартиры.

Основания для отказа в перепланировке жилых помещений

Органы местного самоуправления могут выдвинуть решение о том, чтобы отказать собственнику в согласовании. В большинстве случаев основанием для этого является нарушение порядка, который подразумевает регистрация переоборудования квартиры. Кроме того, детерминируют отказ и следующие факты:

  • проект перепланировки квартиры не соответствует требованиям, выдвигаемым современным законодательством РФ;
  • регистрация перепланировки помещений и согласование данного процесса невозможно при предоставлении неполного перечня необходимых бумаг;
  • заявитель представил документы в неверный орган.

Решение о том, будет ли проведена регистрация или нет, также высылается собственнику посредством почтовой пересылки. Законодательный порядок предусматривает обязательное условие указания причины отказа ОМСУ на узаконивание перепланировки квартиры.

Кроме того, не допускается переустройство помещений в том случае, если:

  • перепланировка ухудшает условия, в которых будут проживать граждане, а также затрудняет доступ к отключающим механизмам основных инженерных коммуникаций;
  • дом состоит на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
  • многоквартирная постройка причисляется к аварийным домам, которые непригодны для проживания;
  • переустройство затрагивает систему вентиляции, уменьшая или полностью ликвидируя каналы циркуляции воздуха;
  • реконструкция увеличивает нагрузку на саму несущую конструкцию, что может повлечь ее обрушение.

Завершающие действия и ввод в эксплуатацию помещения, подвергшегося перепланировке

После того как будут проведены все виды работ, составляется акт приемной комиссии, который подтверждает законность переоборудования. При этом сопоставляются проект перепланировки квартиры и итоговые модификации. После того как акт будет выдан органом МСУ, он направляется в специализированный орган, который проведет госрегистрацию.

Если был нарушен порядок перепланировки квартиры, то по решению суда собственник может быть обязан восстановить помещение до первоначального вида. При этом срок на восстановительные работы ограничивается судебным решением.

Несогласованная перепланировка или переустройство здания могут быть оставлены без изменения, если владелец сможет доказать факт того, что модификация не ущемляет интересы других граждан, а также не наносит вреда здоровью и не представляет угрозы для жизни.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

В бывшем общежитии (сейчас МКД, муниципальная собственность) есть “ленинская комната”. На сегодняшний день она переведена в жилую комнату и включена в состав рядом расположенной секции (в секции 4 комнаты выходящие в один холл-они составляют коммунальную квартиру №7).

Общего коридора с секцией у бывшей ленинской комнаты нет. В секцию можно попасть только через входную дверь с лестницы.

Правомерно ли включение в состав секции бывшей ленинской комнаты (это будет уже 5-я комната), если у ленинской комнаты нет с секцией общего коридора и выхода в холл? Перестройка муниципалитетом не планируется. Ленинская комната имеет одну стенку с комнатой соседей.

Поэтому комнаты никак нельзя соединить, прорубив проход между ними. Эта комната вообще не имеет отношения к нашей секции. Площадь туалетов, холла, кухни распределяется только на те комнаты, которые расположены внутри секции. Администрация перевела ленинскую комнату в жилую и отдала по договору соц. найма жильцу.

И, теперь пытаются “впихнуть” ее в наш холл. Говорят, а, что нам остается делать, для приватизации, комнате нужен туалет, кухня и т.д. Это дополнительные жильцы на туалеты, душ, кухню, а там одна газовая плита. Ведь площадь кухни и туалетов строилась из расчета на количество комнат в секции.

Вторую плиту нам никто не разрешит ставить, туалет еще один никто не сделает. По санитарным нормам разве можно уменьшать жильцам секции площадь вспомогательных помещений? У секции даже общего коридора с ленинской комнатой нет. Жильцы этой комнаты будут попадать к нам в холл через входную дверь, т.к. ленинская комната не имеет выхода в холл.

Виктория21.02.2019 18:39

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Дубровина Светлана Борисовна07.03.2019 14:23

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна08.03.2019 11:00

Задать дополнительный вопрос

Есть факт перепланировки вернее модификации т.к.вместо развалившегося встроенного дерев.шкафа была сделана стена из гипс картона.На основе какого закона можно говорить о модификации и неоформлении перепланировки

Светлана18.11.2017 17:55

Здравствуйте Светлана! Законодательство ст. 25, 26 ЖК РФ. СНиП 31-01-2003. Если ухудшается прочность здания или условия проживания граждан, а также увеличение нагрузки на несущие конструкции, то перепланировка не допускается. 

