Аренда с правом выкупа что это

Содержание

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления в 2021 году

Аренда с правом выкупа что это

Аренда с правом выкупа недвижимости – рискованная сделка, которая имеет свои преимущества и недостатки.  Рассмотрим, что это такое и как ее грамотно провести, как составить договор и зарегистрировать переход прав собственности.

Аренда с правом выкупа недвижимости – юридическая сделка, согласно которой арендатор проживает на жилплощади или пользуется нежилым помещением, регулярно вносит платежи за объект и по достижении определенной суммы получает права собственности на него.

Договор аренды с правом выкупа не равен договору продажи объекта с его оплатой в рассрочку. Ежемесячно перечисляемые арендатором денежные средства – это арендная плата, а не авансы, которые вносятся в счет оплаты имущества.

Подобные сделки для арендаторов выгодны, особенно если у них нет крупной суммы средств или они не желают связываться с банками и обременять себя кредитом. Для арендодателя такая сделка не всегда выгодная, поскольку он теряет возможность ежемесячно получать плату за недвижимость.

Договор аренды с дальнейшим правом выкупа нередко применяется в хозяйственной деятельности юридических лиц – организаций, предприятий.

Бухгалтерский учет требует ежемесячного признания расходов в виде арендной платы. Если в бухучете не отражается задолженность перед собственником, причем арендатор не перечисляет платежи по договору, то налоговая может решить, что имуществом пользуются бесплатно. Тогда стоимость арендной платы будет причислена к внереализационным доходам.

В первую очередь арендодатель получает возможность продать объект по цене выше рыночной. При этом покупатель получит право собственности только после того, как полностью выполнит финансовые обязательства.

Преимущества для арендатора следующие:

  • проживание в квартире до ее покупки;
  • отсутствие необходимости оформлять кредит и переплачивать банку;
  • возможность отказаться от приобретения объекта в любое время;
  • отсутствие необходимости искать арендатора, исправлять кредитную историю, если она испорчена;
  • отсутствие возрастных, национальных, семейных, профессиональных ограничений;
  • отсутствие требования к минимальному стажу на текущем рабочем месте в 6 месяцев.

Помимо этого, для заключения сделки и оформления договора нужен только паспорт – документы на объект готовит арендодатель. В случае с ипотекой необходимо собирать внушительный пакет документов.

Однако у такой сделки есть и риски.

Продавец рискует тем, что он может упустить выгоду, если за весь период выкупа недвижимости ее стоимость значительно повысится.

Покупатель за это время может использовать квартиру не по целевому назначению – например, оформить в ней мастерскую и приносить дискомфорт проживающим по соседству лицам. Ответственность за это будет нести юридический собственник жилья.

Что касается покупателя, то для него риски следующие:

  • продавец на весь арендный срок – юридический собственник жилья, который вправе распорядиться объектом по собственному усмотрению;
  • продавец может в любой момент расторгнуть договор и отказаться возвращать деньги, в результате чего покупателю придется обращаться с иском в суд и предоставлять документы, которые доказывают факт перечисления платежей;
  • если продавец скончается до окончания действия арендного договора, то покупателю придется разбираться с наследниками, заключая с ними новое соглашение;
  • владелец может использовать квартиру в залог для того, чтобы получить в банке кредит.

Если оплата проводится наличными, необходимо каждый раз составлять расписки. До момента получения прав собственности на квартиру покупатель должен хранить все расписки. Если деньги переводятся безналом, то подобные меры предосторожности не нужны.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости сочетает в себе стандартный договор аренды, а также соглашение купли-продажи.

В тексте документа указываются следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация о сторонах: ФИО без сокращений или наименование юридического лица, паспортные данные, адрес регистрации, действующие номера телефонов, другие контактные данные;
  • подробное описание объекта недвижимости: технические характеристики (площадь, количество комнат и т. д.), адрес нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации;
  • указание на сумму денежных средств, которую перечислит покупатель (для оценки объекта можно воспользоваться помощью независимого оценщика);
  • порядок оформления выплаты: периодичность платежей (каждый год, полгода, месяц), сумма, срок окончательных расчетов;
  • дата регистрации перехода права собственности – или по усмотрению сторон, или при последнем денежном переводе от покупателя;
  • положения о плате за аренду: размер платы, порядок оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности сторон;
  • учет инфляции стоимости недвижимости и ее аренды;
  • ответственность сторон: необходимо указать, что если продавец откажется в дальнейшем регистрировать права собственности, то ему придется вернуть покупателю всю перечисленную им сумму;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок решения форс-мажорных обстоятельств (например, если продавец или покупатель скончается);
  • страховка;
  • подписи и реквизиты сторон.

Договор должен содержать максимум информации о проводимой сделке – это убережет участников соглашения от спорных ситуаций, разбирательств и финансовых потерь.

Скачать

Переход прав проводится при соблюдении 2 условий:

  • срок действия договора подошел к концу;
  • покупатель полностью выполнил финансовые обязательства перед продавцом.

При переходе права собственности заключенный договор необходимо зарегистрировать. После это в действие вступают нормы договора купли-продажи.

Переход прав сопровождается внесением изменений в Росреестр, после чего оформляется новое свидетельство.

Поскольку аренда с правом выкупа действует долгое время, за этот срок стоимость недвижимости может быть существенно увеличена, и продавец понесет упущенную выгоду.

Если для сторон этот вопрос важен, то можно воспользоваться следующими способами:

  • расчеты проводятся в долларах или евро, а не в национальной валюте;
  • каждый месяц оплата рассчитывается заново с учетом инфляции.

Рекомендуется указать в договоре формулу изменения и расчета стоимости недвижимости. Если же в тексте соглашения будет указана фиксированная стоимость, то в будущем это может привести к конфликтным ситуациям.

Аренда с правом выкупа позволяет арендатору стать в дальнейшем собственником недвижимости, полностью выплатив ее стоимость. Договор между продавцом и покупателем содержит в себе положения и аренды, и купли-продажи. После выкупа объекта договор регистрируется в Росреестре, оформляется новое свидетельство о праве собственности.

У такой сделки есть как преимущества, так и риски, поэтому требуется юридически грамотное оформление договора.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/arenda-s-pravom-vikupa-nedvizhimosti

Аренда недвижимости с правом выкупа. Юридические аспекты сделки и образец договора

Аренда с правом выкупа что это

ДОГОВОР

аренды (имущественного найма)

недвижимого имущества с последующим выкупом

город, дата заключения договора

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора

    1. Наймодатель передает Нанимателю земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома, имеющие следующие характеристики, далее именуемые «Жилой дом»:

– жилой дом, назначение: __________, _-этажный, общей площадью ___ кв.м, расположенный по адресу ____________________________________________, условный номер: ____________________________________________. Дом имеет неотделимые улучшения в виде ____________________________________________.

Жилой дом принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» ________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________;

– земельный участок, категория земель: ____________________________________________, разрешенное использование: ____________________________________________, площадь ___ кв.м., расположенный по адресу: ____________________________________________, кадастровый номер: ____________________________________________.

Земельный участок принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _______ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________.

1.2. Характеристики Жилого дома на момент его передачи Нанимателю указываются в Приложении № 1 к Договору – Передаточном Акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Наниматель осмотрел Жилой дом до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. Срок действия настоящего договора

2.1. Срок найма Жилого дома устанавливается с «__» _______ 20__ года по «__» _______ 20__ года.

2.2. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель обязуется:

3.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Жилой дом, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

3.1.2. При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п. 5 настоящего договора.

3.1.3 Наймодатель обязуется не совершать сделок по возмездному и безвозмездному отчуждению Жилого дома третьим лицам, не передавать его в залог, не ограничивать правами третьих лиц, в том числе правом пользования и проживания.

3.1.4. В Жилом доме постоянно зарегистрированы: ________________________________. Наймодатель обязуется своими силами и за свой счет снять с регистрационного учета указанных лиц в течение _ (_________) месяцев с момента заключения настоящего договора.

3.2. Наймодатель вправе осуществлять проверку состояния Жилого дома и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

3.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

  • распоряжается Жилым домом на законном основании;
  • Жилой дом не сдан в наем, не отчужден, не находятся под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.