Федорова Любовь Петровна20.11.2017 15:41

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/izmenenie-granic-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome.html

Межевание территории многоквартирного дома

Границы квартиры в многоквартирном доме

«Все вокруг народное, все вокруг мое» – популярный советский мем, как сказали бы современники. Эта фраза – не покрытая нафталином шутейка, а вполне жизнеспособный сценарий для многих граждан и в настоящее время. Потому что СССР в мировой истории уже закончился, а в некоторых гражданах – нет.

Применительно к многоквартирному дому это означает следующее: если вы не воспользуетесь правом на участок, на котором располагается само здание, им воспользуются другие. И тогда у вас во дворе вместо привычной всем детской площадки и лавочек для вечерних посиделок вырастут гаражи, магазины или казино с блэк-джеком и…остальным.

Для предотвращения подобных ситуаций на благо жильцов многоквартирных домов создан такой инструмент, как межевание.

Что такое межевание

Межевание – это официальное установление границ земельного участка, их фиксация на территории, расчет площади полученного участка с занесением всех данных в единую базу. В результате всех манипуляций заказчик получает межевой план участка.

До тех пор, пока участок не размежеван, между соседями могут быть споры о границах наделов, миграция заборов и прочие житейские радости. Но если информация о границах и координатах уже есть в реестре, такая самодеятельность попросту невозможна.

Для новостроек вопрос межевания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не актуален. Застройщик решает этот вопрос еще на этапе сдачи дома, потому что без межевания ввести дом в эксплуатацию не получится.

Многоквартирные дома старой застройки в большинстве случаев располагаются на муниципальной или государственной территории.

В связи с этим, распоряжаться земельным участком по своему усмотрению они не имеют права, а управляющая организация не может заниматься благоустройством дворов.

Зато это право могут получить другие заинтересованные лица, и как уже было сказано выше, использовать территорию в своих нуждах.

При желании жильцов многоквартирного дома, можно определить границы принадлежащего ему земельного участка и в пределах территории обустраивать пространство в соответствии со своими потребностями. При этом выделение отдельных участков для каждого владельца квартиры невозможно и незаконно, даже несмотря на межевание.

В процессе межевания также законом не запрещено присоединять к территории прилегающие участки, которые ни за кем не зарегистрированы. Поэтому жильцы соседних домов могут совершенно официально увеличить свою придомовую территорию за счет соседнего не размежеванного участка. В связи с чем в вопросе получения участка в общую собственность жильцов лучше поторопиться.

Кто должен проводить межевание участка

Поскольку земля, на которой расположен многоквартирный дом, в большинстве случаев является муниципальной, в соответствии с действующим законодательством заявку на межевание может подать как муниципалитет, так и жильцы дома.

После проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома выбранный представитель может с оригиналом протокола собрания и всеми сопутствующими документами обратиться в соответствующий департамент местной мэрии.

Мэрия должна принять документы, однако в текущем бюджете могут быть не заложены расходы на такие процедуры. Поэтому процесс межевания может растянуться на месяцы до того момента, пока муниципалитет не изыщет средства для проведения всех необходимых работ.

А учитывая нынешнюю экономическую ситуацию, и то, что городские бюджеты страны в основном дефицитные и дотационные, этого может не произойти вовсе.

Если собственники не хотят ждать, они могут пригласить специалиста для межевания самостоятельно. При этом все расходы, связанные с оформлением межевого дела, возлагаются на заказчика (то есть на жильцов многоквартирного дома). Возместить понесенные затраты не удастся.

То есть здесь остается выбор – долго и бесплатно, либо платно, и быстрее. Очень быстро не получится в любом случае, почему – расскажем далее.

Как определяются границы земельного участка

Насущный вопрос. Он тоже регулируется законодательно, а не оставлен на усмотрение проживающих на территории граждан. Существуют определенные правила, в соответствии с которыми устанавливаются границы территории.

  • на исследуемом участке размещен многоквартирный дом и элементы благоустройства. Последние не могут выходить за пределы территории;
  • объекты уличной дорожной сети не могут быть отнесены к территории конкретного дома, поэтому в пределы участка они не включаются;
  • учитывается фактическое землепользование и зонирование, в том числе естественное (рельефное) в соответствии с градостроительными нормами. Если определяемая площадь земельного участка меньше предусмотренной градостроительными нормами, то она устанавливается, исходя из фактического положения вещей;
  • при межевании учитываются все здания и строения, расположенные на участке и обеспечивающие функционирование многоквартирного дома (котельные, бытовки, и так далее). Сооружения должны соответствовать всем установленным нормам.

Как проводят межевание земельного участка, на котором стоит многоэтажка

Межевание – процедура непростая и включает в себя несколько этапов. Все они обязательны к исполнению с соблюдением представленной очередности.