4. Права и обязанности Нанимателя

4.1. Наниматель обязан:

4.1.1. Использовать Жилой дом в соответствии с его целевым назначением, бережно относиться к обустройству и элементам конструкций и коммуникаций Жилого дома.

4.1.2. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших в Жилом доме, своими силами и за свой счет.

4.1.3. Своевременно вносить плату за пользование Жилым домом (плату за найм), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п. 6.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

4.1.4. Содержать Жилой дом в порядке, а также поддерживать его в надлежащем жилом состоянии.

4.1.5. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Жилым домом.

4.1.6. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Жилой дом в соответствии с пунктом 3.2. настоящего Договора.

4.1.7. Если последующий выкуп Жилого дома не будет произведен по любым основаниям, Наниматель обязан возвратить Наймодателю Жилой дом, в том же состоянии в котором он были передан Нанимателю с учетом его естественного физического износа, по истечении срока найма.

4.1.8. В случае обнаружения нанесения ущерба Жилому дому в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

4.1.9. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию. При этом документы и почтовые отправления касательно осуществления платежей, предусмотренных п. 4.1.3 Договора должны быть переданы Наймодателю не позднее двух рабочих дней с момента их получения Нанимателем.

4.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

4.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование, требующего изменения конструктивных элементов, в Жилом доме (установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

4.2.2. Передавать Жилой дом в пользование третьим лицам путем заключения договора поднайма.

4.2.3. Осуществлять переустройство и перепланировку, способные ухудшить характеристики и повлиять на стоимость Жилого дома.

4.3. Наниматель вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем производить текущий ремонт, реконструкцию Жилого дома, неотделимые улучшения и благоустройство прилегающего земельного участка по своему усмотрению.

5. Последующий выкуп Жилого дома

5.1. Жилой дом переходит в собственность Нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии полного внесения Нанимателем Выкупной цены путем заключения договора купли-продажи между Сторонами.

5.2. По согласованию Сторон Выкупная цена жилого дома составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек и состоит в том числе из суммы средств, переданных Нанимателем Наймодателю в качестве платы за найм. Стороны договорились, что при внесении платежей в соответствии с п.

6.3. настоящего договора срок полной выплаты Выкупной цены составит __ (____________) месяцев. Таким образом крайний срок, в который стороны должны будут осуществить выкуп Жилого дома и заключить следующий из него договор купли-продажи наступит не позднее «__» ____ 20__ года.

5.3. До заключения настоящего договора в счет Выкупной цены Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ____________ (____________) рублей 00 копеек.

5.4. Наймодатель обязуется провести сделку выкупа Жилого дома путем заключения договора купли-продажи Жилого дома с Нанимателем или уполномоченным им лицом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента полного внесения Выкупной цены Жилого дома.

5.5. Односторонний отказ от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи при условии надлежащего выполнения Нанимателем обязательств по настоящему договору со стороны Наймодателя не допускается.

5.6. В случае одностороннего отказа Нанимателя от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи внесенная часть Выкупной цены остается у Наймодателя.

5.7. В случае невозможности проведения сделки выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи по вине третьих лиц или не зависящих от Сторон обстоятельств внесенная часть Выкупной цены подлежит возврату Нанимателю. Бремя доказывания того, что обстоятельства, препятствующие проведению сделки, не зависят от действий или бездействия Сторон, лежит на Наймодателе.

6. Платежи и порядок расчетов

6.1. Плата за найм Жилого дома в месяц составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек.

6.2. Плата за найм Жилого дома входит в Выкупную цену Жилого дома.

6.3. Плата за найм Жилого дома производится ежемесячно путем наличных расчетов не позднее «__» числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. Наниматель вправе досрочно исполнять обязательства по внесению платы за найм.

6.4. Установленная плата за наем Жилого дома не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

6.5. Оплату потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг осуществляет Наниматель.

6.6. Наймодатель гарантирует, что на дату заключения настоящего договора отсутствуют задолженности по оплате потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг

7. Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора

7.1. Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.

7.2.

Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора только в случае грубого нарушения Нанимателем условий настоящего Договора путем направления Нанимателю соответствующего письменного уведомления не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора. Грубым нарушением условий настоящего договора в частности является нарушение срок внесения платы за найм более чем на 30 (тридцать) календарных дней.

Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с момента направления Найсмодателем соответствующего уведомления.

7.3. При не внесении Нанимателем платы за найм Жилого дома в течение двух месяцев, настоящий Договор считается расторгнутым.

7.4. Наниматель несет имущественную ответственность за ущерб, причиненный Объекту, за вред, причинённый владельцам прилегающих помещений и земельных участков, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя или лиц, с ним проживающих.

7.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

7.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Жилой дом, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания, Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за найм Объекта.

7.9.

Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.

8. Особые условия

8.1. В случае невозможности выкупа Жилого дома неотделимые улучшения, произведенные в Жилом доме Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения стоимости.

8.2. С момента передачи от Наймодателя риск случайной гибели Жилого дома переходит к Нанимателю.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

9.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

9.3. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

9.4. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

9.5. Стороны обязуются считать положения настоящего Договора конфиденциальной информацией и не разглашать его условия третьим лицам.

9.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

10. Подписи Сторон

Источник: https://sudtut.ru/2017/05/05/arenda-nedvizhimosti-s-pravom-vykupa-yuridicheskie-aspekty-sdelki-i-obrazec-dogovora/

Аренда недвижимости с правом выкупа: понятие и образец договора

Аренда с правом выкупа что это

Последнее обновление: 18.02.2021

Аренда с правом выкупа недвижимости – сделка распространенная и выгодная обеим сторонам. Ее можно сравнить с рассрочкой или лизингом. У покупателя нет полной суммы денег, чтобы выкупить предмет операции полностью и сразу, а продавец регулярно получает суммы, вплоть до переоформления имущественного права.

Условия договора аренды с правом выкупа

Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.

Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.

Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:

  • действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
  • несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.

Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы.

Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить.

Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.

Договор, как правило, заключается на длительный срок, поэтому у собственника есть право внесения корректировок в размер платы. Но это условие должно быть прописано в договоре. В обязанность наймодателя также входит своевременное письменное оповещение нанимателя об изменении платежей. Также необходимо удостовериться, что уведомление получено.

Перед тем, как заключать договор на аренду дома с выкупом, рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны владельцы / владелец предмета сделки. Это можно сделать через МФЦ или с помощью официального сайта Росреестра.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

  • сумма сделки несколько завышена;
  • переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

  • риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
  • арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

  • он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
  • есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
  • у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

  • пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
  • у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
  • если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Отличия от лизинга

Данный вид договорных отношений можно соотнести с лизингом или рассрочкой. Но есть отличия:

  • предметом сделки выступают различные активы. В аренде – те, о которых договорились стороны в данный момент, в лизинг – утверждённые приобретателем;
  • наличие/отсутствие третьих лиц. В аренде они отсутствуют, в лизинге в такой роли выступает тот, кто предоставляет предметы сделки.

Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.

Порядок проведения сделки

Нужно придерживаться следующего порядка:

  1. Подготовка договоров.
  2. Сбор прочих документов.
  3. Переоформление имущественного права.
  4. Получение предмета сделки в собственность.

Важно! У каждой стороны могут возникнуть налоговые последствия. К ним нужно быть готовым.

Необходимые документы

Обеим сторонам нужен комплект документов. От арендатора требуется только паспорт. Владельцу нужно подготовить:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую его право;
  • документ, на основании которого право возникло;
  • технический паспорт и экспликация;
  • расчёт арендных платежей;
  • договор аренды и соглашение купли-продажи.

Составление договоров рекомендуется доверить юристу. Он внимательно изучит правоустанавливающую документацию, правильно составит соглашения, учтя нюансы последующего выкупа.

Договор аренды с последующей продажей предмета и ДКП подписываются обеими сторонами сделки. Так как срок аренды превышает год, а предметом является недвижимость, операцию необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ или через официальный сайт.

Оценка недвижимости и переход прав

Такие соглашения, как правило, заключаются на длительные временные периоды. Поэтому сумма платежей может несколько раз поменяться, вместе со стоимостью объекта. Нужно иногда проводить оценку.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов, в «теле» соглашения нужно указать не фиксированную выкупную стоимость, а формулу для её расчёта. Для базы брать оценочную стоимость объекта, не стоит забывать про естественную амортизацию. От полученного результата будут зависеть арендные платежи.