Этап 1. Проведение собрания собственников жилого дома.

Межевание, как и многие другие действия, связанные с функционированием многоквартирного дома, проводится только если было принято соответствующее решение на собрании собственников.

Для того, чтобы решение считалось принятым, достаточно, чтобы на собрании присутствовал кворум.

Обычно это 2/3 существующих собственников квартир, но не в количественном выражении, а исходя из площади в собственности.

То есть голос одного владельца «трешки» весомее, чем голоса трех владельцев «однушки». Для проведения межевания достаточно получить 50% всех присутствующих на собрании собственников.

На собрании помимо принципиального решения о межевании, выбирается представитель от жильцов, который будет иметь право подписи и принятия решений по всем вопросам, касающимся установления границ земельного участка. Он и будет заниматься оформлением всех необходимых документов.

Этап 2. Определение фактических границ земельного участка

Для проведения межевальных работ приглашается сертифицированный геодезист. Это специалист определит границы участка и перенесет их в межевальный план. Геодезисту нужно предоставить технический план дома. При наличии доверенности, замерщик может запрашивать всю необходимую документацию самостоятельно.

В договоре, заключенном с геодезической организацией, будут указаны даты проведения замеров и сроки, в которые будет зарегистрировано право собственности на земельный участок. При межевании могут присутствовать все заинтересованные стороны, в том числе представители муниципалитета.

Обязательным приложением к межевому делу является акт о согласовании границ. Он представляет собой письменное согласие собственников или арендаторов прилегающих участков с произведенным делением.

Проект межевания выносится на публичные слушания. В случае, если он не вызывает возражений, геодезическая организация продолжает работу.

Этап 3. Регистрация права собственности на выделенный участок

После всех процедур геодезист окончательно формирует межевое дело и сдает его на регистрацию в управление Росреестра. Для регистрации необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление о регистрации права общей собственности (выдается в управлении Росреестра или в МФЦ);
  • паспорт полномочного представителя жильцов дома и документ, подтверждающий полномочия (нотариально заверенная доверенность);
  • квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию. Каждый собственник, регистрирующий за собой долю в праве общей собственности, должен оплатить госпошлину. На сегодняшний день она составляет 200 рублей, но лучше поинтересоваться суммой непосредственно перед подачей документов, потому что законодательство меняется чаще, чем мы успеваем отслеживать эти изменения;
  • оригинал протокола собрания, на котором было принято решение о межевании и распределении долей на общее имущество многоквартирного дома;
  • кадастровый план участка и межевое дело;
  • при наличии собственников, вступивших в свои права до 31 января 1998 года, необходимо предоставить их правоустанавливающие документы для регистрации права в Росреестре. Скорее всего в этом случае придется оплачивать дополнительную госпошлину;
  • дополнительные документы, предусмотренные в отдельных случаях.

Если процедура соблюдена с учетом всех норм закона, регистрация проходит в течение 7 дней.

Сроки и стоимость выполненных работ

Как и во всех подобных процедурах, точные сроки и стоимость предварительно назвать невозможно, поскольку для каждого участка существуют свои нюансы и особенности.

Учитывая, что необходимо осуществлять фактические замеры, а потом объявлять публичные слушания по вопросу установления границ участка, процедура будет занимать в среднем от полутора до четырех месяцев.

В случае, если собственники прилегающих участков не согласятся с предложенными границами межевания, дело может осложниться и дойти до суда. А судебные тяжбы могут длиться годами. Поэтому предсказать точные сроки окончания процедуры –все равно, что гадать на кофейной гуще.

Что касается стоимости работ, здесь тоже могут быть варианты. Проведением замеров может заниматься любая сертифицированная геодезическая организация. И эти организации могут быть как частные, так и муниципальные. Независимо от формы собственности, ценовая политика у каждой конторы будет своя.

Она зависит от множества факторов – скорости и качества работы, опыта сотрудников, величины расходов на поддержку деятельности организации, да и просто от аппетитов ее руководителя. Небольшой мониторинг стоимости услуг в сети показывает ценник от 10 000 до 50 000 рублей, в зависимости от величины и формы участка.

Если участок простой прямоугольной формы — это будет стоить дешевле, чем участок-многогранник неправильной формы.

Правовые последствия межевания земельного участка

Как у любого действия, у межевания есть и позитивные, и спорные моменты. В числе позитивных обозначим следующие:

  • распоряжение участком по своему усмотрению (в рамках действующего законодательства, разумеется).
  • благоустройство участка в соответствии с потребностями жильцов;
  • установка шлагбаума, возможность огородить участок забором;
  • строительство на территории коммерческих объектов, прибыль от которых распределяется между собственниками.

Помимо преимуществ владения придомовой территорией в виде распоряжения своей собственностью, на новых владельцев общедомового имущества налагается определенная ответственность. Выражается она в виде:

  • налогового бремени. В России предусмотрен налог на любую собственность, и его величина зависит от кадастровой стоимости участка. Общая сумма налога делится на всех собственников пропорционально установленным долям, и может возрастать с увеличением стоимости участка.
  • собственники имущества самостоятельно несут ответственность за благоустройство и сохранность участка. Но это не означает, что жильцы самостоятельно должны поливать газоны и очищать проезд от снега. Как правило, все эти функции передаются управляющей организации за соответствующую плату.

Эпилог

Обычно мы в подобных статьях предлагаем вам перед принятием решения хорошенько взвесить все «за» и «против».

В этом же случае преимущества проведения посещения значительно перевешивают недостатки, связанные с оплатой налога на имущество.

Достаточно упомянуть о том, что домам, расположенным на не размежеванном участке, могут отказать в капитальном ремонте и других важных процедурах. Поэтому мы рекомендуем заняться межеванием земельного участка в ближайшее время

Предварительный договор купли-продажи

Дизайн-проект квартиры

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/mejevanie-territorii-mnogokvartirnogo-doma-5e09ce42a1bb8700b1e68824

Споры по определению границ инженерных сетей МКД — Audit-it.ru

Границы квартиры в многоквартирном доме

А. Р. Миронова

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 6/2016

Каким образом определить границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения? Можно ли изменить их против воли РСО, если ранее соответствующие акты были подписаны абонентом?

В нашу компанию за юридической помощью обращаются исполнители коммунальных услуг из разных регионов страны при возникновении споров с РСО в процессе заключения и исполнения договоров.

Большая часть споров возникает относительно определения точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности по договору.

С целью сокращения потерь на сетях РСО стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора, поскольку помимо потерь на управляющего МКД возлагается еще и бремя содержания таких инженерных сетей.

Используя накопленный опыт по подобным делам, рассмотрим способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон. Благодаря недавнему определению ВС РФ это стало возможным и в отношении уже заключенных договоров.

Понятия и нормативное регулирование

Понятия точек поставки, а также границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности представлены в законодательных актах, регулирующих порядок поставки соответствующего ресурса:

  • в Правилах организации теплоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808);
  • в Правилах горячего водоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 642);
  • в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644);
  • в Правилах поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549);
  • в Основных положениях функционирования розничных рынков электрической энергии (утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442).

Несмотря на то, что в перечисленных законодательных актах понятия точки поставки и границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему.

Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки ОПУ, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.

Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.

Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.

Изменение границ с согласия собственников

Положения ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, а также Правила содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения, поскольку он заключается исполнителем коммунальных услуг с РСО с целью оказания коммунальных услуг гражданам. В соответствии с ЖК РФ по договору управления МКД исполнитель несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в доме.

В состав общего имущества собственников помещений в МКД входят в том числе инженерные коммуникации, находящиеся внутри дома (п. 5 – 7 Правил содержания общего имущества) или за его пределами на земельном участке, входящем в состав общего имущества в МКД (пп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества), и предназначенные для обслуживания данного дома.

В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества ОПУ устанавливается на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и относится к общему имуществу.

Согласно п.

 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса – место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью МКД. Соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности.

Следовательно, граница балансовой принадлежности – это внешняя граница стены МКД либо граница земельного участка в случае, когда границы участка определены на основании данных государственного кадастрового учета и когда инженерные сети, находящиеся в границах этого земельного участка, обслуживают исключительно один дом. Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу.

Место установки ОПУ – граница сетей, входящих в состав общего имущества в МКД.

Различия имеются в отношении внешней границы сетей газоснабжения: это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Таким образом, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД, подписавшими акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности (или принявшими данное решение).

Акты разграничения

Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются сторонами при заключении договора и определяют, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать исполнитель коммунальных услуг. Рекомендуем исполнителям во избежание споров в процессе исполнения договора с РСО подписывать названные акты на этапе заключения договора. При этом необходимо учитывать следующее.

Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подписываются сторонами в процессе технологического присоединения сетей потребителя к сетям РСО, они также могут быть подписаны (при отсутствии ранее составленных актов) в процессе заключения договора с РСО.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД.

Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в соответствующих актах с РСО.

Следовательно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.

Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, границей балансовой принадлежности сетей является внешняя стена МКД.