Все права на объект операции переходят к арендатору после того, как наступает одно из этих условий:

  • период договорных отношений истёк, ни одна сторона не нарушала условия соглашения;
  • арендатор полностью выкупил предмет сделки у собственника.

Когда одно из этих условий наступит, ДКП подлежит регистрации в Росреестре.

Меры предосторожности перед заключением договора

Заключая любую сделку гражданско-правового характера, необходимо минимизировать собственные риски. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости с целью составления соглашений и юридического сопровождения всей операции.

Если у сторон нет возможности оплачивать услуги профессионала, они могут самостоятельно предпринять некоторые меры предосторожности. В частности:

  • перед заключением арендного соглашения, арендатор, он же будущий покупатель, может самостоятельно затребовать выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны сведения о владельце предмета сделки, а также приведена информация о наличии/отсутствии обременений;
  • перед регистрацией перехода права владения, нужно ещё раз запросить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что наймодатель не сделал объект операции предметом залога;
  • попросить выписку из ФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • если предметом сделки является жилое помещение, то нужно убедиться в том, что не производилась незапланированная перепланировка. Для этого нужно попросить у продавца предъявить техническую документацию;
  • чтобы убедиться в том, что отчуждение права на жилое помещение не ущемляет права несовершеннолетних детей, нужно потребовать предъявить «чистую» выписку из домовой книги.

Обратите внимание! Некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из домовой книги действительная всего 30 дней с момента получения.

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:

  • сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
  • описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
  • срок действия договора;
  • права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
  • если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
  • гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
  • сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
  • обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
  • дата подписания.

Обратите внимание! Если один из оппонентов не может лично присутствовать при подписании, он может прислать своего представителя с нотариальной доверенностью. Её реквизиты вписываются в «тело» соглашения.

Скачать бланк договора аренды с правом выкупа

Заключение

Рекомендуется обратиться к опытному юристу для составления арендного договора. Это избавит от возможных неприятностей и конфликтов.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/arenda-s-pravom-vykupa/

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа что это

В последнее время аренда с правом выкупа недвижимости – один из наиболее часто совершаемых типов сделок с жилыми помещениями или иным имуществом собственником. Заключение договоров будущей покупки выгодно для обеих сторон: арендатор пользуется имуществом до полной выплаты ее стоимости, а арендодатель получает ежемесячные начисления, не ища при этом постоянных клиентов.

Что это такое?

Аренда имущества с преимущественным правом ее приобретения в будущем включает два аспекта: использование собственности по назначению и дальнейший перевод права владения арендатору.

При этом момент перехода права может наступить, как по истечении срока действия договора, так и в досрочном порядке, если будущий собственник выплатит всю положенную сумму раньше этого срока.

Преимущества сделки для арендодателя:

  • возможность продать объект недвижимости по завышенной цене;
  • перевод права собственности только после полного расчета со стороны арендатора.

Преимущества сделки для арендатора:

  • наличие права на использование жилого помещения до момента покупки;
  • возможность не брать ипотеку на покупку квартиры;
  • наличие права в любой момент отказаться от сделки.

Недостатки сделки для арендодателя:

  1. Наличие риска упущенной выгоды из-за невозможности увеличить итоговую цену квартиры, даже если цены на квартиры вырастут.
  2. Арендатор может использовать жилое помещение не по назначению.

Недостатки сделки для арендатора:

  1. До того, как право собственности на объект недвижимости перешло к арендатору, собственник вправе совершать с ним любые действия, включая оформления квартиры в качестве залогового имущества для получения кредита.
  2. Существует риск того, что договор будет расторгнут арендодателем. При этом деньги за съем возвращены не будут.
  3. Если собственник квартиры умрет, перезаключать договор необходимо с его наследниками (при их согласии).

Порядок оформления сделки

Заключение арендного договора с покупкой квартиры в будущем заключается в два этапа:

  • подписание соглашения об аренде;
  • заключение договора на продажу объекта недвижимости.

Оба документа объединяются в одной бумаге, подписываемой обеими сторонами. Договоры такого типа в обязательном порядке должны пройти государственную регистрацию, по нормам статьи 651 российского Гражданского кодекса.