Бесхозяйные сети

Довольно часто инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. На кого возлагается обязанность по обслуживанию данных сетей и оплате потерь коммунальных ресурсов в них?

Согласно действующему законодательству, если участок сетей между сетями МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО учитываются затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. Об этом говорится:

  • в Федеральном законе от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);
  • в Федеральном законе от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (ч. 5, 6 ст. 8);
  • в Федеральном законе от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (ч. 4 ст. 28).

Возлагать на потребителей и исполнителей коммунальных услуг потери коммунальных ресурсов на бесхозяйных участках сетей незаконно. Такой вывод в отношении потерь электроэнергии был сделан в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

При заключении договора с РСО

Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.

В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности.

Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.

Следовательно, если РСО предлагает к заключению договор с актом разграничения эксплуатационной ответственности, в котором границы выходят за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, необходимо подписать такой договор с протоколом разногласий относительно границ ответственности.

В протоколе разногласий нужно указать условие о границах эксплуатационной ответственности со ссылкой на п.

 8 Правил содержания общего имущества: граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней границе стены МКД (границе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме).

При рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договоров энергоснабжения суды утверждают такие контракты в отношении условий о границах эксплуатационной ответственности. Примерами из практики могут служить постановления АС ВВО от 19.11.2015 по делу № А29-10092/2014, АС ЗСО от 09.11.2015 по делу № А75-1441/2015, АС СКО от 11.12.2015 по делу № А25-953/2014.

Если в договоре с РСО границы сетей не согласованы

Если стороны не обратились в суд об урегулировании разногласий при заключении договора ресурсоснабжения и протокол разногласий остался не подписанным РСО, при возникновении споров по объемам поставленных ресурсов и границам ответственности договор не будет признан судом незаключенным, так как условие о границах эксплуатационной ответственности может быть урегулировано законом.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.

2010 № 3409/10 суд пришел к выводу, что отсутствие согласованного сторонами акта разграничения балансовой принадлежности не может свидетельствовать о незаключении сторонами договора.

При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности, а последняя определяется по признаку собственности.

Если в договоре с РСО установлены границы сетей не по закону

Как правило, договор заключается на определенный срок и считается пролонгированным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в определенные сроки о своем намерении заключить договор на новых условиях.

В порядке, установленном договором ресурсоснабжения, исполнитель коммунальных услуг вправе заявить о расторжении договора и заключении нового договора на иных условиях. В новом договоре он сможет добиться согласования границ в предложенной им редакции (при необходимости – в судебном порядке).

Признание судом условия договора об установлении границ сетей ничтожным

Теперь рассмотрим вариант, когда при заключении договора с РСО в актах разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности были согласованы границы, выходящие за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, и в процессе исполнения договора у сторон возник спор об оплате тепловых потерь.

Определением ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС15-11564[1] дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендациями установить, имелось ли волеизъявление собственников помещений в МКД на перенесение границы балансовой принадлежности за пределы внешней границы стены МКД и изменение состава общего имущества.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил противоречие акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности императивным нормам права, а также отсутствие решения собственников об отнесении спорного участка инженерных сетей к общему имуществу. Договор с РСО в части акта разграничения эксплуатационной ответственности был признан ничтожным, РСО было отказано во взыскании потерь с УК по спорному участку сетей.

Арбитражные суды при рассмотрении подобных споров уже используют данное определение Верховного Суда и принимают решения о возложении на РСО бремени содержания и обслуживания инженерных сетей за пределами общего имущества собственников помещений в МКД, а также обязанности оплачивать потери на таких сетях.

Например, в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу № А72-9399/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу № А53-23569/2014, Решении Арбитражного суда Ульяновской области от 27.01.

2016 по делу № А72-9399/2015 арбитры при принятии судебных актов ссылались на вышеназванное определение ВС РФ.

* * *

Точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия ОПУ) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД.

Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте и если нет решения собственников о переносе границы.

Согласовывать границы инженерных сетей проще всего в процессе заключения договора, в том числе в суде.

Условия заключенного договора и подписанных актов разграничения, противоречащие обязательным для сторон договора ресурсоснабжения правилам, ничтожны при отсутствии решения собственников помещений в МКД об установлении иных границ общего имущества в МКД. 

[1] Вынесено по иску теплоснабжающей организации к УК о взыскании потерь в участке сети от места установки ОПУ (точки ввода трубопровода в МКД) до границы балансовой принадлежности, определенной в акте разграничения как точка вывода (врезки) трубопровода с теплоносителем от ЦТП.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a831688/870801.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.