В структуру документа входят следующие элементы:

  1. Город и дата подписания соглашения.
  2. Сведения о сторонах договора (ФИО, данные паспорта, адрес регистрации и места жительства, контактные телефоны).
  3. Предмет договора. Необходимо подробно описать объект недвижимости, включая реквизиты документа о праве собственности, все его характеристики (точный адрес местонахождения, подъезд, этаж, расположения квартиры на этаже, квадратура, количество комнат и так далее).
  4. Цена договора. В этом пункте прописывается сумма, которую должен будет выплатить арендатор по окончании установленного соглашением срока. Для указания реальной цены объекта недвижимости необходимо обратиться к независимому эксперту. Документом, подтверждающим итоговую цену квартиры, будет отчет оценщика.
  5. Условия выплаты суммы, указанной в договоре. Определяется периодичность произведения выплат и размер ежемесячных отчислений арендодателю. Также в этом пункте необходимо указать последнюю дату внесения платежа. Если оплата ежемесячных взносов производится наличными, необходимо сохранять расписки, составляемые сторонами в подтверждение передачи денежных средств. Если расчеты производятся в безналичной форме, получить выписку можно в любой момент через банк.
  6. Момент перехода права владения квартирой к арендатору. Он может совпадать с датой внесения последнего платежа или указываться по договоренности между сторонами.
  7. Особенности внесения арендных платежей. Стороны устанавливают размер ежемесячных отчислений, порядок оплаты услуг коммунального типа, обязанности и права сторон. В пункте должно быть зафиксировано, что арендные платежи включаются в общую цену недвижимого объекта.
  8. Ответственность сторон. В пункте указываются возможные санкционные меры за нарушения условий договора сторонами или досрочного расторжения договора.
  9. Основания для расторжения сделки. Стороны сами определяют, в каких случаях может расторгаться договора по обоюдному согласию или по волеизъявлению одной из сторон.
  10. Форс-мажорные обстоятельства. В пункте должна быть указана возможность правопреемства в случае смерти одной из сторон договора. Также можно указать конкретное лицо, которое будет исполнять в дальнейшем условия сделки.
  11. Страховые ситуации.

Скачать Договор аренды с правом выкупа недвижимости

Стороны в договоре вправе прописать все условия, которые посчитают важными. Учет всех нюансов при составлении соглашения поможет сторонами избежать в дальнейшем спорных ситуаций.

Оценка квартиры. Переход права собственности

Зачастую собственники квартир, сдавшие их в долгосрочный наем с последующим выкупом, сталкиваются с проблемой изменения рыночной стоимости объекта имущества. Условие о возможности корректировки окончательной стоимости жилья должно быть включено в договор. В противном случае арендодатель не вправе будет в односторонне порядке изменить условие о цене договора.

Пункт об изменениях итоговой суммы, подлежащей выплате за квартиру, может быть внесен двумя способами:

  • произведение перерасчета размера ежемесячных выплат в связи с ростом цен на жилые помещения;
  • осуществление внесения ежемесячных платежей в иностранной валюте.

Чтобы в дальнейшем не возникло спорных ситуаций относительно цены договора, в соглашении можно указывать не итоговую сумму сделки, а форму расчета этой суммы.

Переход права собственности на объект недвижимости может осуществляться в двух вариантах:

  1. После того, как истек срок действия договора об аренде квартиры с последующим выкупом.
  2. Выплата всей суммы, указанной в договоре в качестве цены квартиры.

После определения порядка перехода права собственности на квартиру, стороны становятся продавцом и покупателем. обязанность сторон – провести государственную регистрацию соглашения. После завершения регистрационной процедуры, стороны получат выписки о том, что их договор вступил в законную силу.

Досрочное расторжение соглашения об аренде объекта недвижимости с последующим его выкупом

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

  • квартиросъемщик использует арендованное имущество не по назначению, нарушая тем самым существенные условия договора;
  • арендатор намеренно ухудшает состояние жилого помещения;
  • квартиросъемщик не вносит арендные платежи более двух месяцев подряд или иным образом существенно нарушает порядок оплаты квартиры;
  • арендатор не проводит в установленные договором (или иные разумные) сроки капитальный или текущий ремонт квартиры, если эта обязанность был оговорена условиями договора.

Стороны соглашения вправе обговорить и другие основания для досрочного расторжения договора. Чтобы расторгнуть сделку в одностороннем порядке, сторона-инициатор должна направить письменное уведомление о наличии претензии другой стороне в установленный законом срок.

В претензии необходимо указать причины расторжения договора, рассчитать размер неустойки (если она установлена условиями соглашения). Также заявитель должен или указать срок для исполнения своих требований, или потребовать расторжения договора.

Если правильно составить договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, и верно оценить все риски, можно избежать ненужных рисков и достичь договоренностей, выгодных обеим сторонам.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Почему выгодно выкупить объект аренды? – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Аренда с правом выкупа что это

В данной статье мы расскажем об основных плюсах аренды с выкупом. Указанный способ приобретения имущества окажется для большинства неожиданным. Действительно, договор аренды с последующим выкупом встречается достаточно редко, однако он может быть наиболее выгодным вариантом покупки в определенных ситуациях. Итак, перейдем к основным способам закрепления такой правовой конструкции.

  1. Право выкупа как особое условие договора аренды
  2. Договор лизинга

Гражданский кодекс РФ в общих положениях о договоре аренды предусматривает, что стороны вправе установить в тексте соглашения возможность выкупа арендатором предмета договора. Таким образом, включить такое положение возможно практически в любой договор аренды. Однако, есть ряд исключений из общего правила, к ним относится, например, аренда водных объектов.

Необходимо четко разделять объекты, подлежащие и не подлежащие выкупу. Включение в договор условий, противоречащих закону, влечет их недействительность. Таким образом, на наш взгляд, лучше обратиться за юридическими услугами для юридических лиц, опытный юрист поможет избежать включения ошибочных положений в текст договора.

Следует отметить, что договор аренды с выкупом будет интересен прежде всего гражданам. Наиболее распространенными объектами аренды у физических лиц являются дома, квартиры, земельные участки. В связи с этим доля договоров аренды дома с выкупом по отношению к соглашениям с иными объектами аренды является превалирующей.

Регистрация договора аренды происходит, в том числе при наличии условий о выкупе, в связи с этим появляются дополнительные гарантии соблюдения договорных обязательств. 

Рассмотрим основные плюсы выкупа арендуемого имущества для обеих сторон:

Арендатор

  • Знает все характеристики имущества, в том числе скрытые, ввиду длительного периода пользования.
  • Имеет возможность выплачивать оговоренную часть выкупной стоимости без процентов и посредников, напрямую собственнику.
  • Приоритетное право на приобретение объекта аренды в случае, если арендодатель решит его продать.

Арендодатель

  • Находится в долгосрочных правовых отношениях с арендатором, что повышает коэффициент надежности контрагента.
  • Не нужно тратить время на поиск покупателя, если принято решение продать квартиру, а арендатор согласен на ее приобретение.
  • Из-за того, что условия такого договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жилье.

Главное о выкупной цене: она фиксируется и ее нельзя изменить в одностороннем порядке. Важно, что срок договора аренды устанавливают стороны самостоятельно.

Поэтому, арендуя квартиру на большой период (1-3 года), вы «замораживаете» стоимость недвижимости, она не будет расти по сравнению с рыночными ценами.

Даже если вы передумаете выкупать объект по тем или иным обстоятельствам, арендодателем будет произведено лишь взыскание аренды, а платежи в счет выкупной стоимости должны быть возвращены.

Еще одним несомненным плюсом будет являться равное положение сторон по договору.

Продавцы в отношениях купли-продажи недвижимого имущества являются сильной стороной, способной диктовать свои условия, предлагать не самые выгодные варианты.

Поэтому, заключая договор аренды с правом выкупа с другим гражданином, вы, находясь в равных позициях, можете меньше опасаться злоупотреблений со стороны контрагента.

Следующим по популярности является договор аренды автомобиля с правом выкупа. Такая правовая конструкция распространена, например, у таксистов. При аренде автомобиля, уплачиваемая сумма может делиться на 2 части:

  1. Аренда за пользование транспортным средством.
  2. Платежи в счет выкупной суммы.

Когда накапливается оговоренный процент от полной суммы, то автомобиль представляется возможным выкупить, уплатив недостающую часть денежных средств.
При этом, такая правовая конструкция, как договор аренды транспортного средства с выкупом выгодна и для арендаторов – организаций.

В случае, если возникла необходимость использования автомобилей для компании, а средств для покупки в данный момент нет, то можно заключить указанный выше договор. И при накоплении необходимой суммы в будущем – выкупить арендуемые машины.

Ввиду того, что данный договор является смешанным по своей природе, необходимо учитывать требования законодательства об аренде и купле-продаже. Поэтому, для предотвращения ошибок, которые обычно влекут потерю денежных средств и приводят к арендным спорам, можно обратиться к юридическим компаниям.

В случае принятия контрагентами решения о заключении договора аренды с выкупом типовой образец может быть представлен юристу для анализа текста соглашения и внедрения необходимых условий.

В сфере предпринимательской деятельности описываемый вид договорных отношений не является новшеством. Так, Гражданский Кодекс РФ предусматривает очень похожий, но в то же время сильно отличающийся, с юридической точки зрения, вид договора аренды – договор лизинга или финансовой аренды.

В последнее время в бизнес-сфере все чаще стал применяться договор финансовой аренды (лизинга). По данному договору арендатор указывает на конкретное имущество, которое арендодатель должен приобрести и предоставить ему в пользование.

Также может быть предусмотрено право выкупа по договору лизинга. Однако, в отличии от анализируемой ранее конструкции, в данном случае должен быть заключен отдельный договор купли-продажи, в котором будут отражены все необходимые условия. Иными словами, после окончания действия срока договора, лизингополучатель имеет право на выкуп имущества.

Главным плюсом данного договора является то, что лизингополучатель самостоятельно определяет то имущество, которое будет обязан приобрести лизингодатель. Однако, стороны в договоре могут предусмотреть и противоположную ситуацию.

Говоря о предмете договора, следует отметить, что не все вещи, в правовом значении данного слова, могут быть переданы по договору лизинга с правом выкупа.

Примерами исключений из предмета лизинга являются:

  1. Потребляемые вещи.
  2. Земельные участки, озера и иные природные объекты.
  3. Объекты, запрещенные для свободного обращения.

Данный перечень не является исчерпывающим, в связи с этим, при выборе имущества, которое будет передано по договору лизинга, следует соблюсти большой объем требований законодательства.

В связи с этим, возникает целесообразность получения по данному поводу юридических консультаций, которые помогут отделить объекты, которые невозможно предоставить по договору лизинга.

Поэтому, если вам нужна именно такая конструкция договора, то целесообразно перед заключением договора аренды земельного участка с выкупом, обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Важным условием первичного приобретения имущества лизингодателем по указанию лизингополучателя, является уведомление продавца о том, что данное имущество будет передано конкретному лицу для аренды. После совершения указанного действия, объект может быть передан:

  1. В месте нахождения арендатора (общее правило)
  2. В месте нахождения арендодателя или вещи (альтернативное правило, должно быть закреплено в договоре).

Говоря о рисках договора лизинга, следует выделить, что по сравнению с договором аренды под выкуп, риск порчи или случайной гибели переходит к арендатору после передачи в пользование. Поэтому стоит учесть все риски приведенных выше договоров и решить что в вашей ситуации будет выгоднее: лизинг или аренда с правом выкупа.

Претензии о качестве объекта, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи имущества, предназначенного для передачи в лизинг, могут быть предъявлены продавцу обеими сторонами по договору финансовой аренды. То есть, в спорах с продавцом, арбитражный юрист будет представлять интересы лизингодателя и лизингополучателя, так как они являются солидарными кредиторами.

Таким образом, подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод, что описанные в данной статье конструкции достаточно сложны с правовой точки зрения.

Поэтому важно соблюсти все необходимые требования закона, просчитать риски и, самое главное, не ошибиться с предметом аренды, во избежание судебных споров.

Следует помнить, что юридические услуги всегда дешевле финансовых потерь при ошибках, допущенных в договоре.

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/pochemu-vygodno-vykupit-obekt-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.